位置。附图说明上述配套设施的管线走向容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六规划控制要点总占地面积代征地面积净用地面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率住宅容积率建筑密度控高绿化率其他七土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价楼面地价。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件合作方基本情况名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间特殊背景等合作方式例如次性买断土地建后分房面积建后分销售收入建后分利润共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方定能够提供正规税务发票。对分房分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定二土地法律性质评估现状土地所有权归属土地使用权归属土地的用途二规划规划所有权归属规划使用权归属规划的用途三取得土地使用权程序评估取得土地使用权的程序取得土地使用权需要的工作日取得商品房用地土地使用权所需条件取得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解决四土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写土地性质变更的程序和理由土地性质变更的政策支持或障碍土地性质变更需要的工作日五政策性风险评估城市规划限制或更改突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如优诗美地二三期北京中关村建设停建所有区内住宅等。六总体评价对各项法律手续和程序的可操作性合法性，风险的可控性进行评价。如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑部分或全部条款存在的不确定性因素的控制不利不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述◇形成时间◇各档次住宅区域内分布状况◇购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况近年◇开工量竣工量◇销售量供需比◇平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征◇平均售价◇开发规模◇产品形式◇平均消化率◇平均容积率◇物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内的机会点结论◇区域市场在整体市场的地位及发展态势◇本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式◇本案在区域内开发市场潜力◇本案在开发中的营销焦点问题三区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上结论本案目标人群的区域来源行业特点产品力的偏好购买方式和主要的关注点诉求点。四目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征来源区域行业特点产品建议第四部分规划设计分析初步规划设计思路设计概念产品体现的主题思想，主要设计风格人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调动招聘培训等。第八部分综合分析与建议优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合万科贯发展思路等方面论述。二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合万科贯发展思路等方面论述。三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四结论和建议第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注代表起拍价或投标底价，若没有底价代表略低于可能最低中标价代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性或重要性变化值，例如万元，变化值不宜过大。根据需要，可增加如下测算销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价﹒﹒﹒注代表可接受的销售净利率销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。二竞争对手分析主要背景，控股股东情况总资产净资产净利润每股利润资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本操作水平，主要开发的项目参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。三制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。销售净利率在时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。把握以微弱优势取得土地使用权开发权的原则。四资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时定提供融资服务的协议。第十部分在新城市开发需要补充的内容市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积竣工面积销售面积销售额。量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量开工量竣工量销售量销售额供需比个人购房比例平均售价个人信贷额度占销售额比例。各类型产品的市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征分布区域等。各行政区市场比较量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘的销售比重平均价格等。各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等。当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。主要发展商情况发展商实力企业性质开发水平前名发展商最近年的开工量竣工量销售量销售额销售率市场占有率。热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征客户的购买偏好购买关注的要素重点楼盘描述二需要完成新城市发展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附附件有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文权证等。按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法从预算角度，依照当地相关政府政策法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计高品质要求下，可能比行业般成本水平增加的因素。根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健些。可参照下面表格成本估算表成本项目总成本万元单位成本元参考项目单位成本说明土地获得价款政府地价及市政配套合作款项红线外市政配套拆迁补偿费二开发前期准备费勘察设计费报批报建费三通平费临时设施费三主体建筑工程费基础工程结构及粗装修门窗工程公共部位精装修室内精装修室内水电气暖室内设备及安装室内智能化系统四红线内市政工程费室外给排水系统室外采暖系统室外燃气系统室外高低压系统室外消防系统室外智能化系统五园林环境费环境设计费绿化建设费建筑小品费道路广场建造围墙建造费室外照明费室外背景音乐室外零星工程六公共配套设施费游泳池会所幼儿园学校儿童游乐设施商业设施其他七开发间接费工程管理费营销费用资本化利息物业管理完善费合计说明成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类参考项目可选择集团内外的项目，其标准为已竣工的项目具有最大可比性现金流量预测表欲签定的意向书和合同文本新城市开发的市场调研报告万科地产项目可行性报告内容指引前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二可行性报告内容指引项目决策背景及摘要外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如交通捷运系统的规划与建设城市功能规划与布局局部区域开发重点政府重大政策即将颁布等宗地所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等二内部因素项目启动对公司未来几年发展战略发展规划的意义般年，在公司发展中的地位是否核心项目公司进入重点区域市场项目合理布局，对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大社会影响力的作用从公司未来的利润需求可持续经营等角度描述立项的意义第部分项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等的地理位置。附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等的相对位置和距离地段的定性描述与主要中心区域办公商务政府的关系。二宗地现状四至范围地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建土地的完整性，有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。附图平面地形图，标记四至范围及相关数据地形地貌图，主要反映宗地地面建筑河流沟壑高压线等内容地下状况图，包括地下管线暗渠电缆等。三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套交通状况公交系统情况，包括主要线路行车区间等宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决现有交通捷运系统，近期或规划中是否