户再提供部分按揭贷款如恒生银行的加按计划中借款人无须申请就可循环使用这部分贷款额度。转按是指为客户提供在不同银行之间的按揭业务转移。灵活多变的还款方式。包括定额供款定年供款定息供款外币供款渐进式供款递减式供款延期供款净息供款每两周供款等方式。还款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮动利率方式。要指出的是，这些还款方式在实际操作中均可实现，而不仅是理论上的设计。多种多样的按揭贷款计划。为实现居者有其屋低收入阶层居屋租者置其屋的目标，香港政府通过香港房屋委员会房委和房屋协会房协提供了多种按揭贷款计划，以提高低收入居民购房和贷款能力，扩大按揭业务的客户范围。包括居者有其屋按揭贷款计划自置居所免息贷款计划自置公屋贷款计划首次置业贷款计划。这些计划的主要特点包括对所购房屋有定限制，般是居屋公屋或政府资助兴建或通过地价优惠等方式由私人机构开发的其他低价房屋对购房申请人及其家庭的收入资产等有定的条件限制实行些优惠和补助措施，如头几年免还款，实行特别优惠利率，延长贷款期限，提高贷款成数最高可达成或成半，甚至免首付，对符合条件的申请人每月发放按揭还款补助金等由房委和房协提供补助或贷款，或由房委和房协提供担保或定时间内代还本息邀请银行提供优惠利率贷款对按揭所购房屋的转售实行限制，或定时间内不允许转售，或在定条件下可转售如将有关优惠返还政府和银行等。快速的市场反应，极强的产品与服务创新的意识和能力针对香港楼市的大幅下滑和萎靡不振造成的负资产人士的经济境况，监管部门迅速推出有关政策指引，各家银行及时对符合条件的负资产借款人调低按揭利率，以减轻客户还款负担。渣打汇丰中银等银行推出了负资产按揭中心，专门办理负资产按揭业务有的银行更是推出了高达房屋价值的按揭贷款额度，增加对借款人的贷款渣打银行推出了负资产转按延长还款期最长年先还息后还本等弹性还款措施，且均不收取手续费。上述有针对性的系列措施不仅帮助借款人提高支付能力，同时也防范了借款人因支付能力下跌带来的违约风险。渣打银行新近推出的账户更被称为按揭业务中革命性的创新。该账户将按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人可以提前偿还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提前偿还贷款的存款部分可以作为银行为借款人增加的信贷额度，客户可以随时从存款账户支龋账户的创新不单单是种按揭产品的创新，更重要的是它在按揭业务中引入了如何更好地为个人客户理财的理念，被香港银行业称为按揭综合户口。竞争激烈的香港住房按揭市场尽管香港的银行般是数业有专攻，但住房按揭市场的竞争仍然十分激烈，尤其是香港恒生渣打等银行更是全力争夺本地住房按揭业务。除香港住房按揭市场本身的吸引力外，通过按揭业务争取为个人客户提供其他金融服务如个人理财业务扩大客户和业务规模也是非常重要的原因。强烈的客户营销和市场竞争意识在对香港银行业务经办现场的参观中，除各家银行均就有关业务印制宣传手册任客户取阅外，客户经理挂牌上岗开放式办公开展前台营销和咨询业务更是种普遍的做法，尤其是汇丰银行的按揭顾问中心更是给人印象深刻。客户可直接进入办公场所，几十位客户经理开放式办公，与客户面对面的交流，实现了将银行门槛放低将办公开放，拉近了与客户的距离，真正在实践中体现了以客户为中心的营销和服务理念。由于香港银行业的竞争基本达到了完全竞争的市场状态，因此各家银行提供的产品价格和种类基本类似，业务竞争的焦点主要体现在利用产品和服务的创新丰富服务内容提高服务质量和业务经办效率等方面。旦有产品和服务创新或者推出新的优惠信贷政策，银行就会利用各种媒体进行广告宣传，并在宣传中将业务或产品的主要特点进行形象的解释，同时留有电话或网站随时供客户咨询。真正差别化和个性化的客户服务在香港，如果你在家银行拥有账户，那你的资料就会反映在这家银行的客户信息系统中，如果你的大部分业务都在家银行办理，那么这家银行就会有专门的部门和人员负责受理你的咨询和个人理财业务。没有在该银行开立账户的客户，就到按揭顾问中心以汇丰银行为例前台领取号牌，按地注册处登记，登记完毕后交银行存管在转按业务的抵押登记变更这环节，律师行更是发挥了重要作用。由于涉及债权人和抵押权人的变更，转按所涉及的两家银行的代理律师会分别将有关材料准备完毕后，商定时刻在实现债权的账务转移的同时在土地注册处完成抵押权登记的变更等。由于律师行所处地位的重要性，香港对律师的操守和责任的要求都非常严格。客户信用体系服务即使目前香港房价大幅缩水，负资产人士大量增加，但银行按揭业务的违约率并没有出现同样的上升情况。良好的市场信用环境在香港得到了较好的体现客户在家银行办理不同业务的信用记录并非分别记录，而般会集中在起，因此客户在按揭业务方面的不良信用记录可能就会影响其他业务的办理有专门的客户资信机构统计和收集客户在不同银行的信用记录以及其他交易的信用情况，银行可以付费查询通过处置抵押物和法律手段追讨等多种方式非常方便可行即使借款人选择破产，破产人除了受到许多的限制外，在相当长时期内年仍负有偿还借款的义务银行会根据借款人的实际情况设计和采用灵活的还款计划，既帮助借款人维系良好的信用记录，也可以化解银行信贷风险。完善和具有高度可操作性的风险防范控制和化解机制香港银行业住房按揭业务的风险防范控制和化解机制与内地银行业的机制和思路基本类似，但在机制建设上更完善，在许多具体的细节上处理的更周密，建立了明确清晰细化的具体操作流程。比如在贷前审批环节，会综合考虑楼盘的各种因素和价格确定不同的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度还款方式与担保条件，根据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制，会认真调查借款人的真实收入过往信用记录等在贷后管理上，制定了明确的管理制度，建立了较完善的信息管理系统。如要按贷款的风险分类状况及时编写风险情况分析报告建立了客户还款和贷款催收提醒制度将贷款情况及时录入信贷管理信息系统，利用信息系统做好贷款的管理工作建立了明确清晰细化的具体操作流程。从按揭业务的受理审批发放到违约贷款的具体处置，都有明确细化的操作流程。在培训老师提供的培训资料上，环节清晰步骤细化分类明确的信贷管理流程图以及有问题贷款的风险化解流程图，都令人感觉到了内地银行业风险防范与化解管理上的粗糙。香港住房按揭证券化市场鉴于按揭证券化对于银行以及按揭业务发展的重要性，香港政府着力推动按揭证券化业务。香港按揭证券公司就是目前香港主要的家开展按揭证券化业务的公司，而这家公司就是香港政府发起成立的。尽管该公司业务规模并不大，但香港政府仍对它提供了足够的支持，香港政府对证券化业务的重视程度可见斑。按揭证券化业务除了在促进按揭贷款流动性降低银行贷款集中度推动住房贷款二级市场的发展中发挥着重要作用，它对于促进住房按揭级市场的规范化和标准化也起着重要的导向作用。银行要出售按揭贷款必须成为按揭证券公司的核准卖方，出售的贷款必须符合按揭证券公司的制定的标准。再如前述的按揭保险计划中超过成部分的贷款，也必须符合按揭证券公司的标准才能获得担保。二香港房地产金融市场的发展对内地的启示加强政策和市场跟踪与研究，及时根据形势的变化发展制定合理的业务发展战略和对策房地产业在国民经济发展中占有重要而特殊的地位，既是扩大内需拉动经济增长的支柱产业，又是容易出现过热和泡沫影响经济稳定发展的产业，因此国家会在国民经济发展的不同时期对房地产业采取不同的宏观调控政策。对房地产市场在经济发展中占有重要地位的地区和城市比如香港而言同样如此。随着城市化进程的推进和加快，内地许多大中城市的房地产市场都可能会演绎香港房地产市场发展的历史。我们应当从香港政府对房地产市场和按揭市场的调控政策，以及香港银行做出的相应反应中借鉴有益的经验。房地产业的发展有其自身的周期性特点，尽管周期时间长短不，但房地产市场必然会经历个发展高潮衰落复苏这样个周而复始的循环周期。目前国内房地产业的发展对银行信贷资金的依赖程度较高，特别是银行对房地产业从开发贷款到按揭贷款进行的全过程资金支持，更是大大提高了银行与房地产业的关联度。房地产市场的风险很容易转嫁到银行身上。银行资金大量卷入房地产市场既是容易诱发泡沫发生的重要原因，又是泡沫破灭后容易对经济金融造成重创的主要根源之。因此，发展房地产金融业务必须及时对房地产市场形势进行分析，加强前瞻性研究，根据形势变化及时采取相应对策。加快产品和服务创新，不断丰富产品体系和服务内容，提高建设银行住房金融业务市场竞争力是提高对产品和服务创新在市场中的重要性的认识。随着我国加入的时间的推移，香港市场竞争的特点很快就会在内地住房金融市场上显现，产品和服务创新将成为在竞争中取胜的重要手段。二是学习和引进香港住房按揭产品，不断丰富乐得家产品体系。三是真正建立以客户需求为中心的营销和服务机制，建立快速的市场反应机制，及时根据不同客户特点推出差别化个性化的金融产品和服务。四是加大对产品和服务特点的形象宣传，增强客户对产品和服务特点的认识，拓宽宣传和咨询渠道，增加客户获取信息的来源，有效吸引和争取客户。规范个人住房贷款业务运作，提高业务经办效率，切实防范风险是学习和借鉴香港住房按揭业务的操作流程，完善和优化现有业务的流程，制定创新业务的操作流程，争取逐步实现业务操作流程的细化和标准化，提高业务经办效率。特别是要在许多具体的细节上处理的更周密，具体操作流程要明确清晰和细化。二是建立健全风险防范机制。借鉴香港按揭贷款的风险管理模式，细化和丰富违约贷款的处理方式，主动积极有效地防范和化解风险。充分利用市场的专业化分工，积极引进和利用市场中介机制拓展市尝防范风险是积极加强与房地产交易中介和咨询机构，如房地产经纪公司和二手房交易中介机构的合作，为扩大业务规模拓宽渠道。二是积极加强与房地产评估机构的合作，利用评估机构的专业技术提高对产品定价的把握等方面能力。三是深入研究和探讨律师制度在房地产金融业务中的职能，借鉴香港的经验，加强与律师的合作，增强业务操作在技术上的可行性和在法律上的有效性，切实防范风险。四是加强与保险公司等其他机构的合作，探讨拓宽业务合作范围的