重要组成部分。

鉴于近几年经济类开发区的盲目发展和开发效率的下降，国家对动辄圈地数千亩进行的毫无经济发展潜力和前景的开发项目的控制较严格，如何使开发区健康发展己成为经济发展进程中的重要问题之。

由于物流园区将物流自身的发展前景和对工业商业经济的有力支持紧密结合，将又可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发展方向。

因此，物流园区的经济开发区发展模式，将要求开发者按照现代物流在中心城市经济区域的发展规律和经济发展要求，在充分总结既有开发区项目建设和发展经验的基础上，通过更新观念和创新运作方式管理制度，达到为中心城市寻求新的经济增长点和带动区域经济发展的目的，实现物流。

经济双重发展目标。

物流园区的重要功能是物流的组织和管理。

物流企业和工商企业在相对集中的场所，建设和开发物流园区，是希望在规模化物流运作资源及条件的支撑下，达到降低物流成本和提高物流经营与管理效益的目的。

从市场经济发展和利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过把利用物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业引入园区，由其率先在园区进行开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和经济开发区模式主体企业引导模式依托物流环境进行发展的工业商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。

主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战略眼光的实力较强的网络化。

规模化经营物流企业进驻园区发展，也要求大型具有区域辐射能力和在所依托的经济中心城市具有较大物流活动量的企业在园区利用专业化物流企业设施或自行建设物流设施建设生产基地采购基地和销售机构，这些都对园区的开发政策园区的物流运作基本交通及配套的城市基础设施等条件提出了较高的要求。

因此，主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。

物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适直的土地政策税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁转让或合资合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

目前，经济发达国家，如澳大利亚美国德国等国家均有此种开发模式的范例。

此外，作为类似于工业地产商开发模式，日本的东京。

神户等经济中心城市。

德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的变形操作方式。

之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式，其理论基础是物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业。

商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设自身不是为了赢利，是种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益综合运作模式是指对上述的经济开发区模式主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。

由于物流园区项目般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地。

税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，必须对经济开发区模式主体企业引导模式。

工业地产商模式等进行综合使用。

鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，而且，还有可能出现相关政策的协调问题，以及对园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大挑战，所以，即便采用综合开发模式，往往也要以种相对固定的模式为主，对园区的些特殊开发项目，有选择地以辅助的方式采用其它模式，以保证园区建设的顺利进行。

工业地产商模式的提高。

因此物流园区开发采用工业地产商模式要求政府确立物流业对国民经济的，同时，管理部门具有较强的宏观基础支持地位并在土地和建设投资上给予资助调控能力与较为高效的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系做保障对于工业地产商要求具有较强的投资能力和融资能力保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设人综合运作模式对于个具体的物流园区的发展模式，从最终采取的方式政策构架。

开发建设的承担者及经济实力政府的投资能力选排水与污水处理工程启动并完成园区绿化与形象工程等。

启动园区物流管理信息平台项目启动并部分完成合肥物流园区物流信息平台系统的开发项目，完成信息系统功能设计部分物流管理软件开发与信息系统的基础硬件配置，包括信息服务中心建立，与合肥市政府上网工程和网等的联接。

④启动并完成示范仓储设施及部分辅助设施建设项目按照物流园区的整体规划，启动并尽快完成具有较好市场前景的物流中心建设项目，建设包括示范性仓储设施社会停车场综合配套办公楼等项目。

二中期规模建设战略建立与园区大规模建设相配套的政策体系积极争取政府投资。

严格按照园区中的社会公益性较强的项目及适合政府投资的领域，积极争取政府资金用于园区配套或改善投资环境的基础设施建设市政设施等的投资在园区规划的土地范围内实行优惠的土地批租政策。

园区管委会积极向合肥市政府争取与物流园区建设和物流产业开发特点相适应的优惠的土地开发政策，并准许管委会以较低价位批租园区建设土地，同时给予在园区开发经营物流项目的企业以相对较为宽松的建设准备期，吸引国内外相关企业入驻园区进行设施建设和物流经营制定优惠的物流企业发展政策。

在园区鼓励各种性质和形式的企业入驻注册，并给予其适宜物流企业经营特点的税收政策，且在合肥物流园区注册的企业，在合肥市所辖范围内设立网络化配送企业及网点从事干线运输等，享有与园区内同等的政策允许园区注册的规模化物流经营企业发行企业建设债券，特别是可以以拟建仓储设施作抵押，发行企业建设债券对于技术含量较高的以技术经营为主的小型物流企业，获得合肥市组织的技术认证后，可以享有高新技术企业的各项优惠政策对在园区范围内积极采用物流技术进行采购生产销售等组织管理的工业商业企业，经政府审批，亦可向不同范围发行建设债券，并可获得政府的技术改造资金支持。

成建制地实施园区大型项目建设在园区前期开发建设实施所创造的基础条件和发展环境的基础上，成建制地建设物流园区整体规划中的物流中心配送中心运输中心积极引进与园区开发配套的工业及商业企业入驻园区，以便为物流园区内物流企业发展所相成的规模化物流运作能力提供最为直接和稳定服务需求。

完善物流管理信息系统功能完善园区运输车辆管理信息系统。

在前期停车场管理信息系统基础上，对在园区经营的各类车辆实行注册管理制度，通过完善信息系统功能，对货车的车种。

车号载重货种。

起点去向等信息进行静态动态结合的跟踪管理，为在园区物流平台上开发其他信息管理功能提供基础信息支持完善园区运输配载系统。

为进入园区的返程空车进行自动优化配载，保障货主与车主的利益，也是物流园区降低整体运输成本和开展跨地区网络化运输的主要信息服务功能完善园区物流配送系统。

对已园区为据点开展市内配送的物流企业工业及商业企业，提供配送信息的平台管理功能支持，为其优化城市物流配送服务功能提供强有力的信息服务支持，包括货种数量车种路径费用时间满载率等要素的优化过程建立和完善基于园区信息平台的电于商务系统。

为园区内企业或通过园区物流企业在网上完成采购销售购物配送结算等信息支持完善信息咨询及决策支持服务系统。

通过园区信息平台，向园区企业提供物流统计分析预测结算等咨询和决策支持信息服务功能。

④完善园区环境优化与形象设计在物流园区前期建设基础上，进步完善园区环境保护与优化工作，以及园区的形象设计工程。

强化各种运输方式的联合与衔接落实园区运输环境发展战略，建立铁路公路航空市内配送道路等相互衔接和配合的通畅的运输体系，并在海关等部门的支持和创造必要条件的基础上，开通园区与海运和内河水运直通的陆路口岸。

后期完善建设战略合肥物流园区经过前期开发和中期大规模建设后，作为适度超前的物流基础设施，经过年的发展，园区整体规划的各项设施及物流服务功能经济开发功能将基本具备，物流企业的组织经营工业及商业企业依托物流园区建立生产经营基地均具备较高的物流管理技术水平，此阶段园区发展的主体战略思路就是实现合肥物流园区的最终发展目标，即建立现代化信息化产业化。

生态化综合型物流园区，使其成为合肥市安徽省区域结合部区域交通运输枢纽和物流带动产业开发的重要基础。

合肥物流园区市场及功能定位合肥市物流园区的市场定位总体市场定位合肥物流园区是个具有区域服务能力的物流园区，由在合肥城市周边地区经济区域等较为广域的范围内的物流活动相关的各种服务方式。

经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务和工业商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流园区，这是合肥物流园区的总体市场定位。

具体服务市场定位合肥物流园区的总体市场地位，是通过各具功能和作用的物流服务设施对合肥市及周边地区的物流服务需求的适应和满足决定的，这些具体服务和与其定位相匹配的服务设施主要包括个方面。

以公共物流中心为基础的服务市场定位物流园区是各种物流服务功能的基础设施的集合体，设立园区首先必须具有满足各种物流服务需求的能力，建设公共物流中心，正是以满足区域范围内物流组织管理需求为服务市场定位。

这种服务定位是种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其是为特定或般意义上的企业提供区域分拨服务其二是为运输企业提供规模化区域运输组织的场