北路北段历史与文化相凝结的人性空间北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽高档别墅群特大型摄取服务中心，高档酒店娱乐体育休闲为体的高雅休闲娱乐圈文化旅游区和高档办公居住区。

其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路南抵海伦西路西临明珠线期北接东江湾路。

以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地艺术家与游人的精神沟通汇点，建成具有文化特色的历史悠久建筑和风貌街区。

此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了年开始的急速上升，及年初大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。

位于杨树浦路的滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米的房源，价格维持在元平方米，去年开盘至今仍剩余多套在售。

尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天轮，但总价在万元之间，加上周边环境不理想，还是难得购房者青睐。

据目前的不完全统计，月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。

主要分布在三个板块，即北外滩板块四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。

北外滩板块的房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小些。

四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以大房源为主。

唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。

此外，虹口区下半年上市的房源虽然数量多，但房价继续走高。

虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。

大连路延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密与此同时，虹口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着号线等建设而得到改变。

交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚，外滩江景更是诱人因素，虹口区特别是北外滩的房价走高已是不争事实。

不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。

虽然有规划支持，但个月猛涨成确有过速之嫌，透支未来购买力的可能性非常大。

虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，些房型差单价高环境欠佳的楼盘目前已有疲态。

北外滩四川北路板块情况价格变动情况自年下半年起，虹口区的房价已接近黄浦静安等中心城区，北外滩规划的启动造就了均价元平方米的恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达元平方米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每平方米售价也突破万元。

板块分析该板块从地理位臵上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位臵近似的闸北区。

房价上升的主要原因是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。

显然，板块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。

凉城板块价格变动情况品新筑年月均价仅为元平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元平方米。

板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的影响下，作为区内房产起步最晚硬件配套最差的楼市，自年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口的光。

四平板块价格变动情况位于四平路四达路口的世博花园年月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右，而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在元平方米左右，虹口足球场附近的花园城二期月底均价元平方米左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。

板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求的情况，而且在交通生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少。

竞争性楼盘研究我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查，选取和嘉和大厦接近的楼盘进行逐比较如下高级住宅凯润金城，四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅，栋商办楼为商铺，不含胶带股份范围内的拆迁实际动迁情况按照三九科技的于董介绍，预计本项目的动迁费用达到万元左右按照市场行情估计的动迁费用从市场行情结合现场留下的居民住宅情况估计新工房户万元户万元，新里户万元户万元，个体工商户营业补偿户万元户万元，其他非居住房屋补偿费万元合同数，代理经租万元合同数，拆除范围内的环卫设施费万元合同数，胶带股份范围内的拆迁费用万元合同数总计动迁费用为万元考虑市政动迁的成本控制力度，该项目的动迁费用估计在万元左右可以完成。

开发商介绍的土地出让金按照三九科技的于董介绍，预计本项目的土地出让金在万元以内按照市场评估价计算虹口区目前的土地价值评估约为元平方米，扣除动迁费用外的价值约元平方米即万元亩左右，按照计算土地出让金元平方米平方米万元土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区得部分的返还，资金支出可能在万元以内配套费用本项目为办公，其大市政配套般在元平方米左右各区的市政公司按照此标准负责配套小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目的容量收取，估计比住宅项目高左右元平方米元平方米配套费用总计为元平方米，元平方米平方米万元前期费用按照元平方米估算，为万元。

建安费用从上海家合臵业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订的建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义土建工程元平方米外墙元平方米般水电安装元平方米设备电梯水泵等元平方米消防设施元平方米精装修元平方米商场部位除外建安费用总计为元平方米商场部位为元平方米，元平方米平方米万平方米平方米万元共万元管理费用万元财务费用万元目前没有产生财务费用，预计贷款万元，使用年销售税费计，因家合臵业公司可以返还营业税酒店式公寓平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元商场平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元地下部分略总计万元不可预见费按照土地费用建安费用配套费用之和的计算，为万元成本预测总计为万元，单位地上建筑面积成本元平方米利润分析销售收入酒店式公寓万平方米商场万平方米销售总收入万元未计入地下商场部分车库部分的收入项目开发成本万元税前利润万元税后利润为万元虽然该公司有地税返还的优惠，但估计比例较小项目进度安排本项目的东楼已经结构封顶，目前居民动迁尚余户在资金到位的前提下，预计动迁于个月到个月内结束预计月底可以办理土地证东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工，年月交付西楼在动迁结束后，预计于月份开工，年年底结构封顶，年年底竣工交付。

现金流量分析目前没有获得对方项目的详细资料，无法排出详细的现金流量表，但是根据介绍资料和现场情况，可以得出大致的现金流量计划为年月动迁款支付万元土地出让金支付万元设备采购支付万元目前东楼结构封顶，但无资金进行设备装饰材料采购，工程进展缓慢其他万元年季度项目融资流入万元工程款支付万元设备款支付万元归还原股东投入资金万元假设我公司投入万元后获得贷款，原股东对等应在项目中投入万元，收回投资款万元配套等万元年季度工程款等支付万元年季度开始预售预售回笼款用于工程建设投资收益据介绍，家合公司已经投入万元最终需审计，其中动迁支付万元新加入资金以的股权对等投资，也即万元，其中在投资满万元后即可得到土地证四证齐，其中约万元的动迁资金万元的土地出让金，即可融资或可预售。

从目前信息来看，短期内需支付万元，实际占用资金约万元。

以万元的投资额计算，占用年半时间，其税后收益为万元万元，年投资收益率。

风险因素项目目前的风险因素主要有土地证的风险。

但该项目为虹口足球场综合交通枢纽配套项目，并且家合公司已经取得了虹口区发展计划委员会的立项批复取得上海市城市规划管理局核发的建设用地规划许可证虹口区建设和管理委员会与家合臵业签订的投资协议上海市建筑业管理办公室签发的建筑工程施工许可证等，对方介绍的政府允诺进行土地邀请招标的事项基本可以从上述这些资料中得到证实，预计在动迁结束后即可通过邀请招标的方式获得本项目的土地使用权开发成本的风险。

我们实地查看了动迁进度，在基地里面留有为数不多的零星居民，并据介绍本项目动迁共有个强迁指标，个还没有使用，从市政动迁的力度等方面考虑，动迁成本和动迁进度应该能得到保障但是对项目与地铁通道建设的成本关系，目前没有得到资料，需进步核实市场风险。

该项目地段优越，而且有四川北路的延伸概念交通枢纽设计客流量人次天概念对面五星级酒店大型立体停车库等的项目组合，市场推广的风险很小，而且本报告提出的市场销售价仅立足于目前虹口足球场商圈的现状，没有考虑将来几年的快速增长，所以项目的市场前景比较乐观。

收购公司风险。

收购公司的主要有两项或有负债风险和人员安臵风险，或有负债我们可以在收购过程中让对方的集团公司予以担保，家合公司目前人员据介绍有个，除个别是集团委派的外，其他均为社会招聘的工作人员合同年签，而集团委派的管理人员不会要求投资方安臵。

五结论和建议由上海家合臵业有限公司投资开发的位于上海市虹口足球场轨道交通枢纽的嘉和大厦由于投资商资金紧张而寻找新的投资商，我们经过认真的市场调研对其提供的资料认真的分析，认为项目可行符合公司目前的发展战略。

具体原因为该项目位于上海市虹口轨道交通枢纽，目前有轨道