义上的物业管理对于常德的商务楼来说，基本还处于开始阶段。很多商城，甚至还有政府充当物业管理的角色。商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说，还依赖于现代的物业方式。二竞争对手的比较分析严格意义上说，目前的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的时代，具有包容性的管理现代的数码商城还在起步发展中。根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显示，的城市家庭有购买电脑的欲望，的潜在消费者在选购电脑时，会对众多的电脑品牌进行详细的比较。这就意味着不仅产品的市场潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为其提供众多的选择。目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两家。现对其主要商业参数进行些比较，以便对常德数码商品市场有个较为全面的认识。名称营业面积经营定位价格综合评价德高电脑城滨湖电脑城三的分析优势区位优势项目所在地高山街口是常德的中心商业区，配套完善人气旺盛整体经济实力高于其他的区域。同时，项目所在地又处于人民中路与高山街的交汇口，地理优势相当明显政策优势目前，市政府及有关部门修改和制定出系列促进房地产发展，鼓励个人购房的政策和法规，特别是各种开发区的招商引资工作和当地的城市建设旧城改造，由此进步加大常德市城镇化水平进程速度。区域规划优势通过对常德的年的整体规划进行分析，项目所在区为常德市正大力进行城市建设，提高经济发展的路线，必将带来巨大的升值潜力，数码城将会成为常德城区的中心地带和商业要地。④管理服务优势数码城的战略发展模式立足于取他人所长补己之短填补市场空白整合市场，选择品牌树立品牌的思路，引进专业的管理进行物业管理，提高物业的整体价值。市场形态优势从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路线是市场明显发展的趋向。劣势经验方面发展商金城房产首次开发产权式商场，开发经验不足。对策确立金城房产各部门的工作职责，尽可能避免出现协调漏洞。重视全程营销策划机构提供的建议和各种研究报告，促成其他部门的协调有效的工作。地块基地的局限地块基地面积约平方米，并分为两栋，商场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源实现开发价值成了重中之重。对策考虑充分使用可供利用资源其中包括，最大限度使商场两栋互相紧密联系，可以在两栋之间层的位置修座天桥，这不仅有效的将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新颖。通过建筑物本体和建筑风格解决地块的局限，在设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快的建筑风格将客户的目光吸引到商场本身。机会点投资型地产形态目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这种新起的投资方式。消费需求网络数码市场的发展速度突飞猛进，需求潜力大，将市场整合，进行多功能多元化，走品牌善管理的市场规范发展，必将引导消费建筑风格建议项目从楼层风格色彩等几个方面来进行。威胁点投资观念的革新项目运行的中心在于投资观念的接受程度，经过调查有的市民接受这种新型的投资观念，的市民有兴趣进步了解后再决定。后期，会采取投资效益对比广告攻略促销手段形象推广等方式将新的投资理念深入民心。银行按揭压力通过了解，产权式商铺地产形态只能做到成年的按揭，客户还款压力较大。事实上，投资型项目最吸引人的地方就是现金回报，还款压力太大会直接导致客户的投资心理的变化，解决的方法就只有资金注入和自行解套两种方式资金注入就是发展商适时垫付到两成首付款为客户减低还贷压力自行解套就是采取提前返回收益的方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发展商的压力。产权收益权和经营权的争议理论上讲，拥有产权就等同拥有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵，我们也不能将经营权和全部收益权交由客户，能够给客户的只有纸产权证和收益合同。因此，建议聘请专业地产律师提前准备相关协议可以减少日后的矛盾，以更多精力去服务项目做好项目。小结综上所述，项目地段位置较好基本生活配套齐全人流量大拥有消费潜力和消费需求，具备开发潜力项目优势明显机会点多，劣势清晰对策有力威胁点可以灵活处理，可操作性强，第四部分项目定位项目名称建议案名定为数码城说明有意识地将这品牌推广，建立起数码城的品牌概念利用香港故事片的影响力来刺激消费者和运营商。在常德市民心中树立起网络数码中心概念。因项目前身行街商圈逐渐形成,日人流量达万人次。但经基本市调发现正当市场如火如荼的发展当中，人们对数码产品的需求正日益增长，可是，在常德乃至湘西北的数码产品市场并不规范，市场基本成散乱状态，没有个理想而又规范的的数码产品购物场所。因为数码产品的知识性及换代更新速度之快，良好的服务和形象是其发展的根本要素，在这其中就产生了个绝佳的巨大的市场空白高档的集购物休闲娱乐于体的数码商城购物中心。为此，建议本项目定位为服务于常德市乃至湘西北流的中高档数码商城，同时适合于游客消费。本项目落成后，将成为常德步行街商圈的人流聚散中心，也将成为常德市乃至湘西北地区具有代表性的数码娱乐休闲区域，项目名称定位等同于数码产品需求，即买数码产品即刻会联想到我们的数码城形象定位常德市乃至湘西北流的集数码网络休闲为体的中高档数码商城。不仅要从外立面内部格局加以修改，物业管理也非常重要规模定位规模定为营业建筑面积分为两栋根据常德市整体商场现状及居民消费习惯，目前常德市商场四楼以上经营状况都不太理想的现状，以及考虑到整体商业功能布局及人流导向问题，商场的单层面积应保持在左右地面楼层数为层，但力求功能布局及人流导向等达至最佳化。档次定位中高档次中档为主，高档为辅，纵观常德市数码产品高端市场，除了德高电脑城湘北电脑城滨湖电脑城定位于中低档市场，基本处于自由经营状态，发展商没有在经营上进行统的管理，处于市场的不规范性，正好引出常德高端市场几近空白。基于常德市乃至湘西北居民的购买能力及未来数码商业的发展，建议本项目商业部份必须和他们的经营范围区别开来，进行中高档的品牌旗舰店式的商务运营，故我们必须在高档数码商品上进行定位，给消费者个全新的体验式购物感觉。项目经营理念定位对目标商户我们不仅租售商铺，而且为商家创造财富并提供全程指导服务。提供专业的物业管理服务对购物消费群体站式购物，感受现代化都市高品质生活。将我们不仅租售商铺，而且为商家创造财富做为对目标商户的经营理念，让商家相信本项目具有强大的经营回报和升值潜力，增加投资者的置业信心。将站式购物，感受现代化都市品质生活做为对购物消费群体的经营理念，展示出本项目在满足高档次消费需求的同时，为消费者增添享受数码生活的情趣。商场以中高档价位的国际国内的知名数码品牌作为主力商品进行组合，构成主题鲜明，别具创意，独具风格功能完善品牌分类的充满文化，休闲知识潮流品味的多元化的现代化数码城概念。目标市场定位核心商圈常德市步行街商圈，包括武陵区所辖人口万鼎城区所辖人口万次级商圈整个常德市所辖区域，市区人口万边缘商圈湘西北区域如图所示组合定位栋组合定位建筑面积万楼层经营业态及目标商户定位层休闲娱乐饮食中心如城市英雄风味小吃儿童游乐区层健身美容中心例如瑜珈健美舞蹈学校层大型休闲式网络会所司联络拥有国家发给的全国连锁运营牌照的公层数码耗材音像制品软件碟片二楼品牌店售后服务中心层高科技品牌数码产品例如联想，层高科技品牌数码产品例如三星，栋组合定位建筑面积平米层乙及写字楼，供数码诚商户及些事业企业单位舒适的办公场所。层层层网络连带品数码音像制品软件碟片二楼品牌店售后服务中心层自由经营者层自由经营者说明目标消费群定位顾客网络的爱好者各企业事业单位九客户定位客户定位为投资型客户，主要有各企事业单位的集团购买私营业主的投资具备新型投资观念的个体户其他具备投资实力的个人。说明投资型客户就是产权式商场日后营销阶段的目标客户和广告诉求客户，资者购买目的在于看好物业前景，购买物业用作长线收租或短线转让获利。般来说，商业物业投资者占相当大的比例。第五部分招商策略强化项目所在区域的商业发展和投资前景，增强投资者的信心强化项目的升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目发展优势吸纳数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动商铺的销售进程强化品牌企业进驻单位后，在人流经营回报品牌效应市场收益等方面的优势及特性制定完善的开业后市场宣传推广计划招商活动中配以灵活促销策略，激活投资群体，调动投资积极性采取反租回报先租后售或免管理费等系列促销策略，以灵活多样的付款方式，充分挖掘小型投资客户前来投资。以市场领导者的地位和姿态，站在竞争市场的至高点上，增强项目在市场的凝聚力及竞争力。第六部分营销推广方案商业物业推售方式分析目前商业物业较为受欢迎的销售方法式以虚拟铺位产权式销售方法为主，它的运做流程如下让个大商家已进驻解决招商问题将商场切成平方米平方米的小型铺位以长期返租，高额的回报来吸引投资者以完成产权销售代表商场铜罗湾广场王府井广场等针对项目返租建议因本项目的特殊规划定位建议栋层，栋层做返租计划总价高投资客户有限，经营类别单只做五年的返租，五年过后，由零售管理公司协助商户与投资者进行续约，如市场状况好，可由我管理公司进行续约。返租条件建议采取对冲的方法，即第年返租，第二年返租，第三年返租，第四年返租，第五年返租五年次性返回。这种方法与每年租金的递增相对应，迎合了投资者所希望投资物业升值的心理。般在物业推广的不同阶段，售价值会有所变化，建议采用渐进阶梯式，渐进阶梯式销售策略的最主要优点是可以形成房地产市场上的不断火红的气势，越早决定买铺，售价越便宜，符合市场上时间便是金钱的哲理，令买家有信心保障，也能激发后来者观望及犹疑类型的买家尽快下决择。注由于市场上在不断地变化，所以在往后的实际操作将会随时因市场改变而作