争中凸显产品的特色与差异。

对心。

当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。

整体开发理念理念之围绕市场，赚足利润作为个发展商，赚钱是本能和动力只有赚钱，才能生存，才有发展卖掉产品，才能赚得利润要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。

理念之二做精品，树品牌作为个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目。

不是顶级价格，但必须抢占顶级概念，塑造顶级品质理念之三既要考量现实，又要适度超前南京别墅市场的现实情况和发展阶段，必须充分考虑必须超前，因为开发有周期只能适度，走快步，避免“前浪死在沙滩上”。

理念之四尊重共性，突出个性南京的特性要尊重，但南京的客户可教育只有突出个性，才能形成差异，将军路的错位竞争才能形成。

以盛唐对江宁新城市未来居住文化的深刻把握，和对南京别墅市场需求的准确理解，集海内外精英团队于体，在江宁这个活力四射的板块上，以全面人性关怀的理念，为这新城市中的精英人士打造座极艺术性的别墅园。

把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来，让疲惫的心回到自然本源的乐土中，让山水人性成为“精神艺术的家园”。

从所处地带的“前瞻性”物业的“规模性”产品的“高档性”，和开发商的“艺术及品牌性”出发，本案需要诠释时尚别墅概念，破译时代精神秘诀，充分挖掘最能反映南京高阶层特有的居住文化特征，以及在建筑物业上的居住感受。

包括社区规划格调环境的唯美性房型的舒适性立面的雅致性动线的合理性物管的细致性会所的全面性社区的开放性生活的国际性，均要符合南京顶级人土的居住感受和审美需求，为南京高档物业提供个未来国际新生活典范。

二产品设计理念幢境界户艺境亭台楼榭，彰显人性温暖山水树石，蕴含生命热爱每户都有自然利用自然地势和植物，把别墅“种”在大自然的怀抱中，让每幢，每排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。

每幢都是意境按自然地理设计别墅，完全以自由自在的形式来组织园区，造型户型都国际化，个性化设计。

每幢都是风景，是艺术。

每点都有艺术我们导入艺术原则。

目的就是让居住者的生命在自然中得到养育用“艺术”的概念来贯穿环境会所社区文化和物业管理等，让生活就是艺术，在艺墅中享受艺术。

每处都是空间我们用“独享空间”的别墅特征来统领本案的物业形态。

既强调别墅消费很强的个人领域感，又通过社区公共设施会所艺术馆区产品组团设计等附加“围合”概念，营造人际和谐的社区文化，让居者在建筑空间环境空间精神空间中净化心灵，体验别墅生活的宗旨。

别墅精神领域感感尊贵感占有感价值感人际情感„„篇有思想的文章可以流传永世，栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。

从法国的凡尔赛宫罗马的圣彼得大教堂中国的紫禁城，到莱特大师的落水山庄比尔•盖茨的未来世界„„皆以超越时代的理念而恒留在大地上，成为人类追求生活的最高象征。

盛唐艺术园，正以凌驾南京别墅业界的超前理念，挑战国际顶级别墅名宅的切标准，势必跃升为金陵富豪晋身上流舞台的生活指标！第四章项目定位建议本项目的总体定位南京首座自然生态顶级艺墅社区二本项目的市场定位双层次高档物业对应双层次高档客户群。

双层定位，双头并进第层面双拼为主的高档别墅类型，其中以别墅作为精神领袖，拔高整个社区的品位，赚取主要利润第二层面以联体别墅双立别墅为主的般别墅类型，其中以联体别墅为二期产品迅速跟进，加快资金回笼。

三本项目的消费者定位两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层。

鉴于本项目的产品类型主要为两类高档别墅独栋双拼双立般别墅联排复式别墅，主力市场分成两个层面第层面针对高档别墅客户群身家数百万可承担万以上房价的老板阶层第二层面针对般别墅客户群可承担总价万以下的较高收入精英阶层。

职业特征各类私营业主，创业型业主经营管理领域职业经理人，管理顾问，专业代理商，高级营销人员专业技术领域高级工程师高级建筑师电脑程式设计师高级会计师高级医师证券高级从业者高科技产业研究人员高级贸易从业人员社会人文科学领域律师记者演员艺术家画家音乐家教授有隐性收入的政界人员消费者经济特征分析根据行业及职业特征分布，我们推算出本地该阶层人士的家庭以三口之家二人收入为依据。

年均收入水平依其所处的事企业单位的效益差异，可分为三个经济收入家庭年收入水平比例档位万以上万高位阶层中位阶层万本案目标层次主要以高位价层金字塔顶端部分为主要目标客户，实际运作中随着品牌和形象的深入，还会有部分中高层次金字塔中部偏上部分人群跟入。

消费者年龄特征分析从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。

其或多或少存在初级创业原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有定年龄的成功人士，由此可以得出主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。

其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。

基础阶层四本项目的市场竞争定位总价竞争与同品质物业竞争并存“远东战役”与“南方会战”针对同类型的别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区。

竞争优势自然资源与后天整合优势。

产品的品质与价格优势。

板块联动优势。

针对同总价的公寓型社区对联体别墅而言主要对手集中在河西城中心带。

竞争优势以创新的别墅空间为概念，从生活观生活品质方面对抗“杂居型”的公寓物业形态。

第五章总体规划分析及建议分区思路将整体基地划分为三大区以单体与双拼别墅为物业形态的高档别墅区以联体别墅双立别墅为主的般型别墅区艺术馆园区艺术馆园区作为两个别墅区的共享区，除艺术馆外，会所幼儿园等配套均在其中，可考虑在其中增加经营性的画家村功能，做足艺术配套服务的文章。

二分期思路抢占南京大型高档纯别墅社区概念，抢占定位制高点以艺术园区作为小区的亮点和特色，与首期开发的样板段联动，打响盛唐品牌先推单体和双拼别墅，树立高档形象，拨高地价，再推排屋，迅速回笼资金跑量以排屋为主力，双拼次之，单体盘量依据市场适当分期分区推出。

三分区中的两种不同布局思路维持原规划方案中字形的大格局艺术园包括会所幼儿园等配套规划在基地通向采石场的平缓处及大门两侧，并增加画家村的配备左方为高密度联排双立别墅，量体尽量放大右方为超低密度单体与双拼别墅，山顶部分做少量的顶级概念别墅。

将艺术园等配套设施，全部放在佛城西路沿街基地西侧及进入采石场的平缓地带，用来盖联排双立别墅基地东侧做单体与双拼别墅的混合区，山顶部分仍做少量顶级概念单体别墅四容积率方案整体容积率为左方排屋的容积率做到以目前市场为标准但较低右方全面释放，最大限度的发挥原始生态山水别墅的顶级概念，做到的超低容积率配套及艺术园区为。

目录总经理摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第章项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目位置二项目概况第二章土地价值研判„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第三章项目开发理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页整体目开发理念二产皮设计理念第四章项目定位建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目总体定位二项目市场定位三项目消费者定位四市场竞争定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！第五章总体规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页分区思路二分期思路三分区中的两种不同布局思路四容积率五各区参数第六章项目建筑规划及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页产品规划分析二物业类型建议三单体面积建议四面积及房型配比五房型设计建议六建筑及风格建议第七章环境规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页景观环境设计理念二景观环境手法第八章公共芙蕖设施规划建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页艺术馆区建议二公共设施建议第九章分期推案建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十章新材料新技术的应用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十章经济指标建议及财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十二章盛唐艺术园年工作推进计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页附件项目经济指标的多个论证方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页总经理提要本，地处将军路延长线牛首山风景区整体规划范围之内。

基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。

可直接与江宁城区及南京市中心联系，距