本收益。此外，还可通过管理手段对施工企业的施工操作技术与选材实施严格的信用监督，将施工企业行为与其资信能力技术能力统调动起来，有效地组合真实的成本。这种信用监督机制形成专业化的住宅市场细化，突出表现在社区服务及业主的权益上。总投资出资结构及项目建设内容投资总额计划亿元人民币全部由本公司以现金方式出资。融资方式主要由公司内部各股东集资，不占有国有资金和其他企业资金。全程计划融资肆仟万元人民币，出资额及其时间按工程实际进度要求分期逐步到位。银行配套资金是次要融资渠道。内部股份资金主要用于项目开发的前期费用，施工建造费用设备购置费用公共配套设施费用及其它相关费用。开发项目除住宅商场外，还包括办公建房销售大厅机房老人活动中心室内外健身场所与幼儿园和停车场等的建设。第二章市场分析与预测在市场经济条件下，房地产企业也面临着种种的挑战，经营的思维需要更新和提高。因此，本公司在决策开发前对市场的分析由为重要。扬长避短，趋利避害。这种开发前期的超前性思考，是不违背或超越自己的实情实力。市场现状目前我国房地产住宅市场还处于起步阶段，但人们已开始意识到它的优势。在北京地区已形成有相当实力的开发商，开发的规模和速度也相当惊人。福州成片开发的地块相对较少，东扩南移计划执行缓慢，策划概念定位低，而各楼盘的楼花预售相对好。因此，福州市的住宅市场不是热的问题，而是需要大力发展。在近二三年内福州住宅市场走低谷的可能性不大。现状调查无论从数量方面还是在质量方面，城市住宅总体发展水平偏低，市场销售总体呈现低速增长状态。老城镇的格局有所打破，但与建设现代化都市的要求相差甚远。已生存几十年的危陋简房还不少，有大量的旧城和危旧房屋需要改造更新。城镇住宅有特别巨大的需求潜力，与现实的住宅供给能力有反差，表现在二环路之内的现房几乎没有。布局上早年以多层低层为主，今年兴起多层与高层之间称为小高层系列。总论投资开发住宅建设还存有足够的市场空间。如果能够建造个标准示范小区的形象建筑住宅以及安装上真正的智能化系统，是可以占有相当大的市场份额。二需求预测房地产开发主要分为住宅开发商场开发和写字楼开发三大类。从近年的统计数据看，销售热点多集中在住宅上，其次为商场。而从年上半年开始，福州人住高层或中高层的思维已被锁定，特别是在市中心线中高层，高层销售情况良好，没有多少剩余的房子。尽管目前开发企业都有自己固定的销售方式与手段，但只要做到切实降低了建造成本和销售费用，优秀的楼盘不论中高层，还是多层，依然具有极大的吸引力。从目前房地产市场的销售情况看，多层住宅虽然销路良好，市中心的楼房供不应求，但这部分商品房的销售总量所占比重较小。大部分商品房的竞争点集中在远离市中心五广场至温泉公园线的地块上。而本项目正好处于该竞争点上。由此，对于占有和维持个稳定市场份额，低成本，高质量是本公司很感兴趣的。如果开发组织得当，吸引消费者成为可能。由于加入世贸组织的确定和福州市户籍政策的放开，将以福州为中心的贸易区，可能会有相当的外商和全国各地的流动商人来榕居住。特别是农村居民，将可能大量涌入城市，这都给福州住宅市场带来良好的商机。第三章规划设计构架基本方案确定规则平衡方案见表。规划平衡表表单位平方米序号项目建筑面积比重备注总征地面积实用地面积其中绿地区内道及其地建筑风格相似，工程内容相同。二规划设计条件立面造型为全欧式风格，外墙面采用台湾铃鹿涂料陶瓷石系列主色为乳白色其他颜色相配按设计效果选择永保十年不变色，以高格调优值感，外观独特为首选。户型面积设计平方米，复式平方米，以梯二户为标准。大于平方米的户型保持面积主卧室平方米客卧室平方米，客厅平方米，餐厅平方米，厨房和卫生间平方米，阳台平方米，每户均有至个阳台。以三室二厅二卫或四室二厅二卫为标准。鸟瞰规划效果以多层为主，适当的低层与高层散缀于多层之间。立体采用永久性钢筋混凝土，剪力墙结构，七度以上抗震。室内墙面水泥砂浆找平，内部除剪力墙外不做分割，不摆设卫生洁具，窗户均采用韩国夏音木纹色塑钢门窗具备隔音隔热防水性能绿色中控镀膜玻璃。单元分摊率控制在以内。房内环保标准保持良好的通风采光条件，南向为大客厅与主卧室，北向为客卧室及厨房餐厅。厨房间设有排烟通道，所有的卧室与客厅不能有明显的柱梁缺陷。空间组合跃层式复合式阁楼式错层式与普通式。各单元入口配备进口名牌电梯低层除外，每户入室安装名牌防盗门次到位。区内配有先进的智能化电脑控制服务系统，解决安全通讯资讯防盗消防物业管理服务。中心花园设计按德国园林与住宅区绿色风格分布设施，并配有雕塑喷泉绿地小道健身步行道及健身用具。区外环境东面设计条长达米的休闲步行道，符合住客的欣赏品味。基本构思借山借水，使山水与建筑色彩共体在绿化中，把建筑设计的比例，尺度色彩与感情的投入融在起。拟采用双线路供电自备发电机组。建安工程按元平方米规划设计，包括消防水电安装宽带电缆电线和保全系统外墙面和入口大堂装饰等。建设内容主要以商场与住宅组成。共用场所幼儿园老人活动室棋牌室接待室室内健身房与室外健身场所。区内实现人车分流，严格区分车行道步行道和绿化道，形式无障碍通行的交通组织形式。本项目建后，将与北面新开发的住宅小区连成片，形成集商业贸易住宅为体的现代服务社区。第四章项目实施建设工程进度安排本项目全程开发期为个月，即前期筹备阶段个月，需要完成总平规划报批选址拆迁与建审等系列工作建设工程期个月。四个区分两个步骤进行，第期开发区和区，首选安置好村民居住区和区开发时间间隔不超过个月。进度分析以每个月为序期，共分个序期进行分析。全程运行计划见表。表序期前期研究报批过程拆迁钻探与设计区与区施工区与区施工销售计划二投资估算与投入计划项目总投资由建设投资和流动资金投入两部分组成，经估算本项目总投资约亿元人民币。其中建设投资为万元，流动资金万元。建设投资包括建筑安装工程费设备购置费和开发前的报批手续与相关税费及部门管理费等。资金分期投入计划见表。表单位万元序期合计建设投资流动资金合计建设投资具体清单如下土地开发费万元配套建设费用万元前期工程费万元建设安装工程费万元其他费用万元第五章收入成本和费用预测据初步摸底有平方米回迁房，其中有店面功能约平方米。可销售面积见表。表单位平方米功能安置房建设面积可售面积店面层住宅地下停车面积配套公建设置半地下停车面积售房计划店面和住宅可用于销售部分，依现有住宅市场定价原则，初步定价店面元，住宅元。拆迁安置房执行福州市拆迁法有关文件扣除补贴给村民每平方米元和其他拆迁与过渡贴补外，更新费尚可收取元。有关销售收入计划见表。表单位万元序号功能均价元面积金额店面住宅地下车库半地下车库合计营业税及附加按销售收入的元计算，故正常营业税金及附加为万元所得税按税率元计算，计万元。成本费用及投资计划见表。地上建筑每平米元，含地下车库及半地下车库每平米平均造价元。表单位万元序号项目金额所占比重计算依据征地拆迁费万亩亩前期工程费万亩亩建安工程费元基础设施费估价公共配套费估计机械购置费估计管理费用资源费估计室外工程费估计地下室建安元半地下室建安元不可预见费合计第六章财务评估盈利估算分析见表。表序号项目面积金额万元备注销售收入计划成本减含地下室更新费加元税金销售毛利所得税净利润二盈亏平衡总分析以房屋销售比例表示的盈亏平衡点为为，抗风险系数不是太大。上述指标基本达到本公司的期望指标，该项目从经济上与技术上分析是可能的。建设成本和销售价格对经济效益指标影响最大，因此必须重视两点利用新的创意与销售策划，加强市场促销工作和广告效应。建设期间遵循早竣工早销售就可早日发挥效益的原则。在计划安排和施工组织上贯彻集中精力的方针，分别轻重缓急，合理使用有限的投资额。即在组织上技术上物资上做好必要的准备。投资自然村项目开发之运行可行性报告福建省投资有限公司榕树下撰稿参考文件二年十月目录第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目投资主体与意愿„„„„„„„„„„二项目简介及投资结构„„„„„„„„„„第二章市场分析与预测„„„„„„„„„„„„„„市场现状„„„„„„„„„„„„„„„二需求预测„„„„„„„„„„„„„„„第三章规划设计构架„„„„„„„„„„„„„„„基本方案确定„„„„„„„„„„„„„二规划设计条件„„„„„„„„„„„„„第四章项目实施„„„„„„„„„„„„„„„„„建设工程进度安排„„„„„„„„„„„二投资估算与投入计划„„„„„„„„„„第五章收入成本和费用预测„„„„„„„„„„„第六章财务评估„„„„„„„„„„„„„„„„„投资自然村项目开发之运行可行性报告第章总论项目投资主体与意愿为了加速以住宅开发为主的房地产业的发展，提高百姓居住水平和质量，是国家大力推行住房制度改革的关键。而福建省投资有限公司以下简称本公司集广州深圳北京等地开发楼盘的实践与策划尺度以及港台商务创意，在福州投资房地产开发的本质意愿以普通百姓购房为意识，建造个文明进步其人文自然环境适合人文自然性和社会性的优化空间。以改善福州市村民居住条件为目的，保持原垫付资金在不断循环周转的基础上，实现资金的增殖回流。以适当的优惠价销售策略组织运营，从投资的经济物质结构成本和财务计划动态决策入手，形成消费者权益为购房主导。避免局部的营利性和无序性的干扰，强调整体平衡规划，突出功能的多样与完整和社区服务的周全以及体现社会进步的前瞻性。欧式建筑风格与古城风貌民族风格相吻合。在旧城改造时，保护好园林名胜古迹等。采用新的建筑材料，选择的色调和隔音效果确实能接近自然的环境。二项目简介及投资结构项目概况与有利因素自然村属福州市鼓楼区五风街道村委会管辖。地处福飞路以北靠近铁路线