。根据对县城住宅市场分析预测，项目的市场销路较广，前景看好。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目用地系县城开发规划的国有土地，面积大，位置优越，进行综合功能的小区开发，形成动态天际线的高层建筑群和商业核心，在土地供给日趋紧张的县城，提高土地开发利用效率，对于县城集聚人气财气，加快城镇化进程和提升县城品位，具有很大的助推作用。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，中高收入人群对中小户型有完备的公共资源配置的住宅，需求较旺。建议在下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研。在县城开发将商业住宅建筑融于体的高层住宅小区，要根据市场变化做出更为准确的市场定位，调整户型或面积，合理配置公共设施，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总用地面积平方米占地面积平方米总建筑面积平方米其中计容积率面积住宅平方米商业平方米公共设施平方米其中公厕平方米垃圾站平方米配电室平方米消防控制中心平方米人防报警间平方米不计容积率面积地下室平方米商业街建筑容积率小区绿地率户均面积高层住宅平方米户双拼别墅平方米户地下停车库车位个综合售价元平方米其中高层住宅元平方米双拼别墅元平方米商铺元平方米地下停车库元位建设投资万元每平方米建设投资元内含报酬率税前全部投资财务净现值税前，万元全部投资投资回收期税前年二项目公司的组建与管理公司股权结构县房地产开发有限公司详细股权结构如下。股东名称身份证号码出资方式出资额出资比例合计完成债权融资方式前，公司股权结构不变。公司组织结构发起公司的核心管理团队本项目的发起公司为房地产开发有限公司，其核心管理团队和核心领导者如下董事长任公司法定代表人，自治县土家族人，本科学历，工程师，岁。参军后从事矿山开采建筑施工房地产开发工作多年。主要董事长总经理物业管理部行政组对外事务计划财务部投融资组审计核算市场营销策划部市场组策划组人资组项目管理部工程部预决算市场二组股东会公司投资人公司治理结构公司组织结构行政人事部项目经理计划管理保安保洁前台组项目开发负责公司的全面管理工作。总经理任公司总经理，自治县土家族人，本科学历，岁。在发达城市从事房地产营销工作多年，创办房地产投资顾问公司并跻身全国行业前十，年起进军房地产开发至今，在行业产业管理及战略管理企业文化建设方面有独到造诣。负责公司全面经营管理工作。重点分管战略营销财务。副总经理兼项目经理任公司副总经理，县土家族人，本科学历，岁，高级工程师。创办装饰公司，从事装饰工作多年年，精通工程项目设计预决算现场管理及工程全面管理。主要负责公司项目管理及日常管理工作。副总经理任公司营销副总，湖南人，本科学历，毕业后从事房地产营销工作，年轻有为，二十多岁即成为房地产营销行业的精英领军人物。三住宅市场分析与营销战略县概况位于乌江中下游，面积平方公里，人口万，县城总人口万。素有天麻之乡傩戏之乡和奇石之乡的美誉。县生态环境优良。全县森林覆盖率达以上，百里乌江画廊自南向北贯穿全境，有名贵中药材余种，其中，天麻生产是贵州省两大基地之。县文化底蕴深厚，投资环境良好。傩戏文化源远流长，也是革命老区。全县交通通信便捷，公路已形成了以国道省道及通县油路为骨架的交通运输网水运依托乌江干流已有个现代化码头投入使用，吨级船舶可直达长江。规划中的三高四铁码头将在短期内变成现实。通信已形成以数字传输程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。已被省人民政府明确建成黔东北交通枢纽和区域性中心城市。项目所在区位于玉溪河畔，向开发商出让土地是推进城镇化打造富有地域特色山水文都的重大举措，是重点开发的新城区。县城房地产住宅市场分析房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段年至年为第阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。年至年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。年至今为房地产业发展与规范阶段。进入年，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入了稳人们对现代城市生活的渴望。营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划设计外，还需要有套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略广告宣传策略项目要针对确定的目标群体，按计划分阶段，系统地对小区的整体形象和卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。促销策略促销的阶段性策略。般按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进销售阶段④三次公开展销及跟进销售阶段扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是拟更新换代商品房的消费者收入较高或中高收入的消费者其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。促销手段。拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部申购人员直销④举办展销会团体申购有针对性销售对象的举办展销会灵活多样的付款方式工程质量进度及完善的小区物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。定价策略价格定位根据县城目前房地产屋源交易信息，综合考虑各种因素，将高层住宅均价定为,元双拼别墅高档住宅定价为,元商业,元。商业和住宅平均售价,元。价格优惠策略付款方式优惠团体购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动价正常销售期浮动价④其他浮动措施。定价方式主要按期房价现房价综合价团体购买价，并考虑楼层差朝向差地段位置差。定价方式突出小区卖点和住宅小区内环境地段位置楼层及朝向等购房因素的差异。四项目选址及建设条件项目选址为创建富有地方特色的人与自然和谐的新型城镇商住小区，满足县城居民面向二十世纪的住宅需求，项目选址在县青龙镇城南新区。建设条件位置优越项目位置十分重要，位于城南大道和傩城路的交叉点上。根据城南新区修建性详规，它地处其商务服务区的核心地段。交通便捷项目区内，城南大道纵贯其中，北为傩城路，西南两面为长风路所环绕。建设场区建设条件具备供水县城供水主管道已铺设至世纪明珠项目区内。供电可接世纪明珠的输变电路，现已安装变压器场地有较大高差，但为缓坡地，但较开阔。和地块较为平坦。土地征用情况项目用地现为净地，无任何设施，县政府已完成征地手续，依法以净地出让。五建设规模及功能建筑面积的内容规划设计总建筑面积，其中，计容积率面积，不计容积率面积。各类各项建筑面积详见表项目主要经济技术指标。功能设施标准建筑使用功能大底盘层为商业裙房，商业裙房顶层为栋高层住宅塔楼，栋双拼别墅。设施标准住宅装饰及设施标准外墙采用米白咖啡深灰三色拼贴搭配，体型互相穿插。阳台和窗子采用铝合金或不锈钢和真空玻璃材料。装饰和设施充分表现定于变化的典雅华贵的外部形象和满足节能保温隔音隔热安全美观的设施要求。小区配套设施小区内沿城南大道方向，设计两条主商业内街，以此为轴线分叉出多条次第商业内街与周边道路次第连接在傩城路上，主商业内街轴线延伸至世纪明珠商业步行街。裙房内设多个庭院空间，用商业内街连接起来。小区内建有地下车库公厕垃圾站，配置配电室消防中心和人防报警间。住宅户型规划住宅户型面积明细表户型编号户型标准层面积单位户数户型总面积单位比例面积比比例户数比两房卫三房两卫四房两卫双拼别墅总户数户住宅总面积工程项目览表依据初步规划设计方案，主要工程项目见下表。主要工程量览表序号项目名称说明土建工程建筑面积高层住宅双拼别墅高档住宅商业公共设施地下室商业街建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积给排水工程水箱水池水泵机房普通消防系统住宅区变配电工程强电配电房变配电设备照明工程小区照明通讯工程普通电话配线端子接单元口火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门通风工程地下停车库通风闭路电视住宅区室外工程室外绿化及部分道路场地六建设方案建设场地环境地形项目用地地形以低小土山为主，土质较好。场地自然条件地貌地块为缓坡地，和地块较为平坦水文地质以地勘为准地震裂度以地勘为准地基土工程地质评价以地勘为准。总体规划布局片区规划项目所在地的城南新区总体规划为复合型商业街区，内被城南大道和傩城路分割，东南边为长风环绕，将沿玉溪河建滨河公园和人工湖。小区整体规划设计原则根据城南新区的总体规划，结合项目用地被城市道路分割的实际，小区整体规划设计主要遵循以下原则符合城市总体规划满足城南新区修建性详规和控制性详规要求以具有前瞻性的设计理念为指导既相互照应又相对，保持小区的整体性功能完善，符合国家标准突出特色，自然景观与人文景观相协调。总平面布局结合宗地被城市道路分割和环绕的实际，在总平面布局上，三个地块既相互呼应又相对，按地块块形状和大小将栋塔楼合理地分配其中，同时每个地块的大底盘上均置个屋顶花园。交通组织商业人行流线，以商业步行街为主轴的立体化交通网络体系。住宅人行流线，地块，先经小区主入口广场上到屋顶花园，然后经过屋顶花园分别进入各自楼栋大堂后入户。和地块，从东侧小区道路分别进入各自楼栋大堂后入户。车行流线，地块，从长风路上直接出入地下车库和地块，分别从地块北侧小区道路直接出入地下车库。规划指标项目建筑技术经济指标序号项目指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地下建筑面积地下停车场平方米地上建筑面积平方米其中高层住宅平方米双拼别墅高档住宅平方米商业平方米公共设施平方米商业街平方米建筑层数地上层地下层建筑总高米建筑层高地上米地下米建筑容积率绿地率停车位地上不停车地下辆建筑方案设计建筑方案总体构思根据城南新区集商务购物观光旅游休闲娱乐和文化展示为体的复合型街区修建性详规策划，本项目建筑设计方案的总体构思是以山水文都为衬托，打造城