品属性逐渐被还原出来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市场经济轨道。空臵商品房消化能力加强。年蓬安房地产市场的销售情况趋缓，市场容量扩大范围不大，除吸纳上市的部分商品房外，还消化点往年的空臵商品房。金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至成年的期限。公积金方面公积金贷款购房也得到大数人的首选。微观市场特点从地理位臵来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的主要结构。户型设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在平方米之间。从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。从价格上看，元平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位高品质楼盘接受还有待灌输。从楼盘设计上看，去年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，去年整个市场中有江南风格，现代风格中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。从楼盘配套设施来看，去年不少发展商的楼盘都配有三网合红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。分类物业特点从以上数据可以看出，去年住宅增长较快，商业的增长较为平缓。总的来说，蓬安商品住宅的开发销售都取得了较大的发展，销售价格销售量年中均有增长，商业步伐虽慢但形势喜人。住宅住宅类物业直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，直都是市场的焦点，普通商品房销售情况稳中有升，是市场内聚集人气的热点高层住宅，走势平平，产销基本持平，有反弹的迹象，是市场的议论点。商业蓬安的商业发展相当正在初期发展阶段，还停留在初期门面商业发展，只有建设路条商业经济街，其他的边缘经济都没有发展起来，区域商业梯度不够，影响和制约了城市的房与地价值，降低了其发展速度。四有利投资经济形势成因分析蓬安慨况蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山渠县接壤，南与岳池广安相依，西与高坪南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约公里，南北长约公里，幅员面积平方公里，耕地面积万亩，辖个乡镇个村，总人口万人，其中非农业人口人，占。地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。地形呈南北两端高中间低，般海拔在米之间，东有海拔达米的山峰白云山。蓬安经济近年来，蓬安国民经济健康发展。二三产业比例分别为。农村经济充满活力，年水果产量达万公斤，制种产量万公斤，出栏生猪万头，小家禽万只，蚕茧水产蔬菜产量稳中有增，粮食产量亿公斤，粮经比例调整达到森林覆盖率达，劳务输出万人次，创收亿元。工商经济快速增长。马电嘉宝等批扩张型企业加速技改，不断发展壮大。规模以上工业企业实现产值亿元，税费万元。商贸企业销售总额亿元，实现税金万元。民营经济稳步壮大，个体工商户达户。招商引资个，资金亿元，海峡丝绸齐祥食品金华纺织金坛电化等大批企业落户蓬安，使私营企业达户，从业人员万人，年交税金万元，促进了县域经济发展。蓬安城市定位相如故县工业经济强县特色农业大县商贸旅游旺县民营经济新县绿色生态靓县和财税收入富县蓬安资源蓬安资源丰富，有大小溪河条，总长多公里。嘉陵江在县境内流长公里，流域面积占全县幅员面积，嘉陵江上游兴建的马回电站栏河大坝享有千里嘉陵第坝的美称。植被种类繁多，主要有楠木香樟泡桐槐树柏树马尾松慈竹银杏红豆等种珍希树种。水稻小麦玉米豆类油菜花生蚕茧烟草黄麻生姜柑桔桃李柚等闻名中华。我县享有中国锦橙第县南方制种大县美誉，理人员共计人，摊位共计个，经营类别现只有肉，菜，水产，自销，干副四类，其中，肉类摊位位于市场最南面横向个，菜类摊位市场中间横向个，水产位臵西面纵向个，摊位尺寸米，水产摊位尺寸米，市场北面为空地，主要是农副产品自销区。摊位的经营数量半左右，相反自销的场地到是热火嘲天。肉类摊位每天交纳元摊的摊位费，菜摊每年的租赁费不等，水产摊位元年，自销区每位交管理费元天。市场内的门面出租价年间。区域物业情况蓬安农贸市场调查蓬安农贸市场地理分布特征蓬安的农贸市场现共有个共性经营面积不大，功能不齐，无专业性价值，氛围弱。交通条件般。周边情况较差。个性蓬安农贸市场主要分布于县城的东西南北中。趋于低档，主要因为市场的规模小。经营管理差。配套不完善自销占多数。蓬安县农贸市场租售行情调查蓬安农贸市场租售情况览表案名售价出售租金元物业管理费出租备注率年元天摊率门面城南市场改造中人民市场自销三楼空城东市场自销城西市场自销城北市场自销城中市场肉类蓬安县农贸市场行业分布现状览表案名业态分布水产菜类肉类水果豆制品熟食卤品家禽调味品干副粮油自销加工仓库目前情况城南市场人民市场城东市场城西市场城北市场城中市场从蓬安现有农贸市场的行业分布上看，市场还没有明显的功能定位及业态分布。市场相关情况览表情况案名经营面积平米物管公厕广播位臵消防系统城南市场含住宅有有有马电对面，建设路有人民市场含二三楼超市有有无嘉陵中路有城东市场有有无周口中学旁有城西市场无有无嘉陵西路与磨子街交汇处有城北市场无有无磨子街中段有城中市场有有无悦庆街有小结总体上讲，蓬安现行的市场租售情况不太好，。经营状况不太乐观。住宅物业调查分析在售住宅楼盘调查分析案名房型都市水乡阳光丽都碧水芳洲城南市场世纪广场总计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例排名房厅房型供应量分析分析目前市场上供应量最多的户型为三房二厅二卫，占总供应量的。主要是这种房型比较适合核心家庭居住，但供应量过大，市场空间逐渐变小。市场供应量排名第二的为四房二厅二卫，这个房源主要被二次臵业，改善居住环境的家庭所消化，市场空间不错，但由于总价过高，使得该房型的去化速度较慢。二房二厅二卫包括二房二厅卫以下的房型供应量仅占总供应量的，且这些房型的面积般在平方米以下，虽然总价低，但不适合主力群体的消费，市场需求空间小，去化速度很慢。卫二房二厅卫二房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫合计户型面积配比分析面积分组套型数量比例合计从上面的面积分组统计资料可以看出市场上供应最多的面积在之间，市场占有率为，总套数在套，市场供应趋于饱和，未来需求较小，目标客源面已经非常窄。市场上供应的结构严重失调，房型面积过大，以上的房源市场占有率为，相对于目前的居民收入而言，该面积以上的房子销售去化较慢。以下的房源供应市场占有率为，供应比例明显过大，从所调查的在售楼盘来看，销售完或者预定的房型面积都在平方米。价格分析案名价格范围元均价元主力面积主力总价万元楼层差价元物业收费元月都市水乡阳光丽都碧水芳洲城南市场世纪广场分析各楼盘均价都在元以上楼层差价在元主力总价在万元套，市场承接能力大，销售去化快。同时也可以看出各个楼盘的主力户型面积趋于大户型，主力面积范围在，供应结构明显满足市场需求。客源客层分析目前楼市消费群最主要由以下四种首先是日益增多的进城人员成为住房消费的主力军他们都有住房需求。城市建设力度的加大，加大了购房队伍，大大增加了市场有效需求。人们的观望心理加剧了市场的萎缩,小结目前住宅去化较慢，主要是供应结构失调，偏离绝大部分消费者市场的承受力。平米的房源供应相对消费能力明显过强，市场风险小，需求强劲。过小或过大平米以上的房源市场目标客源面窄，去化速度非常慢。六项目地块分析及商业价值可行性研究地快分析土地性质及地理位臵综述该地快为商业用地，位于东风路与建设路结合的扇形中心，县城核心地段，呈矩形，南北线长米，东西长米，四围主要老居民楼，地势较平整，北面地下有条贯穿县城的暗河清溪河。地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染。地快周围建筑物密集，地快主干道悦庆街，街面面宽米，路基路质路况较差，人流量大，绿化较差，不够开阔，使得该方向上无论近看或远望的视线都有所阻碍，另外因道路狭小而引起的人车噪音污染。北面出市场有面宽米的民安巷通道，是市场上小摊贩的积聚的地，片污浊景象。社会环境水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线部分住户除外，有中国信合，农行等金融机构的分点。人事局老工商局老干局招待所县政府散步在周围。沿街商业基本是些小吃点，小商品门店，距相如广场米。人文环境周围的居民有自住和租户两种形式，居民的房屋大体都比较陈旧，周边无新建小区。建设路路段分析建设路为蓬安的交通主干道也是出城的唯通道，城内公交路均穿过，出街东可到营山南部，西可到南充成都，蓬安县新车站建设在此路段中间位臵，建设路由来已久，是蓬安县的经济中心路面开阔，人民医院等多家医疗机构及其他些事业单位军设在此路段上，两边装修精致的品牌服装店面购物场所让街道人流不息，热闹非凡。城中市场与此街接壤，步行不到米，人口居住量相当密集。东风路路段分析东风路为进年来新建街道，北与建设路相连，中间左右两边边到城中市场，步行米，另边到相如广场米左右，该路段路况由于新建，平整开阔，街两边有大量的新居住楼，人口居住密度高，整齐又好看，街面商业氛围浓厚，门面经营品类繁多，人车流量不亚于建设路。相如广场附近分析相如广场为进几年新建的休闲文化行政广场，广场上方建有蓬安的三星级酒店，相如饭店，广场周围汇集大量的大型餐饮茶楼水吧，交通便利，路面干净，街道整洁，是蓬安县城休闲娱乐的集中地，无论任何时候，这里的人车流量相当大，距离城中市场米左右，与东风路建设路形成县城内的人口密集地。二地块商业价值可行性研究从市场消费需求的角度研究城市内没有功能齐全的市场，采购物品极为不方便，有购物的需求性。城市内没有个象样的农贸市场，而蓬安是个日常