坏性的大断裂分布。项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了个良好的生产生活和工作环境。海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目用地位置范围示意图如下图大西山风景区位置示意图地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。图地块位置图项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视由海淀区有线电视局提供。周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要宗地开发目标本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区以高科技高知识含量为特色。无论是从区位商业氛围业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技的标志，海淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。海淀区大西山风景旅游区现状分析自然风光和民俗旅游凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。丰富的商业资源凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚集在海淀区大城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。北京是全国的政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发展首都经济。循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。近年来北京的经济保持了高速增长的趋势，年年年均增长速度达到，年增长率高于国家平均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，年奥运会将进步拉动北京的基础设施建设和生态环境改造，进步改善投资环境，提升国际形象。年，北京总量为亿元，比上年增长，连续六年保持二位数的增长。人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到元，四年平均实际增长幅度达到。土地市场分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析土地供应总量将会进步得到控制从供给方面看，国土资源部下发的关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知以及国务院下发的关于暂停审批各类开发区的紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知等文件，对城市各类开发区园区别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着定的差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。旅游市场分析年全市接待入境旅游者万人次，比上年增长。其中，外国人万人次，增长港澳台同胞万人次，增长。全市旅游外汇收入亿美元，增长。全年出境旅游者达万人次，增长。全年接待国内旅游者亿人次，增长。国内旅游收入亿元，增长。十五期间，全市共接待入境旅游者万人次，旅游外汇收入累计达到亿美元，分别比九五时期增长和。共接待国内旅游者亿人次，实现旅游收入亿元，分别比九五时期增长和倍。不单是北京，年全国的旅游业都在飞速发展。我国入境旅游人数达亿人次，出境旅游者达万人次，旅游总收入达亿元。入境过夜旅游人数达万人次，国内旅游人数达亿人次。在旅游业总收入中，国内旅游收入达亿元，国际旅游收入达到亿元。预计，年入境旅游人数将前所未有地达到亿人次，比去年增长。其中入境过夜人数达到万人次，外国人万人次，国际旅游收入达到亿美元。年旅客运输总量万人，比上年增长。其中，铁路万人，增长公路万人，增长民航万人，增长。十五期间，客运总量累计达到亿人，比九五时期增长倍。北京作为中华人民共和国的首都，是座有多年悠久历史的古城，在全世界都享有盛誉。它是座拥有大量文化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观的城市，同时也是有着现代化特色的快速发展的国际化大都市。作为座有着悠久历史的城市，旅游业对北京的经济有着重大的贡献。宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。在北京城外，就可以爬上世界八大奇迹之的长城。天安门广场是世界最大的城市中央广场。北京的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。在中国个省自治区直辖市中，北京是第二大旅游胜地。年，北京接待的海外游客达到人次，比上年增长了。其中来自国外和香港澳门台湾的游客分别人次,人次,人次和,人次。旅游业外汇收入总计达亿美元，比上年增长了。这年中，北京也接待了亿千万来自其他省和中国其他地区的游客，比上年增长了，旅游收入达亿元，比上年增长了。最近几年来京出差的人员比例在快速增长。外地游客平均在京停留时间为天，重游率为。外地游客职业分布情况如下图所示数据来源年北京统计年鉴，中国统计出版社出版表年来京的不同职业的旅游者所占百分比职业其他省游客百分比当地游客百分比政府公务员公务员企业管理人员技术人员销售人员工人军人农民退休人员学生其它图外地游客职业分布情况图企业管理人员技术工服务销售人员工人军人农民退休人员学生其他表年国内游客参观北京的分类百分比目的百分比渡假旅游拜访亲戚朋友公务会议看病宗教文化体育其他来京的目的有从事文化科技交流天和宗教活动天这些人是外地来京人员中在京停留时间最长的。下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留的天数。数据来源年北京统计年鉴，中国统计出版社出版北京市旅游业发展前景十五期间至年北京市旅游业发展的前景根据北京市旅游发展总体规划对年北京旅游发展前景的描述，根据北京市旅游局征求北京旅游业专家学者的意见和北京市相关委办局几个区县的意见，我们对年旅游发展前景的描文化科技交流宗教朝拜商务医疗拜访亲友参加会议观光图外地来京人员在京平均停留天数绘大体如下北京的城市建设将有个极达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京城市景观。北京的基础设施建设将在今后年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环五环通车，市内的交通也将通过马路扩延违法建筑物的拆除占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善