1、行包装和宣传开发周期长，资金投入较大财务测算比较总投入万元销售收入万元税后利润万元税前利润万元方案方案二税前利润率税后利润率方案方案二分析从绝对利润看，方案二比方案多万元方案为万元，方案二为万元。从利润率看，方案和方案二相当方案为，方案二为。二方案选取及建议经过对以上种方案的综合对比，结合风险较小利润较大的原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。采用这种开发方案具有以下优势小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。开发形式为小高层，土地利用率高。容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。整个项目的投入资金量少，金融融资的可。
2、场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在其它项目竞争开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。项目市场风险的控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决。
3、刚发布的年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长左右，增长有望达到。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计年全国房地产投资增幅在左右，比年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励允许限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限部门垄断和地区封锁。在融资体品房和商业营业用房。商品房销售方面在月也呈现出良好的势头和发展潜力，月，成都市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长。实现商品房销售额亿元，增长。最为可喜的是，从上月开始，商品。
4、环路发展做出了较大的贡献，整个方案具有良好的社会效益。环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出个环境优美和高品质的楼盘。本项目具有良好的环境效益。二可行性研究结论综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益社会效益环境效益，具有较强的抗风险能力。三项目运作建议根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立面顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实。
5、多层的框架结构，以此为基础估算建安成本元见附表方案项目主体为层的框架结构，以此为基础估算建安成本元见附表项目分项投资估算项目总投资估算方案单位综合成本为元项目总投资为万元见附表方案单位综合成本为元项目总投资为万元见附表项目销售收入估算方案总建筑面积单价元项目销售收入万方案总建筑面积单价元项目销售收入万项目利润与利润率估算方案项目利润万项目税利润率项目利润项目投资总额方案项目利润万项目利润率项目利润项目投资总额项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的计算，则方案税收费用项目销售收入万项目利润项目销售收入项目总投资税收费用万方案税收费用项目销售收入万项目税后利润项目销售收入项目总投。
6、的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。三项目其它风险其它风险包括政策风险自然风险经营风险和信用风险等。主要包括以下风险项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期。控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。不可预见的其他风险。在现在成都这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。九可行性研究结论及建议项目评价经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有定的经济性。社会效益评价本项目为三环路立交桥区域的市政配套建设道路绿化的改造，提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，更重要的是为成都市三。
7、能性加大，难度减少。就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益而利润率方案二与方案相当。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小属于可操作性较强的开发方案。三项目定位本项目定位为通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。开发形式为层单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造个高档次的生态居住小区。六项目开发进度安排及资金筹措开发周期按以上方案本项目从立项拆迁到竣工交验产权办理共需时间为个月。二开发各阶段的周期安排工作项目时间月备注立项初规设计报。
8、项目施工图设计同期项目拆迁报建同期项目拆迁项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计三资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面其中开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元四投资使用计划见附表七销售及经营收入预测电梯公寓销售收入估算电梯公寓按元计算项目销售收入万二项目销售回款计划见附表三财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表见附表计算可得出本方案的财务内部收益率为。在现金流量表中基准收益率取，按月计算。八风险分析与回避的手段开发风险评测灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。见附。
9、的几家楼盘进行了摸底，口消防报警系统每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性三表远程抄送系统。物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人幼儿托管服务，家用器具维修服务等。项目的客户定位二次置业的中高收入者。二投资估算项目土地成本测算本项目的土地价格按万元亩测算。土地成本土地价格土地面积万元项目测算开发技术参数方案总占地面积亩建筑面积绿化率容积率建筑高度≧建筑层数跃方案二总占地面积亩建筑面积绿化率容积率建筑高度≧建筑层数层项目建安成本估算方案项目以跃的。
10、资税收费用万项目税后利润率分析方案项目税后利润率项目税后利润项目投资总额方案项目税后利润率项目税后利润项目投资总额五方案评估及选取项目可能的开发方案比较项目优点缺点方案人居环境较为优越总体投入相对较少开发周期较短区域内同类物业较多，竞争激烈不能达到土地开发利润最大化的要求区域楼盘价位较高，竞争力弱。在户型分隔和布局上有定的限制对项目本身的形象起不到提升作用获得的利润小不能很好的营造环境方案五区域内消费人群对电梯公寓的需求较大中等收入者对区域的中高楼盘的认可度大能够提升项目自身的形象容易很好进行户型布局和特色环境的设计可获得更多的利润在环境设计和营造上有较大难度区域内同类物业较多，竞争激烈需花大量精力对项目。
11、化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学专业高效的经营管理和销售招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。项目可行性分析报告项目总论项目背景项目用地成都标准总件厂的厂房用地项目位置成都市三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。二承担可行性研究的单位成都投资顾问有限公司三研究工作依据根据政府有关部门政策规划规划情况，高新西区规划情况，依照委托书和上述文件以及相应的法律法规编写本项目可行性研究报告。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境国家信息中心在刚。
12、表由附表四可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。从表中可以看出,本方案具有定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有定的市场风险。项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点总固定成本单位变动成本单位销售价格万元由此计算可见本项目销售回款达到万元，约是总回款万元的时，项目达到盈亏平衡，项目总体有定的风险。二项目市场风险及回避项目市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市。
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