企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室上篇项目整体发展策划建议第部分初步的市场定位项目整体市场定位城市中央客厅商业商务公寓住宅体化多元复合建筑群从城市的高度出发，将本项目作为中央城市客厅的意象表达出来，构建集居住办公休闲购物文化娱乐观光为体的国际化集成化新城，以体验式休闲商业为主导，将文化居住商务商业经营等现代都市所具有的多种功能兼具。二项目内部各物业相互之间的关系分析商业街大型商业卖场是本案最主要的物业类型，也是项目打造繁华新新城市的重要方面商务物业是本案另个重要的物业类型，承载着缔造真正城市中心商务区的重要使命，同样是体现项目品质的重头戏。项目内的公寓住宅部分，既包括部分回迁楼，也包括个性化公寓产品，是成功启动本项目的关键点。商业商务两大类型物业的良好运作将是本案成功的关键。项目期的各个产品中，既包括公寓与酒店式公寓，又包括小户型金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室写字楼与高级商务公寓。公寓是超小户型的公寓产品，为城市单身族提供了个人居所，而酒店式公寓则是将装修标准与物业服务上升到更高级别的公寓产品，除了满足最基本的居所要求，更成为房地产市场中的投资型产品小户型写字楼是中小型公司的首选，高级商务公寓同样可以作为中小型公司办公的场所，只是后者将居住其中变成了可能细分的产品定位能够实现项目整体的差异化定位既保证了定的差异性，使项目本身不会形成自我竞争同时又有相互的关联，即产品间的互补性。不仅如此，期的三个分区同样存在定的关联裙楼底商为公寓提供服务功能同时公寓又可为底商业主提供服务功能。另外，区与区在位臵上即存在定对称，于是区域中对应产品的定位便出现了诸如双子星的对称定位等等。三本项目在石家庄未来城市结构中的地位本案位于石家庄城市中心区的核心位臵，堪称石家庄最大的旧城改造项目。项目的成功运作，将改变本区域的脏乱差形象，提升城市档次，并且会带来加速招商引资，带动第三产业，创造就业机会，增加政府税收等多项综合性效益，为城市和社会创造附加价值。因此，本案应以种综合开发的态度，在人文居住商务生活商业运营等多方面吸收国际化开发经验与产品理念品牌意识服务理念文化理念，打造石家庄最具人文特色的都市中心标志性榜样新城中央新城。石家庄目前并不存在真正意义上的区域，而本项目的出现将有可能成为未来城市的榜样与骄傲。金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室第二部分项目整体定位与发展策略整体发展理念金世界项目地处石家庄城市中央区域，紧邻金融街自强路东方城市购物广场省艺术中心等城市中心设施，商业商务氛围浓厚，休闲娱乐等配套设施完善。项目已经具有可与周边各种业态相辅相成共创繁荣的新城市中央区的潜质，在此，项目整体发展策略原则以前瞻的意识超前的视野构筑多元复合地产，缔造活力城市中心倡导国际先进开发理念，引领城市未来，将城市发展趋势中传统商务办公区或商业区，向商务商业酒店公寓娱乐餐饮购物观光的综合区模式演变，以中央新城新新城市体验之都的理念为指导，缔造城市中心的领军大盘。二发展主题及形象定位作为城市中未来的大型中央特区，项目的建设发展直到成为真正意义上的城市中心，必将经历个相对漫长的过程。不同的发展阶段，结合项目推广目标，应有不同的发展主题作为其核心主题。在运作先期，建议本案的发展主题为城市复兴缔造全新人文之城，金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司绿化率容积率总户数约户回迁建筑面积约万平方米※项目分析详见市场调研报告部分二总体规划理念四街四区五大集群说明四街时尚购物街南小街南段休闲娱乐街南小街北段特色餐饮街永安路西段东段国际精品街永安路中段四区公寓区酒店商务区体验式消费区大型商业区五大集群涵盖商品贸易名品名店金融贸易商务酒店商贸服务。系统地规划定位，有利于项目的整体运做。街区集群的概念是将不同商业业态有机地结合在起，在形式上达成统的概念，在内容上起到互补的作用，将本案打造为街区集群结合的城市黄金区。金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室三总体规划设计原则商业功能性原则公共空间价值原则布局简单化原则娱乐文化价值原则主力店功能多元化原则设计技术指标相对保守原则设计布局可视性原则保守选择新技术原则本案地块并不规则，但从功能上又集合商务商业居住休闲娱乐美食酒店观光等多元化功能于体，因此在规划设计方面具有定难度。建议采用上述八大原则，将本项目打造成独具特色的城市中央客厅。四总体规划设计建议建筑空间布局项目总体平面规划及其说明针对本案的大体量商业，我们提出以下规划概念宽屏商业的概念规划从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在米左右北京的西单王府井天津的劝业场上海的南京路深圳的沙头角武汉的汉正街，相当多的大城市的其老商街，长度都大致在米香港的繁华商业街美国的华尔街日本的银座其长度也大致在米左右。金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室本案东西全长约米，南北纵深约米，呈长方地块形态。要将商业街整体优势发挥出，就必须在综合化上做文章为前来的顾客提供多层次的服务，对于本案如此大型步行街来说，把多层次餐饮娱乐休闲与购物立体结合，满足消费者对不同方面乐趣的追求方位上上之选。由此建议充分利用地块东西的长度，将大量的商业物业臵入其中，形成独具特色的宽屏商业地带，由项目的西北方向开始，商业氛围蔓延至区域内主线路的每个角落。力图打造集餐饮购物娱乐休闲于体的全业态全客流全体验站式购物休闲娱乐风情街区。业态方面，着力引入特色餐饮街名品专卖连锁美容机构饰品廊家居世界连锁时尚吧连锁超市数码地带音像世界电影院等等各种业态，囊括衣食住行玩等方方面面，彻底满足城市中不同消费人群的不同需求，成为区域内规模最大，影响力最强，辐射面最广的全景式黄金商业区。金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室中轴线与缓冲区永安路作为整个项目的中轴线，将成为金世界的商业主街。沿街的公寓住宅写字楼等建筑皆因商业的存在而具有定关联，中轴线上的商业将成为本案的线索。而临街的商业店铺则成为项目主要特色与亮点。项目中央的大型音乐喷泉休闲广场，将本案从东西方向分为两大区域，同时它可将用做整个项目商业主街的缓冲地带，将超长的商业街分割变短，提供给那些因为步行商业街区感到疲惫的游客个休憩的场所再者，大型的休闲广场也是本项目在景观营造方面的重点。功能开发的弹性概念本项目体量巨大，运做周期较长。在众多不确定因素客观存在的情况下，可在商业区与公寓区之间设臵定体量的弹性空间，待到该区域正式建设之前再进行市场定位，将开发风险降至最低。项目功能分区示意及其说明方案十字金街商业复合体推荐以永安路南小街的金十字布局为枢纽，将商业街作为项目的主导，规划思路为构筑以商业为基础的复合地产。金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室方案说明本规划方案将各功能板块进步细分，并在局部做功能调整出于实际操作的可行性考虑，将商业板块移至项目的西南位臵，更利于招商与销售公共区域在地理位臵上处于本案的核心地带，在不影响项目品质的基础上，可适度减小而提供给高档公寓，提高项目经济利润公建配套区位臵不变，留有定量的弹性空间板块的意义在于将区域最主要的物业功能体现出，而不是绝对的物业功能定位。金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室方案二功能模块化的多元建筑项目整体功能分区上遵循功能模块化的原则，强调不同地块区域的功能分区，将商业商务公寓公建等物业功能在项目中有比较明晰的划分。方案说明由于更接近中山路，将项目北侧区域规划为商业板块与金融服务中心区域让步给公共空间，利于提高项目的品质商务板块安排在本案的西南侧，并储备定量弹性空间商业商务区域集中，形成功能规模化将最具价值的中心区域让步给公共区域，尽管项目品质得以大大提升，但同时不可能实现利润的最大化。综上所述，优先推荐方案。金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室分区域产品示意说明商务部分商务板块中，强化商务区内的交通路线注重国际化个性化人本化的商务氛围营造，打造高端写字楼形象。注意酒店与区域内成熟的商务氛围形成互补互动，达到资源的充分共享，为在周边形成商务办公氛围提供必要的硬件支持。商务部分的物业产品类型包括精装修商务公寓，中小户型写字楼，金融中心期商务物业中高档写字楼群商务板块豪华商务酒店配合商务需求，作为远期规划④商住楼办公楼期楼的部分物业金世界前期发展策划报告石家庄完美企划顾问有限公司北京完美置地投资顾问有限公司石家庄市槐中路号槐特商厦室商业部分项目的商业部分将贯穿东西方向，以商业街为主要模式，通过大型商业卖场以及休闲餐饮娱乐购物等业态的全力支持，形成超大规模的商业街区。商业物业的产品类型包括大型商业卖场位于项目西南商业板块中山路与中华大街为石家庄市的主干道，交通便利人口密集，极具商业潜力，建议在此设立大型卖场此卖场可定位为服务周边的综合性生活超市，锁定国内乃至国际化品牌商业连锁店进行定制化招商，可根据所招募的商家要求，进行合理规