货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载第二章技术经济指标技术经济指标基地面积总建筑面积约万地上总建筑面积计容积率面积其中商业约万五星级酒店约万甲级写字楼约万建筑限高不超过米地下总建筑面积约万地下三层容积率绿化率不小于建筑退建设用地红线要求按照国家及上海市相关规定。用地性质现状市政条件用地性质商业办公酒店。用地现状基地内尚有企业邮局居民需进行动拆迁工作。市政设施条件周边市政设施齐全，接口已具备。其中燃气供水雨水污水供电电信具体道路方案及管网综合方案详见。设计要求项目拟规划成栋国际甲级写字楼栋五星级酒店以及大型商业综合体，三种业态之间地上及地下部分均考虑相互连通。商业地上约万，因五角场地区地下层商业价值很高，因此项目地下层商业面积尽量做到最大化，同时，地下二层也设置商业。五星级酒店地上约万包括裙房至少套房间。甲级写字楼地上约万包括裙房，建筑限高不超过米。地下部分地下共三层，地下层二层设置商业，地下三层为设备和停车，地下是尽量基地满铺。上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部年房地产营销策划大全移动硬盘版,策划人士必备资料库,货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载第三章设计原则本项目设计应遵循以人为本的原则，提倡绿色建筑生态建筑和节能建筑的理念，突出智能人性个性自由效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。规范性原则符合国家上海市规定的现行建筑结构消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证手续所需的深度。协调性原则建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性原则相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性原则综合考虑结构材料设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。适应性原则设计应符合上海当地的风俗习惯，体现出杨浦区的文化特色。新技术原则设计上要考虑采用建筑新技术节能生态新技术等。上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部年房地产营销策划大全移动硬盘版,策划人士必备资料库,货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载第四章总体规划要求总体规划总则项目所处地理位置定位在城市综合体，除商业价值外，并需体现其与周边环境的相互联系，内外部相互关系。总体规划中要注重酒店写字楼与商业的和谐统。场地规划中，必须考虑建筑交通流线服务停车入口设计等各个方面的致性，并考虑消防人防防洪防涝等上海有关规范总体合理布局。总体规划细则在总体规划布局上，尽量考虑将大型商业设置在朝向五角场中心彩蛋以及朝向黄兴路和翔殷路的位置，保证商业的主要沿街面。基地出入口及建筑出入口甲级写字楼酒店商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置在东面及北面，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地。基地出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。建筑出入口应重点关注入口的尺度品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口垃圾收集设施变压器和冷却塔等。到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口﹑底层商业外管井口人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性标志性综合考虑建筑综合体与下沉广场高架的相互关系。交通组织总则重点研究整个五角场环岛区域的交通组织，以及中心彩蛋下沉广场翔殷路中环高架周边市政道路等与基地的人流车商业顾问服务建议书。商业设计要求商业定位为大型主力店时尚商铺精品品牌店餐饮娱乐等商业以挑空中庭为枢纽，联系各层商业出入口。通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为商业人流集散水平垂直交通的枢纽。沿中庭四周布置休息茶座，使之成为公共空间中的半私密休息空间，给消费者种领域感和放松休息。中庭内布置透明观光电梯自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。沿街商业设计应保证路面人流的到达，设计中应考虑人流与临时停车车流相分离商业应考虑橱窗店铺招牌位置设计，保证各层的通透感合理设计建筑外墙屋顶以及外部广场空地的广告位置商业建筑立面在与主楼整体风格保持致的前提下，充分体现自身特征。主楼与商业的空调系统商业部分应考虑满足小时营业的要求。合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业使用率。其中，商场的主通道以米为限，次通道以米为限。超市配备给排水排烟隔油排污系统及充足的仓储空间，设计有单独的理货区，荷载按照具体设计要求。餐饮类商业要求大型餐饮家左右，考虑客户人流送餐人流，合理设计室内交通上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部年房地产营销策划大全移动硬盘版,策划人士必备资料库,货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载组织中小型商务餐饮，的临街入口西餐厅或咖啡厅家左右的临街入口超市面积餐厅设计应考虑满足规范要求及运营条件，应设计专门的给排水排烟隔油排污系统，中餐厅应考虑煤气等餐厅门前应考虑地面停车位，并考虑地下停车后客户到达餐厅的便捷性餐饮的后勤流线安排在地下，地下考虑设置货车平台空调系统设计能满足小时营业的要求同时避免噪音干扰酒店和写字楼设计过程中在地面集中考虑烟道及隔油池消防设施等的位置或按商业顾问的要求。商业交通组织及设施建议水平交通组织以挑空中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商业出入口，将分散的商业板块自然地联成体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。垂直交通组织客流可利用设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域，货物则先进入地下层货区，通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。商业服务设施配置建议服务设施包括电话亭邮箱报刊亭垃圾桶座椅指南图触摸显示屏标示系统等，进行统的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。景观设施设施包括立体绿化雕塑喷泉橱窗广告标识物街灯等，营造商业轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观。照明设施包括人行道灯广场灯埋地灯泛光灯等，造型以现代简洁为原则，与商业风格致，其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计，并考虑节能及便于管理控制后期维护。商业仓储配置建议库房是储存和保管商品的场所，是商业的必要配套。如设置超市，综合超市经营的生鲜食品占有较大比重，需合理预留储存加工区空间，般来说，仓储式超市售货区面积占，储存加工区占，辅助区超市行政管理员工休息等区域占，储存加工区般设在超市最里端。上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部年房地产营销策划大全移动硬盘版,策划人士必备资料库,货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载地下部分地下部分设计尽量满铺基地，地下设置为层，地下二层为商业，地下三层为停车及设备用房。地下停车，商业酒店办公的客户停车应相对隔离，便于管理考虑五角场彩蛋下沉广场人流可直接通过地下通道到达地下层商业。地下二层商业统考虑设置卫生间，卫生间服务半径建议不超过米，卫生间内设置座便器员工餐厅办公楼及商业用建议设置在地下二层，面积按照职员的考虑。并考虑卸货平台，货车停放及渣土清运，垃圾间干湿分开。自行车库面积不宜过大，可结合夹层空间考虑物业服务用房尽量布置在地下二三层设备机房宜集中布置，其管理通道在地面的出入口应尽可能的减少对主楼及商业的干扰。上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部年房地产营销策划大全移动硬盘版,策划人士必备资料库,货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载第六章结构机电系统设计要求甲级写字楼无障碍设施必须完全满足国家上海当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。结构系统结构体系根据建筑使用功能，考虑室内外建筑设计要求，对各种结构体系柱网间距承重梁大小室内净高等进行综合评估含经济评估，选定最佳结构方案。必要时可以进行多个结构方案的比较和论证，优化结构设计方案。并且设计方提供必要的技术说明及有关技术经济报告并确保所采取的结构体系得到国家有关部门的审批通过。结构形式结构的开间尺寸在综合分析之基础上，以争取最大的成本利用率。考虑未来租户中包含大型跨国公司，建筑师应考虑通过内部楼梯垂直连接单元，如联系两层或多层楼的内部楼梯设置活动楼板系统。因此，结构体系应能作简单的修改。结构承重标准层楼面荷载按国家标准设计规范，活荷载由结构工程师与业主协商确认。在整体设计方案和楼面布置中应充分考虑自然采光和通风。楼内交通曳引梯扶梯结合考虑需要布置垂直交通系统，用作办公设备生活用品器材职员等在楼层间的交通和运输。服务性物品的专用运输系统应与人行交通流分离。用以运送职员和供应品的电梯将进行装修。交通系统的布置与尺寸应根据适当的设备和使用人员数量考虑，以争取运输的最大效率。系统应具有灵活性，满足所有楼层中个或多个用户的使用需要。根据楼层数和每层