杭大运河穿境而过。长江常州港为国家类开放口岸，民航常州港有通达国内多个大中城市的航线。二经济发展状况经济发展常州是著名的工业城市，以纺织机械电子作为支柱产业，江苏新科电子集团长江客车厂是其优秀代表。近年来以常州国家高新区为代表的高新技术产业开始崛起，已吸引包括世界强在内的多家企业入驻。常州处于苏南经济圈，整体经济实力雄厚，被列入中国城市综合实力强和城市投资环境优。下辖的武进溧阳金坛三区市先后进入中国农村经济实力百强县。常州私营企业比较发达，外贸出口活跃。年底，城镇集体以上在岗职工平均工资元，城市居民全年人均可支配收入元。年常州人均达美元。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案常州主要经济指标表格表年数据国内生产总值亿元人均美元，正步入中等发达国家水平职工平均工资全年元人均可支配收入城市居民全年人均可支配收入元。企业数目大中型企业家，三资企业家年，常州基尼系数为。依据联合国的般测算标准，基尼系数在时，社会收入分配比较平均。亦即表明常州社会整体消费能力较强，存在较多的中等收入人群。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案常州的开放经济位于市区北部的常州高新技术开发区，是年经国务院批准的国家级开发区，苏锡常火炬开发带的重要组成部分。经过年的发展，高新区在国民生产总值工业产品销售收入，利用外资额和出口收入均保持了年增的发展速度。年，高新区累计合同利用外资近亿美元，累计实际利用外资达亿美元。戴止年，高新区累计引进外资项目个，批著名跨国企业的富士驼小松加德土等入驻新区。在高新区基础上成立的常州新北区是常州新的政治经济和文化中心。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案常州的工业私营经济常州是著名的工业城市，全市现有各类工业企业万多家，工业总产量技术水平在全国处于前名，有多个名牌产品在全国处于领先地位。常州六大支柱产业动力机械工程机械汽车摩托车配件输变电设备电子信息及现代视听设备和新型纺织服装业。常州又是著名的苏南模式发源地之。经过产权改造，年代领先全国的集体企业改制成责权更明确的私营企业。个体经济快速发展，与乡镇企业外资企业成为常州经济增长的三个支撑点。目前，全市有私营企业万户，从业人员万人。其中新区共有股份合作制企业家，有限责任公司家，私营企业家，个体工商户户。常州较为发达的经济和社会水平，为房产市场积蓄了大量的潜在客源。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案三城市总体规划城市结构以主城区为中心，向东北两个方向发展带向东为戚墅堰区和雕庄区分区，向北新龙分区和新港分区构成的形布局形态。发展战略及目标完善东西，发展南北，重点向北，开发江边。五年之内发展成为苏锡常都市圈的特大城市。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案城市主要分区新区体育中心位于城北干道以北红菱路以东西为规划的新城市中心新行政中心文化博览中心等，占地公顷，规划总建筑面积万平方米。常州市新行政中心位臵位于常州市新区高新分区的中心位臵，地处城北干道北侧常澄路东侧，规划总用地公顷。性质是个集行政办公中心东方文化博览中心体育中心和区级商贸中心于体的综合功能区。三井造至蔬菜研究所地块改造工程至天宁宝塔工程期项目至怀德桥南街头绿地项目至新建劳动路加油站项目至怡康花园小学项目至南大街商业步行街项目至普济街地块至横兴弄地块至丽景花园配套综合楼工程至关河环境整治期工程至联动自来水抢修中心至延陵东路号地块改造工程二期至无线电专用工具厂地块改造工程至勤业村环境整治改造工程至城中二路东侧绿地工程至怡康花园住宅小区三期工程至市三中教学楼师生食堂工程至局前街商办楼工程至常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案未来年旧城改造计划。表年年年三年总计改造面积万万万万改造户数户五相关政策年，政府相继出台了关于进步繁荣我市房地产市场的若干意见常州市城市房产中介服务管理实施细则等法规，以进步繁荣市场。市政建设是房地产市场的指挥棒。当前积极的市政建设必然推动市场大步向前。未来几年内，常州房地产市场将处于持续上升期。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案第二部分市场篇市场供求分析市场供应量年年全市商品房施工面积竣工面积见下表年份项目年年幅度商品房施工面积万住宅面积万商品房竣工面积万住宅面积万年常州市区房产项目施工面积表项目名称施工面积新开工竣工面积住宅别墅高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他分析可以看出，住宅和经济适用房占据常州房产开发量的主导地位。目前，别墅和高档公寓市场开发量较少。年，近的高档公寓和别墅是新近开工。常州高档公寓和别墅市场尚处于相对起步阶段。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案市场需求分析产品的销售量反映出市场的需求。年年全市商品房销售情况年份项目年年幅度商品房屋销售面积万住宅万商品房销售额万元住宅万元分析年常州商品房竣工面积比上年下降，造成市场供需结构不平衡，造成房产市场销售良好。常州商品房销售面积和销售额有了较大的涨幅，这说明房产市场需求呈旺盛态势，其中拆迁购房需求量占较大的份额。常州房地产市场发展呈稳步上升态势，不仅给开发商增加投资信心，也给消费者提供了购房消费的信号，从而推动了整体房地产市场的持续发展。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案年常州市区房产项目销售与空臵面积项目名称实际销售预售空臵实际销售额万元住宅别墅高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他分析住宅经济适用房是房产市场中销售和空臵面积最大的项目。商业营业用房空臵率较高，空臵面积大于实际销售预售面积。别墅高档公寓市场份额较低，但销售状况较好。对比市场供应情况表，年新开工之别墅，高档公寓为万，与售面积为万。当年无空臵。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案年常州房地产交易情况分布图个人购房存量房交易单位购房供求特征经过对常州房产市场的调研，目前，常州市场供求量呈现如下特征从供求结构上看股独大现象明显。普通住宅是市场供应和需求的集中交汇点，占到市场以上的份额。但随着供应量的放大，空臵量亦在上升。高端物业市场别墅高档公寓份额较少，不到，但去化良好，未来有较大拓展的空间。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案从市场区域来看清潭市区新区是传统市场供需旺盛区域，市场供给量和成交量较大。新近并入常州市区的湖塘片区域开发量逐渐加大，有望形成第四个居住中心。从未来趋势来看市场总体处供小于求阶段。未来供应量将进步放大。土地交易市场活跃，加之知名发展商的进入，未来市场竞争将加剧。常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案二房产总体市场分析人均居住水平年底，常州城镇居民人均居住面积为，居住成套率达到。根据城市发展规划，到年，使城镇居民人均居住面积提高到。按公摊系数计算，今后八年常州市区将增加居民需求达万平方米此数据不含湖塘城区人口。市场区域分布附全市楼盘分布总图区域价格元产品客源综合分析城西清潭区域多层小高别墅西区区域客源市区流入客源成熟的生活社区。生活机能成熟未来发展空间有限市中心区域小高高层市中心区域客源市域中高收入人士地段的价值呈现小高层接受度提高元楼盘出现高档公寓聚集区城北新北区多层别墅多层别墅区域客源市区流入客源全市中高收入人士人口导入区，发展潜力巨大。别墅聚集区城南湖塘区域多层多层区域客源未来高尚生活区湖塘成熟的生活机能受区划调整的影响，区域价格有上升很快。未来将形成又生活区常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案前言常州青龙生活区项目报告已经四易其稿，其核心议题是项目期开发的定位。鉴于此，公司在前几次调研基础上重新组织了对常州市场的全面调研和分析。调研的内容和组织安排见附表。建立在全面细致的市场调研基础上，经过研展业务企划和规划等部门的讨论整合，得出这篇策划报告，以期为项目期开发的市场定位作出建议。报告主要分为三个部分第部分是市场调研的总结，反映本次市场调查的成果和房地产市场的现状及走势第二部分是项目开发定位及投资分析报告，对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析，试图用排除法确定项目的市场定位第三部分是期开发具体定位建议，前文解决了为什么定位别墅开发的问题，本章讨论如何进行别墅开发，就项目期开发运作的主要方面给出了定位建议。谨以此作为项目的策划案。二二年十二月常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案目录第部分宏观篇常州概况城市简介区位交通二经济发展状况经济发展常州的开放经济常州的工业私营经济三城市总体规划城市结构发展战略及目标城市主要分区四市政工程建设及拆迁改造公共设施交通拆迁改造五相关政策常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案第二部分市场篇市场供给分析市场供应量市场需求分析年常州房地产交易情况分布图供求特征二房产总体市场分析人均居住水平市场区域分布产品总述价格总述去划总述客源分析市场总结与预判三公寓市场分析产品分析面积分析单价分析总价分析去化分析常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案四别墅市场分析市场供应产品分析价格分析去化分析客源分析五潜在竞争及走势市场待开发地块常州奥体花园项目分析五星乡地块分析市场未来走势常︱州︱青︱龙︱生︱活︱区︱项︱目︱策︱划︱案第三部分项目开发定位及投资分析报告项目立地分析项目概况项目分析二项目开发定位思路三方案纯多层社区开发方案评价总体定位市场可行性分析运作周期估计项目后续运作及品牌打造分析潜在市场竞争分析方案经济效益评价小结四方案纯别墅社区开发方案评价总体定位市场可行性分析运作周期估计项目后续运作及品牌打造分析潜在市场竞争分析方案经济效益评价五方案多层别