，以解放路街区为调查中心，向周边区域延伸开来，本项目区位的主要楼盘如下伟星东河世纪大厦位置位于解放路和建国南路交叉口，西依东河绿化带。概况为层高的商务大楼，总建筑面积万，地下二层为车库，地上层为商业用房，层为写字楼。价格写字楼起价元层均价，每层加价元，均价约元商铺层万，二层万，三层万，每层多方，基本上整层出售。工程进度工程在建中，目前地下工程基本完工，已开始地上工程。开发进度预计年月份即下个月可拿出预售证。销售进度从现场访问和电话询问了解，目前只剩层的北边套还未预定出去，预定率已达到以上。卖点杭州首座绿色生态写字楼分析凭借伟星房产在杭州成功开发了伟星大厦昌地火炬大厦这两座高新区写字楼的强猛势头，在解放路这个繁华地带推出了伟星东河世纪大厦，自然吸引众多买家的目光，且借助东河的景观优势打出了杭城首座绿色生态写字楼的主题，从目前预定形势看，效果不错。该楼盘是本项目最大的竞争对手，对本项目的开发既带来压力，更带来动力。金纬铭扬大厦位置位于解放路与环城东路交叉口。概况大厦高层，由商务办公楼层和沿街商业裙房组成的联合结构，总建筑面积万，层为写字楼，标准层高为米。价格写字楼起价元，每层加价元左右，均价元商铺每层，均价元，计划层总体出售，目前不急于分割出售。工程进度已完成地上主体工程的左右。开发进度公司计划在月底先进行内部预定即已经有预定意向的客户进行认购，月房交会期间正式开盘，并召开产品推荐会。销售进度目前只接受客户预定意向，并且同套房产可接受多个客户预定，等到月底内部认购时，按预定时间先后进行优先认购。卖点铭扬大厦汇聚商界翘楚铭扬大厦蔚蓝的空间分析金纬铭扬大厦位于杭州的东大门，地理位置相当优越，且规模较伟星东河世纪大厦和本项目来得大，而且金纬作为房产品牌已在杭州打响了知名度，也是本项目的主要竞争对手。万安商社位置位于解放路和建国南路交叉口的西北角。概况总建筑面积约，共层，地上二层是商场，为商务写字楼，每层面积，可自由分割。价格写字楼起价元，均价元左右商铺层万，二层万。工程进度结顶。开发进度现房。销售进度层写字楼已售罄，楼出租年层商铺还在招商。卖点领略理想的空间分析万安商社位于万安南苑的南端，伟星东河世纪大厦的正对面，规模很小且开发较早，对本项目构不成实质的威胁，但可以借鉴。平海旺角位置位于平海路上，市医院旁，距西湖约米路程。概况层高为层，总建筑面积万，其中层商铺式间隔，层做商场，层以上为写字楼。价格写字楼起价元，均价元左右商铺层万，二层万，三层万，每层多，基本上整层出售。工程进度工程已结顶并可交付使用。开发进度现房销售阶段。销售进度写字楼未售罄，楼未做具体分割，未推出，楼售罄，估计销售率为左右商铺和商场已售罄。卖点珍钻商邸，繁盛永传承分析单从地段和价位看，平海旺角就属于高档写字楼，与本项目没有直接竞争。瑞丰国际商务大厦位置位于庆春路和中河路交界处东南侧。概况总建筑面积，为层的全钢结构高层建筑，其中部分自用，可用来出售的建筑面积为。价格写字楼均价元楼的价格，每层加价元不等商铺均价为万多。工程进度基本结顶。开发进度今年月份即可交付使用。销售进度未售罄，但剩余不多，估计销售率达左右。卖点杭州第座钢结构写字楼时代的商务核动力分析瑞丰国际商务大厦自称为甲级写字楼，又不断地炒作全国首个全钢结构的高层写字楼，在几次的房交会上其独特的展示都成为了亮点，自然备受瞩目，而其购买者也多为极具实力的港商台商外贸公司和浙江省内的大型公司，从目标消费者看，该楼盘对本项目也构不成直接竞争关系。康恒鸿鼎商务馆位置位于武林路南端，孩儿巷口。概况总建筑面积万，地上层，地下层和地上二层为商铺，三层以上做写字楼。价格写字楼起价元，均价多元层的价格，每层加价约为元。工程进度工程结顶。开发进度现房销售。销售进度层以上售罄，层还有剩余，估计销售率达以上。卖点进驻临湖宝地锁定金牌商务门户分析康恒鸿鼎商务馆以为写字楼模式，面积分割都很小，且带酒店式公寓，有点类似模式，针对的目标消费者也主要是些新兴的高科技高智慧个体公带动紧邻它的本项目的开发。且政府现有规划要在天工艺苑和本项目之间拓展条宽约米的街道，从而贯通清泰街。二劣势本项目规模较小，不易进行规模开发。本项目的地块面积不到亩，只能建幢楼，且高度限定也只能建层左右，总建筑面积仅为万方左右，相对于目前杭城大体量高层面的写字楼来比，相形见绌，无形中矮了截，所以本项目的营销重点不能放在规模形体上，必须另辟蹊径，这将增大开发难度。该地块南北狭长，沿主要街道解放路的面宽较窄，将来商铺的销售难度较大。与伟星东河世纪大厦的商铺比较，因伟星东河世纪大厦地块面是沿建国中路，适宜做临街商铺，因此，其写字楼的入口大厅就设在繁华的解放路上，提高了楼盘的档次。而本项目的地块北面所临的解放路面宽较窄东面所临的街道未拓宽，将来商铺的销售难度会较大，同时还要慎重考虑入口处的设置问题，因为入口处的设置直接关系到写字楼的楼盘形象。该地块所处区域的中高档写字楼氛围的形成尚需时日。该区域中高档写字楼的开发只是近几年的事，目前已建或在建楼盘并不多，且很多还未入驻，人气还较淡，需要进步的开发，以期形成个以解放路和东河交叉口为中心的写字楼商务区。该地块对面是浙医国家保健中心。浙医国家保健中心恰好位于该地块的正对面，且其层高绝对超过本项目，会给本项目造成定的压迫感。三机会该项目是大华房产公司进入杭州房产市场开发的第个项目，从该项目所处的地段来看，是个很有开发潜力的楼盘，对公司的房地产开发是个尝试，更是种突破，是树立公司形象打响知名度的好机会，更重要的是为大华公司下个项目余杭五常乡大型住宅项目的开发打下良好的基础，从而迅速地在杭州房产界占有席之地。伴着入世吹来的春风，杭州不断加大对外开放和引进外资的力度，对写字楼的需求也不断扩大，开发商们也争相开发写字楼，造成了新的轮写字楼开发热，在去年底举行的钱报名楼名车展上参展的写字楼项目就达到个，加上未参展的个左右，总建筑面积近万平方米，开发量和销售量均达到历史最高水平。虽说目前是介入开发写字楼的竞争可能很激烈，但鉴于本项目体量不大且地段优越需求大，目前正是介入的良机。随着建国南路的拓宽，金鸡岭路与直大方伯路的改造，特别是贴沙河底下隧道的动工建设，将与城站广场区域的联成片，交通更加方便，是未来的人流物流交汇的集中地带，必将吸引有远见的公司着眼于长期发展而看好本项目。随着城站广场的改造完成，浙医脑外科中心大楼国际保健中心和浙二医门诊大楼的竣工，该地块周边的城市形象建筑空间大为改观，同时也将进步确立该区域的医疗卫生的核心地位，增强该区域对依托医疗卫生机构的企业的吸附力。四风险观望目前杭城整个写字楼，写字楼的开发体量达到了历史以来最高点，造成了整个供需错位，残酷的竞争将是每个写字楼开发商面临的事实，整个写字楼的市场风险也因此大大上升，对本项目而言，也不可避免存在定的风险。同时期上市的同类项目较多，产品定位目标客户基本相似，竞争激烈。而且，本项目交付期相比竞争楼盘伟星东河世纪大厦金纬铭扬大厦要迟，无法占得先机。五项目定位建议总体定位根据以上市场状况与项目资源分析，建议本项目做品质优良的中间价位的景观写字楼，理由如下目前写字楼中间产品最行俏。在去年底钱报组织的名车名楼展上，细心的购房者不难发现，杭州写字楼市场上，中间产品特别是品质优良的中间价位的写字楼相当难寻。方面杭州写字楼市场在经历了前几年的滞销后，从去年开始逐渐热销，稀缺性景观写字楼的开发为很多开发商所看好。时间，以浙江世贸中心为榜样的楼盘纷纷面世，世纪广场耀江发展大厦白马大厦吴山商城等纷纷亮相，无不定位在高档写字楼，价位动辄上万元，众多的购房者只能远观，不能轻松下单，买得起单价在万元以上写字楼的企业毕竟是凤毛麟角。另方面，杭州的写字楼市场还有为数众多的潜在写字楼供应量，即分布在杭州的各个区域的些行政事业单位出资建造的大楼和些宾馆酒店，这类写字楼往往不能提供豪华气派的大厅优雅单纯的办公环境，无法满足随着企业的壮大，对形象要求越来越高的需求心理。更为致命的是，这类写字楼只能出租，不能销售。因此，写字楼市场在中间产品的供需上，双方矛盾日益突出。高不成低不就的尴尬局面之下，大量发展中企业就希望品质优良配套完备物管专业，均价在元平方米左右的写字楼出现。眼下，这类写字楼主要集中在文教区，昌地火炬大厦中大文锦大厦华立金顶苑等楼盘都是个中典范，这类楼盘往往在开盘初期就被选购空。目前市场供应主力，集中在城站区域，由于受区域条件影响，时还不能被市场完全接受。因此，以本项目的地段环境，做高等品质而中档价位的写字楼，不愁没有市场，甚至很有可能会抢而空。就项目资源而言，本项目不易做高档写字楼。正如前文所说的，本项目所处的解放路虽是繁华的传统商业街，但街面比较狭窄，且街道两旁的楼盘都比较陈旧拥挤，整体形象不佳，外在环境不适宜做高档写字楼。从目前已建或在建的几幢写字楼来看，档次并不很高，最多属于中高档。而本项目的本身的方位规模限高等，都不具备做高档写字楼的条件。本项目若要做高档写字楼，开发营销难度定会很高，而且很难和其他高档写字楼竞争。建议，本项目做内部品质优越的中高档写字楼最为适宜，且符合目前的市场需求。二市场定位从本项目的本身资源出发，分析该区域的产业特征现有写字楼的客户特征，结合杭州写字楼市场的分布现状，本项目的目标消费者潜在客户群主要包括依托医疗卫生业的，如医疗器械公司药品代理公司外地制药厂驻杭办事处等外贸公司广告咨询类公司较小规模的外资企业驻杭办事处等从事金融服务业的公司，如证券公司会计师行等三产品定