营销计划益于补充和完善开发商的信誉和形象，增加物业的附加价值，使其更具有吸引力，特别是在市场激烈竞争的今天，项目的硬件水平处于伯仲之间时，物业管理的软件水平将是吸引目标客户的重要手段。三从市场的租售价格来看长春写字楼的租赁市场跟北京上海相比不是很成熟，更多的发展商把项目定位在只售不租。只有人民广场和桂林路附近的年年的老写字楼发展商采取对外租赁的方式，如中银大厦国际大厦威宝数码科技大厦中岚公寓火炬大厦通汇大厦等。而近几年开发的项目如润天国际长影商务景都星宇名座中天大厦长春银座等发展商均只售不租。个区域写字楼的客户入住率的高低是判断该项目租售情况好坏的重要标志之。各区域内的写字楼入住情况如下图所示年月年月年月人民广场区域火车站区域红旗街区域桂林路区域从上图可以看出，人民广场火车站红旗街三个区域的写字楼的入住率均呈稳步上升趋势，新建的写字楼如长影商务景都星宇名座润天国际长春银座长春昆仑吴太商务中心双龙大厦等随着工程的完工，客户的入住率越来越高。而桂林路区域迄今仅有家在售写字楼项目，所以以前的老写字楼如威宝数码科技大厦中岚公寓火炬大厦通汇大厦的入住率并无太大变化。写字楼的销售价格不仅代表了项目本身的综合品质，更反映了个城市房地产的发展状况。各区域写字楼的销售均价如下图所示长融名都营销计划年月年月年月年月年月年月人民广场区域元平火车站区域元平红旗街区域元平从上表可以看出，人民广场区域的写字楼的售价是最高的，红旗街区域写字楼的售价占据中档，火车站区域写字楼的售价相对较低。四未来市场预测从时间上看从现在到年末为止，长春的写字楼市场的供应将会达到新的高潮。随着振兴东北和长春经济的持续发展，中高档写字楼将成为市场的热点。另外，很多中小型公司也会在这段时间得到发展，由于他们的资金实力有限，会偏向于小面积和小户型的商住写字楼，由于其总价较低，又会吸引部分投资客户的目光。所以长春的商住写字楼会越来越得到广大消费者的青睐。另外，随着季节的推进，在下半年入秋时，写字楼的目标客户将会起来部分，因此，接近秋冬季节时期将会是写字楼的热销阶段。从结构上看随着市场经济的发展，长春市场上传统的写字楼已经出现些弊端，如面积过大，使用率低，同时只能维持上班来使用，维护成本也较高，没有办法形成个性化办公模式。写字间的目标客户群大多以小型化公司为主，他们的办公模式讲究无时间限制，讲究与别人不同，讲究低成本的运转，讲究生态绿化可移动可变化。从分布上看长融名都营销计划长春的中高档写字楼大部分集中在人民广场附近，这里将会成为长春市场的。火车站红旗街桂林路等区域中低档写字楼会继续保持发展的态势，随着汽集团的发展和更多高新企业的来长投资，绿园区和高新开发区会有更多的项目的启动。从价格上看目前，由于商住楼的冲击，加上自身品质与商住楼并无太大差异，写字楼的整体价格水平不高。但从长远来看，外地地产巨头纷纷抢占长春市场，必将会推动长春写字楼的整体水平的提高，根据北京上海深圳写字楼的发展情况看，长春写字楼市场的租售价格具备上涨趋势。同时国务院和央行推出的各种宏观调控政策，使发展商们必须保持清醒的头脑，同时使整个行业的进入门槛提高了，那么，现有的写字楼项目就越发显得珍贵，新广认为，长形象包装工作基本做好。接下来根据长春市写字楼市场情况必要销售要求客户行为期特点冬季写字楼购买惯性以及其它不可抗因素项目冬季电采暖消费者心理影响，建议本案下半年的销售推广阶段划分为导入期缩短年月初年月中下旬即导视系统建立，户外及销售中心布置，项目产品形象报纸导入。升温期年月下旬年月末项目新价格策略应用，系列产品报纸炒作投资价值以及活动进行，以销售人员点对点直销结合直邮为主要销售渠道，配合扫展会，同时辅助报纸媒体，开始项目的整体升温。长融名都营销计划热销期年月年月加大报纸宣传力度，启动各项媒体，开始进行火力宣传随着季节的凉爽，以及写字楼生命周期计算，此阶段应全力拓展销售渠道，开始扫楼扫展会等点对点直销。鉴于项目此阶段客户积累已经初具规模，新广建议进行事实强销期。通过各种大力度的促销优惠活动，进行客户养护。持销期年月年月经过前期的推广硬广直销主动寻找等大型举动。紧接着，借用年底年初节日之势，对意向客户初步潜在客户以及些老客户馈赠礼品深度问候，并出台新的促销政策，为下步的合约签订提供条件，同时，不间断软文与硬广的投放，深化项目市场知名度。第二强销期年月年月经过大半个冬季的客户积累，和形象深化，大大促进客户的购买欲望，同时总结上时期推广中的成功和不足之处指定全新的推广策略，为二次销售高峰的到来做好准备工作。该时期要与部分前期谈判客户签订合约，同时还要把握住犹豫不决偏好暧昧的客户，并且，借用现房优势要补充新批的兴趣客户。如果有幸在此阶段之前已经与部分知名品牌客户达成购销协议，推出新成交客户通讯，以此增强犹豫不决和持币待购客户的信心，达到口碑宣传效果，同时这样又有利于新客户的拉入。第二持销期收尾期年月年月策略同于前持续阶段。此时，长融名都创业港应进入清盘阶段。针对可能出现的未出售面积，调整销售推广策划方案，达到圆满收盘。长融名都营销计划四年下半年整体推广思路长融名都下半年整体推广思路项目功能性价值产品可感价值提升型价值促销功能形象型价值二第推广目的平米左右的户型针对性的促销第推广方式人员点对点直销媒体配合第二推广目的拓展客户范围，积累客户资源，并吸引其到达销售现场第二推广方式定期直邮，进行客户关系建立与维系五创造强化卖点通过户外实景拍摄的报纸广告，以直观方式引导消费者的视觉与心理感受，从而吸引其到达销售现场，以促进此类房源的销售。以景观生态办公地段优势建筑品质精装修等方面，作为区别于同质楼盘独特优势，刺激目标客户的购买欲望。同时在业主中树立良好口碑，与老业主融洽关系，积极配合老带新活动。长融名都营销计划低首付低月供的价格优势，配合优惠促销活动，在直销客户积累定数量的基础上，初步试探性销售。六促销优惠措施建议赠送户外专用停车场使用费赠送法国赛蒙电采暖器赠送空调扇台元台赠送地下停车库元使用费。元月赠送年物业管理费赠送年宽带上网费包月元赠送品牌惠普打印机赠送品牌电脑联想家悦元台从购买座住宅享受折优惠，赠送元写字间代购券另方面，如购买座写字间优惠外另赠座住宅代购券元。优惠条件按照推广进度进行调整减免月供款年银行贷款减免相应月供款额度，贷款年年相应减免额度折扣优惠针对特定房源特惠房次性付款折，按揭折优惠以上，项为持续性措施即购买任意种户型都能享受的优惠项根据相应的营销策略针对不同户型主推其相应优惠措施。七宣传推广费用估算跟据年月日采用的新价格计算统计长融名都营销计划号楼共剩余套，总销售额为元。媒体投放预算推广总费用总销售额推广费用比率万万销售阶段投放比例销售分为六个阶段导入期升温期热销期持销期第二强销期收尾期投放比例为推广费用比例为导入期为,升温期为,热销期为,持销期为,第二强销期为,收尾期为,营销推广费用预算列表示意项目目前剩余套房源，根据下半年开展营销推广共需要预计发生费用万左右，下面列表示意各个阶段费用分配，并根据实际情况进行调整长融名都营销计划阶段划分时间阶段推广形式宣传重点费用分配导入期年月初年月中下旬平面广告户外看板项目新形象确立升值提价以及产品优惠措施,元升温期年月下旬年月末平面广告直销直邮投资引导签约活动信息,元热销期年月年月平面广告扫楼扫展会产品具体特征优惠策略告知地段潜力,元持续期年月年月软文硬广投放促销活动客户累积借势促销,元第二强销期年月年月老带新或老业主活动平面广告项目形象以及价值优势,元收尾期年月年月平面广告特价房源剩余房源促销封盘告知,元长融名都营销计划年长融名都下半年营销推广计划年上半年长春写字楼市场综述每个城市都有属于自己的标志性建筑，城市中的写字楼或许不是城市中的标志性建筑，但是几乎所有的写字楼都是城市发展进程的标志，它无例外地印证了城市发展的步伐。就此而言，可以说写字楼是城市发展进程的标志。随着国家宏观调控政策的不断出台和长春房地产市场竞争的加剧，各发展商的实力操盘水平抗风险能力都有很大提高，而且项目的竞争也向着良性方向发展。发展商们都把降低开发成本提高项目品质重视后期管理放到首位，以期能战胜对手夺得相应的市场份额。长春新广将从以下几个方面对长春年上半年写字楼市场进行综合分析从市场的供应量来看随着写字楼市场行业的细分，分为商住两用和纯写字楼两种产品。据长春新广所掌握的资料，截止到年上半年，市场上在售项目共有个含对外出租的项目，其中商住两用楼有个，占项目总数的纯写字间有个，占项目总数的，整个市场上的现有的供应量已达到平方米左右。二从市场的需求量来看随着长春市人均水平的提高和城市综合竞争指数的上扬，再加上年国务院提出振兴东北老工业基地的战略决策，长春的写字楼租售市场风生水起，世界的跨国企业和国内的实力雄厚的大型公司，越来越多的来长春投资创业，趁着国家振兴东北的东风，以求分得杯羹。时间洛阳纸贵，长春的中高档写字楼如中银大厦光明大厦国际大厦吴太商务中心润天国际等租售率稳步上升。区域位置从长春的写字楼市场区域分布来看，高档写字楼主要集中在人民广场商圈附近，这里集中了中银大厦国际大厦光明大厦润天国际中吉大厦吴太商务中心位于火车站商圈世纪国际商务总部等中低档写字楼主要集中在火车站商圈桂林路商圈红长融名都营销计划旗街商圈，这里有长春银座长春银都长春昆仑双龙大厦威宝数码科技大厦火炬大厦中岚公寓长影商务景都时代大厦等。而本案位置正处于此几处商圈均匀辐射地，随着政府对绿园区更多关注，长春市汽贸城的逐渐发展，普阳街周围商务氛围将更趋浓厚，这里必将书写长春写字楼市场的新篇章。户型和面积随着等新概念的兴起，商住