的销售情况分析从售价上看，今年的售价与去年相比有了定程度的提高。截止年月,北京甲级写字楼平均售价元平方米，与年相比上涨。售价的上涨很大程度上取决于去年尚未完工的写字楼今年由于接近现房而调整了价格，如接近完工的楼盘数码科技大厦和靠近未来奥运村的楼盘远大中心，这些楼盘对年售价的上涨起了主要作用。另方面是，目前北京写字楼市场的投资回报率约在之间，与国外房地产市场左右的回报率相比是非常可观的。受高投资回报率的吸引，些以投资为目的买家也开始大中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司面积购买写字楼如凯旋大厦就吸引了部分投资型买家，因此写字楼的销售价格是缓慢上升。写字楼的租赁情况分析北京写字楼市场自年年底开始反弹以来，楼宇租价上涨，交易活跃。行情上升之猛之快，不亚于北京的股票市场，甚至个别楼宇已经封存。尤其是以中关村和东部为核心的商务区域，在全球业为主导的高科技产业的蓬勃发展和中国即将加入利好因素的带动下，这两个区域受益于得天独厚的科技人文环境和传统外商贸区的基础条件，以及政府所给予的政策支持，不但其发展势头和前景已世人皆知，而且已成为整个写字楼强劲复苏的领头羊。虽然北京写字楼市场的整体租金涨势明显，但这并不表明整个写字楼市场的供需已经达到平衡。目前的写字楼市场仍然处于进步的调整期，市场的空置率依旧较高，达到，要想达到以下的理想空置率仍需等待时日，依赖于市场需求量的继续加大。目前租金涨势明显的区域主要集中在中关村区域朝阳区区域长安街沿线及金融街等区域。而且从长期的发展来看，中关村物业的升值潜力是最毋庸置疑的，因为这两个区域经济潜能所蕴涵的写字楼物业需求量和规模都是相对刚性的。写字楼租赁市场虽然有明显的涨势，但是情况并不容乐观，目前全市写字楼日租金水平超过元天平方米的甲级写字楼有家，日租金水平在元天平方米的甲级写字楼有家，日租金水平在元天平方米的甲级写字楼有家，日租金水平在元天平方米的写字楼有家。根据我们的监测，今年的租金走势如下图，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明显的下降，达到元月平方米，通过租赁价格走势可以看出明年年初的价格水平不容乐观。中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司图北京市甲级写字楼年租金价格走势第季度第二季度第三季度第四季度租金价格美元月平米平均价格二中关村地区写字楼市场调查与分析根据我们公司对中关村写字楼整体市场的跟踪调查与分析，我们提供如下结论年中关村地区写字楼将继续保持高的供应量，总供应量在三十万平方米左右有近半的物业只租不售，表明中关村写字楼市场的前景看好，发展商惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报写字楼租赁市场价位集中在元之间，这区间写字楼供应量达万平方米中关村地区已经供应的写字楼入住率较高，目前仍处于供小于求的状态写字楼的主要客户为国营集体和私营电子科技企业及与之相配套的服务性行业，规模以中小型企业居多，国际性大企业少中关村地区写字楼售价大部分在元平方米之间，占可售面积的具体分析如下。供应市场调查与分析为了准确地为本项目定位寻找依据，我们对于中关村地区写字楼市场进行中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司了调查和研究，调查项目和范围见表。表中关村地区部分写字楼项目名称及所处区域统计区域项目名称区域项目名称区域项目名称清华东路北四环海淀新技术大厦北四环北三环海龙大厦北三环西外大街方圆大厦大地写字楼航天长城大厦理工科技大厦北京硅谷电脑城泛亚大厦数码大厦学研大厦知春大厦腾达大厦清华同方科技广场理想大厦中电信息大厦海泰大厦太平洋国际大厦北大太平洋大厦希格玛中心光大国信大厦中成大厦中关村大厦帝恒写字楼世纪豪景融科资讯银网中心双桥大厦蓝星大厦中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司项目调查统计数据见表。表中关村地区部分写字楼项目数据统计区域序号项目名称总建面积层数售价元租金元天入住率清华东路北四环北京硅谷电脑城万层不售学研大厦万座层不售座层海泰大厦万层海淀新技术大厦万层不售北大太平洋大厦万层不售清华同方万层大地写字楼万层不售合计万北三环北四环海龙大厦万层泛亚大厦万层希格玛中心万层不售中关度增加而增加，相临楼层差价元天平米，最大价差达元天平米，占租金。车位状况调查对于写字楼来说，停车位是个项目档次与环境重要的衡量标准，在中关村这个寸土寸金的地段，选择地下车位是个比较合理的方式。从表可以看出，各个写字楼主要以地下车位为主，占全部停车位的。表中关村写字楼车位数量调查入住时间名称总建筑面积平方米车位总计个地上地下车位数千平米个数量个比例数量个比例航天长城大厦万无无泛亚大厦平均光大国信大厦无无知春大厦平均中成大厦万无无无无无希格玛中心无无理工科技大厦万学研大厦万无无海淀新技术大厦平均中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司中电信息大厦海龙大厦万无无北京硅谷电脑城方圆大厦无无平均海泰大厦北大太平洋大厦无无中关村大厦理想大厦万平均腾达大厦未定未定太平洋国际大厦万无无数码大厦万平均从下图可以看出，随着中关村经济的发展，地下车位的比例越来越大。另外从表也可以看出，为了适应这种高速增长的业务量，每千米的平均车位基本呈逐年上涨的趋势，年写字楼基本能保证每百平米个车位。图中关村写字楼地下车位比例图年年年年年年三本项目竞争性市场调查与分析在我们此次的调查中，我们还对项目地区周边的综合商业及电子商铺进行了调查，以了解和本项目类似的或具有竞争性的物业情况。经过对调查结果的分析，我们得出如下结论本地域附近缺少大型综合商业中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司以电子市场为依托的底商物业出租率较高电子市场以摊位为主，展示间为辅标准摊位价格从元月到元月价格不等在低层的展示间比较受欢迎，楼层较高的展示间出租率般。同时，我们也对本地域的商业情况进行了初步的调查。我们的调查结果显示本地域商业氛围浓厚客流人员以高校学生为主经营图书数码电子产品的商店客流最多，经营服装的商店客流少计算机类图书外语类图书销量好以下是具体的分析。供应市场调查与分析依照发展商的要求及我们对本项目的定位，我们对双安商场当代商城和城乡仓储超市进行了初步的调查。调查数据见附表。这三个商场分别开业于年年和年，其分布见图，装修档次和商业构成见下表。表商场商业构成名称项目内容海淀城乡贸易中心当代商城双安商场各层商品类型层食品层食品层日用洗涤百货层服装鞋帽家电层食品超市层珠宝化妆品层运动系列层男装层女装层日用百货层食品层珠宝化妆品超市层男装层女装层时尚男女装鞋层体育用品日用百货内部装修中档装修高档装修高档装修中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司我们还对中发电子市场海龙大厦中海电子市场太平洋电脑市场和硅谷电脑城进行了调查，具体调查结果见附表。从调查结果可以知道，除了中海电子市场该市场为层临时建筑，面积约平方米，其他的规模均在万平方米以上。商场均将楼面分成摊位和展示间两种方式进行出租。摊位的出租价格从元月到元月不等，付款多位半年付和年付。展示间以平方米的价格进行租赁，价格在元天平方米。在我们的调查中发现，租赁摊位的多为小型公司或个人，从事电子元器件计算机配件外设耗材等销售，各个商场的摊位出租率基本上保持。对展示间的调查中，太平洋市场层展示间出租率以上，主要从事计算机显示器数码电子产品等销售，客户有国内知名的大型电子企业，也包括三星等国外知名企业。硅谷电脑城和中发电子市场的展示间位于层，客户多为小型贸易企业计算机公司网络公司维修商等，租赁情况般，硅谷电脑城层展示间的空置率接近。二需求市场调查与分析在对本区域的客流调查中我们发现，本区域客流构成主要为附近各大院校的学生，其余为带孩子的家长和长城电脑学校的学员，的人群在岁以下。对本地的商业的调查显示，客流主要集中于图书电子数码产品等商店。客流人数分值见下表。其中海淀图书城的进入客流人数在人次分钟调查时间年月日下午点表商店客流分值表分人多，分人少商店客流分值工业出版社书店海淀图书城新华书店外文书店籍海楼书店中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司随身听音像店体育用品商店服装店在对书店的调查中，购买计算机类图书的人最多，其次是外语类图书和文学类图书。对大地花园酒店和鑫鼎宾馆的调查结果如下表所示。表宾馆调查表名称标准间面积出租价格元年入住率客户鑫鼎宾馆万万大地花园酒店万电脑公司这个调查说明本地域对中关村的客户还是有相当大的吸引力。调查还显示，有部分客户租用了位于本地域的仓储面积。中关村文化广场文化交流中心大厦营销策划报告北京万通东方策略房地产经纪有限责任公司第二部分项目分析本次策划的项目为中关村文化发展股份有限公司开发的中关村文化广场中的文化交流中心大厦楼。该大厦位于规划区域的东北角，占地面积约公顷，总建筑面积约万平方米，规划为塔楼，地下层，地上层，标准层面积平方米。目前建筑设计尚未完成，结构及内外装修标准未定。分析项目优势分析通过对本项目的分析，我们认为本项目具有以下优势价格有优势发展商具有的文化特质给项目以独特定位周边商业氛围浓有个教堂，可以体现独到的文化氛围，有塑造概念的空间。二项目劣势分析通过对本项目的分析，我们认为本项目存在以下的不足工期比西