当大的，再加上其它的准备工作，所以广告费的支出是比较大的，般约占总的预算的。

到了公开期，报刊媒体的费用开始上升，其它的销售道具因为已全部制作完成，则很少再产生费用。

进入广告强销期，报刊杂志，广播电视的广告密度显著增加，广告费用又陡然上升另方面，为了推动销售上台阶，穿插其中的各项促销活动又免不了，因此大量的广告预算是必不可少的。

这个时候的广告预算约占总量的强。

接近持续期，广告预算则慢慢趋近于零，销售也开始结束。

在所有的广告支出中，若从相对节约，比较常规的角度来分析，销售前期的接待中心样品屋等等的设计和建设费用是大块贯穿销售始终，持续性的报刊杂志的发布费用则是另外大块。

这二大块预算项目约占总的广告预算的。

有广告预算的安排，便有广告效果的评判，对投入和产出的认真计算是企业生存的基本准则。

在具体的产出还未实现以前，广告预算的编排是否科学，是否经济则应该是依从由市场调研而来的营销决策，并且在执行的过程中，不断的进行回馈和调整。

第二讲房地产广告的制订略第三讲房地产的品牌策略广州奥林匹克花园在短时间内取得巨大成功，位同行说道，我们辛辛苦苦数年建立的基础，他夜之间便赶上了。

奥园的秘密在于其成功实现产业嫁接后品牌腾飞。

该讲展示了品牌发展的最新理念，协助发展商建立系统化的品牌计划。

第操作环节品牌资产强大的价值提升力量我们可以作这样些假设，尽管这些假设是不存在的，只是通过这些假设，可以想象品牌对楼盘销售所起的难以佰的作用。

我们假设是如果俊园不是万科而是由另外家公司开发，结果会怎样这个项目在业界看来几乎没有希望写字楼改信宅，本身平面设计方面的问题就很多项目拖了几年，成本愈来愈高两条马路从门前交叉而过，周边环境不敢恭维定位大户型豪宅，总楼价高达数百万元，面对的项目却被万科做得有声有色，如今俊园已成功售出，并于去年月顺利入伙。

显然万科品牌成为该项目成功的个不可缺少的原因。

我们还可以看到深圳地产界个别做得相当出色的项目，仅仅因为缺乏品牌支撑，所以在销售上便显得困难许多。

这就是品牌的威力。

品牌可以锦上添花，品睡可以化腐配为神厅，品牌可以让濒临死亡的项目绝处适生。

成功的品牌就是信誉，正如中国海外张平所言，就是拥有批铁杆买家，就是客户毫不犹豫掏钱买你的楼。

房地产品牌窨价值几何中国海外坦言，凡中国海外的楼，每平方米比同区域都要高出以上。

金地虽然认为提升了品眚不等于就应该提升楼介，但金地的楼价肯定比同区域的楼盘每平方米至少了尽可能高出元。

而黄埔雅苑推出时，由于价位比人们预计的要低许多，因此出现数千人争购几百套房的局面。

第操作环节构成房地产品牌的因素分析分析惰性因子构成地域要素房地产品牌社区的边界般限制在人们日常生活中能直接发生互动的范围之内或在那些能满足人们基本需要如经济社会和社会控制的设施机构所能发挥作用的范围之内，房地产社区边界根据研究与笄的需要可大可小，般可分为从小到大以下系列组团居民小组，小区居委会居住区地区街道等。

人口要素社区策划中提到的社区人口，往往涉及三个要点人口数量构成和颁，数量是指个社区内人口的多少构成是指社区内不同类型人口的特点颁则是指社区人口及他们的活动在社区范围内的空间颁，同时还包括人口密度等问题。

区位要素社区区位策划就是研究社区生活的时间和空间因素，在社区中，人们的不同活动有着不同的空间颁，他们对时间和利用也有定的形式。

结构要素社区的结构笄是研究社区内的各种社会群体的组织家庭邻里商业服务机关学校医院等等相互这间的关系社区并不是个孤岛它与其他社区有着相当复杂和密切的联系。

社会心理要素社区是由许多群体和组织所构成的，社区成员生活工作在这些群体和组织之中，社区的性质和规模对社区的结构有极大的影响，而社区结构的不同，又会对社区面员的心理和行为产生不同的影响。

生活在不同的社区之中，使人具有不同的心态和行为方式。

分析活性因子构成因素品牌忠诚衡量品牌价值最有力的尺度是它在顾客间产生的忠诚度重复购买口碑。

在另些情况下，忠诚度反映的是效率动机这个品牌不错，所以我们自动选择了它，以便少付出些精力。

注意，顾客依赖位专家如位交易商为他或她做出决定而且专家自己的偏好，这也是效率忠诚度的个重要特例。

在这种情况下，忠诚度实际上是由渠道创造的忠诚度。

忠诚的最强烈形式是爱慕。

这时，顾客坚持找到这种产品，往往考虑到在以前情况下如当我需要它时它就在那儿该产品的作用，有时甚至带着几乎是虚诚开发者，发展商的标识本身可以起到使消费者发生购买行为的作用。

对中国海外来说，消费者的满意即是发展商追求的目标，个好的地产品牌包合的要素是过程精品，从选址到定位从规划到设计，从施工到物业管理，考察的分别是市场调研的质量设计的质量工程的质量和物业管理的质量。

个好的地产品牌必须做到每个环节精益求精质量上乘，中国海外提出过程精品。

其含义是，首先是将住宅作为耐用消费品进行生产开发，任何个环节的不到位，都会影响到业主的生活质量。

本着对消费者负责的精神，中国海外的楼盘必须贯彻过程精品概念。

其次是有核心优势，房地产行业是无密可保的行业，户型立面等要素极易抄袭，要想在众多的楼盘之中不被淹没，发展商采要有核心优势作为亮点吸弓消费者领先同业者。

再次是较强的整合和优化专业资源的能力。

专业分工的细化，已使各专业领域形成不可替代的精尖优势，精品的产生，已不是倾发展商人之力所能完成，必须整合和优化专业资源，而整合优化专业资源的能力和水平，将是衡量发展商竞争力的坐标。

金地创新是金地地产的品牌特征。

金地作为地产新秀进军房地产开发只有短短的几年时间但其开发水平与影响力在逼中海和万科自年金地海景花园获得巨大成功以来金地开始走上了地产专业化的道路。

从金地进行企业内部体制改革实行员工持股到参加土地拍卖，可见金地建立地产品牌的决心和信心。

金地陈长春杯，创新是金地品牌特征的背书，从金地海景花园到金地翠园到正在热销的金海湾花园，每个接盘都有自己的特点，都和创新这两个字密不可分，陈长春认为，对品牌应该有两个方面的理解，知名度和认知度，现在品牌对楼盘销售影响最大的是知名度，但有眼光的企业经营个品牌最重要的是获得市场的认知度。

经营个品牌比经营个企业难度要大得多。

虽然万科中国海外金地的品牌锻造各有着眼点，但他们都非常着重营造品牌的功能个性形象来源差异等因素。

基本上，衡量品牌价值要求提出产品附上品牌名称后能增加多少价值这样的问题。

我们讨论的确是顾客价值的万法大多数都可用在这里。

还有种已经讨论过的方法联合分析法也可用。

通过简单地把品牌当作个属性来同并在市场上使用不同品牌名称或使用为新产品设想的品牌名称，这样，估计出来的那分价值是品牌名称与在实验性设计中使用的其他名称相比的定量衡量结果。

相关方法要依靠所谓的快乐回归。

这技术结合了产品的实际特点和价格根据产品特点和名称得出市场价格顾客说他们愿意为各种产品付出价格价格特点特点„品牌品牌„结果得到的是每个品牌的价值金额。

当然，如果使用了实际化格这千折就将忽略每种品牌的销售量所以对于那些决了决定购买每种产品的顾客。

这个结果是多少有些扭曲的。

品牌价格的各个组成部分可以用相对直接的方法进行评价。

第四讲房地产的公关活动位国内著名民营企业的公子作为接班人出国学习，选择的是公关专业。

房地产横跨多个行业领域，其产品本身又非常特殊，公关活动的战略与战术设计至关重要。

该讲探讨了公关活动策略价值，并提供了整体部署方案与具体操作流程。

第操作环节公关活动成功的催化剂年，广东金业集团在房地产市场屡出奇招，精彩纷呈，给人们带来个又个惊喜。

月用日，全国首个阳光健身工程，首个运动型健康型生活小区广州奥林匹克花园在番日洛溪显要位置破土动工。

月日，在北京人民大会堂举行的新闻发布会上，国家总局局长伍绍祖亲自把阳光健身工程铜回授予广东全业集团董事长郭校文月日，广州奥林匹克花园公开发售，创下首日多姿洋房售留的奇迹月日，首届奥林匹克花园杯中国明星足球表演赛在天河体育中心成功举行。

月日，众多奥运冠军和体育明星亲临广州奥林匹克花园，把近期系列企业文化活动推向个高潮。

难怪许多前来看楼的人赞叹广州奥林匹克花园好像总在欢度节目般。

广州奥林匹克花园广场前成了人的海洋，大早从广州市桥顺德等地赶来的几千人在售按部门前排起了两百米长的长龙，在炎炎烈日之下翘首争购奥林匹克花园首期推出的多套花园洋房。

虽然奥园的同事为购楼者准备了百多把这阳伞，但酷热的天气还是让人们大汗淋漓。

而人们并不以为苦，有的购房者为争取个好的购楼顺序卡，甚至从日开始，连续天夜在售楼部门前打地铺田位，这场景在近年已是罕见。

第操作环节成功策划公关活动基本流程第操作环节公关活动宣战风云录广州奥林匹克花园阳光健身工程要点目的发布共庆祝厂州奥林匹克花园荣获阳光健身工程称号树立广州奥林匹克花园良好形象，使奥园的体育概念具体化。

作为软广告的高潮表现，引起消费者注意力。

为随后大规模市场推广工作做铺垫，通过媒体报道宣传广州奥林匹克花园。

为开盘造势。

要点时间年月日星期五下午新闻发布会及授予仪式晚宴要点内容新闻发布会目的发布国家体育总局授予广州奥林匹克花园阳光健身工程称号的消息。

通过媒体报道宣传广州奥林匹克花园，为开盘造势。

时间四年月日星期五下午历加历地点人民大会堂广东厅出席的贵宾及工作人员总人数约人，其中广州方面人合记者，中体领导人，工作人员人，总局领导人，广州媒体驻京记者与北京媒体共计人左右。

体育总局领导国家体育总局局长伍绍祖中体产业股份有限公司领导中体产业股份有限公司董事长魏纪中中体产业股份有限公司总经理吴振绵中体产业股份有限公司副总经理肇广才金业集团领导金业集团董事长郭掉文金业集团总经理游文庆广州中体产业有限公司代表广州中体产业有限公司总经理陈德建广东