房地产权利是束权利的集合，除所有权外，还有使用权抵押权租赁权等，权利性质不同，其价格也不样。

估价者必须确认是对所有权估价还是对使用权或租赁权估价是对所有政与使用权合情况下的估价还是分离情况下的估价是在租赁行为发生还是没有发生情况下的估价对使用权估价，使用权年报为多长，已使用了多少年，还余下多少年等。

总之，估价者必须在明确了房地产的权利内容权利的发生与存续时间等产权状态后，方能对其进行估价。

确定估价范围房地产的内容复杂，影响价格的因素众多，般在估价对象得到确认以后，还必须确定估价的范围。

房地产估价范围包括以下个方面土地估价。

土地估价是空地估价，二是地块上有建筑物，但视为空地。

在地上建筑物预定拆迁的情况下往往采用这种方式。

建筑物估价。

在土地与建筑物筑成为体的状况下，仅就地上的建筑物进行估价。

合并估价。

对土地和地上建筑物共同估价或对其中部分估价。

确定估价时点估价时点是对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期。

由于房地产价格是随时间等因素的变化而不断变动着的，因此，只有估价时点确定以后，估出的价格才有意义，估价时间的详细程度取决于所要评估的房地产价格类型和市场变动程度。

般说来，买卖价格租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的时点详细，通常至少要指明月，甚至要到日。

时点越详细，对估价精度的要求就越高，估价也就越困难。

估价时点般定为委托估价的当日或现场调查的当日。

当然为求取过去个特定时期的价格如有关诉讼案件的房地产价格，也可以将过去的特定时与作为估价时点。

初选估价方法和人员明确了估价作业的具体因素后，应初步选出拟采用适合于该估价对象房地产的估价方法。

初选估价方法的目的，是为了使后面的资料收集与整理和实地查勘有的放矢，避免不必要的重复劳动。

根据估价对象的目的时点日期及初选的估价方法可判断委托任务的轻重易难和缓急程度，从而确定投入多少人力参加此项评信任务。

评估人员的选定和工作安排以及评估人员各自分工负责的工作范围明确以后，有利于参与人员协同动作，相互配合，提高工作效率。

，估价作业的工作进度安排估价作业的时间性和实务性都很强，必须注意时效。

整个估价工作的时间可以从接受委托之日起到交付估价报告止。

般委托人对估价完成的日期都有较高的要求，并在签订委托合同时作为重要条款写进合同，能否在约定时间内圆满地完成估价任务，不仅关系对估价方的经济利益，而且对估价方的信誉有着举足轻重的影响。

因此，要通过估价作业计划，把估价作业的流程按程序规定好相应的时间进度和时限，使操作的每个步骤既科学有序，又省时省力。

估价作业计划中还可对费用安排估价作业备忘录的编制等有关事项作出明确规定。

制定估价作业计划的方法可以采用网络计划技术，以便选择最优方案，并在计划执行过程中有效地控制与监督。

操作三资料的收集与整理资料的收集与整理是估价者在计划指导下充分占有和利用信息资源的阶段，也是为准确估价寻找依据为现场查勘进行准备的阶段。

资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。

如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格，则需收集可供出租的面积出租率或空置率租金水平分摊折旧负担利息运营管理费税收等方面的资料。

如块土地拟选用假设开发法来评估其价格，需收集规定用途容积率覆盖率建筑高度等方面的资料。

资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外，估价人员还可以从估价机构建立的资料存储系统小提取有关资料，或到政府有关主管部门去查询，或向其他当事者咨询公司变问。

房地产估价所需收集的资料主要包括以下几部分内容产权资料。

产权资料是反映房地产所有权归属及其变化情况的综合资料，包括产权所有证土地所有证地形图平面位置图。

与房地产权归属及变更的有关资料，如房地产登记的原始记录，接代管产权资料，落实政策资料，房屋买卖租赁抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等。

房地产建筑开发资料。

主要包括建造开发的年代，主要结构材料内部设计布局设备装修建筑造价等。

在估价中，有些必需的资料无法从现场查勘中获得，可借助建筑开发的原始资料来确定。

房地产使用资料。

包括房地产使用年限程序方式，房地产出租性质期限价格，房地产维修保护及现存的借用占用情况等。

市场资料。

包括房地产所处的地区环境地理位置繁荣程度交通状况客观环境的优劣，政府的城市规划政策对房地产征用改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格租赁条件维修层次结构内部设施墙体归属以及附属搭建等，按照定比例如实反映到房屋平面图上，同时估价人员应认真逐项填写房地产查勘评定表，作为估价的依据。

拍照录像。

现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。

拍照或录像能直观地反映评估对象的特征，尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时，通过拍照或录像可以弥补其不足。

拍照录像对那些即将拆迁有可能发生纠纷房屋的评估很有必要。

对环境条件的确认。

环境条件也是影响房地产价格的重要因素，而环境条件往往不是契书等文字材料标明的，另外环境条件的变动性很大，所以估价人员要亲临现场，逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态，通过实地调查，取得对待信房地产周边环境的客观认识。

环境条件包括商业服务市政设施文化教育交通通讯卫生状况生态环境娱乐设施人文自然景观等。

操作五综合分析和估算综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段根据较完备的资料，估价人员可选择估价方法，最终估算出房地产价格。

这阶段的作业包括项，资料综合分析。

资料综合分析的目的是为了确定房地产估算的基本数据，基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。

如果资料综合分析不能如实反映房屋建筑的各类技术数据，甚至发生失误，则会影响到价格评估的正确性，致使当事人蒙受不应有的损失，也会影响到估价者的声誉。

资料综合分析的重点是检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料是否与委信房地产的种类委托估价的目的与条件相符房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，定要准确。

价格形成分析。

房地产价格的形成，方面是基于它的实体因素，另方面是基于它的影响因素。

房地产价格的实体因素可以通过确认来把握，而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析，以便把握各因素对价格的影响程度。

房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。

区域分析。

所谓区域分析，就是分析待估房地产届于何种地区，该地区有何种特征，该特征对房地产价格形成有何改响等。

因为房地产价格会随其所处的地区特性的不同而有很大差别，如不把握地区特征就无法获得房地产的适当价格。

进行区域分析时，主要应从房地产的用途分类着手，如住宅区商业区工业区等。

这种分类并非城市规划上的使用分区，而是实际上的使用分区。

同时，房地产的价格除受所属地区特性的影响外，类似地区及更广泛的同供需圈的特性也会对其有重大影响。

因此，区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。

邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别，如住宅区商业区工业区文化娱乐区等。

估价时首先要判定类别其次，区域划分的范围不宜过大最后，类别判定要考虑未来发展。

类似地区是指与传估房地产所属地区相类似的其他地区。

类似地区也可以用同供需圈的概念解释。

在同供需圈内，同类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响。

个别分析。

是对待估房地产的个别因素进行的分析，是判定房地产最有效使用方向的工作过程，房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。

个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件街道条件临近条件环境条件行政条件等方面的因素，再依据邻近地区的特征，判断出最有效使用方向。

估价方法的选择和价格估算。

选择估价方法。

在计划中初选的估价方法在这个阶段可以得到最后的确认并用于计算。

尽管房地产估价方法比较多，但最基本的方法还是成本估价法市场比较法和收益还原法三种。

在进行房地产估价时，原则上应并用王种方法。

因为三种方法各有利弊，仅靠种方法不易达到正常价格。

有些房地产不适用于上述三种人法，可根据具体情况加以选择。

价格估算。

选定估价方法后，可开始对房地产进行测算，其具体测算方法本书其他章节有专门论述。

应该注意的是，房地产评估测算时，如有当地政府规定的测算标准，应认真采用，如土地分等定级标准房屋新旧程度评定标准房屋耐用年限房屋代议书标准等。

价格调整。

由于资料的限制和房地产价格的复杂性，使三件方法估出的价格难以致，因此需要进行价格调整。

在进行价格调教之前，首先要对资料的运用等加以检验复核，其主要内容是资例的选择及运用是否得当各项房地产估价原则的应用是否得当般性因素分析及区域分析个别分析是否适当单位与总价的关联是否适当。

其次，要对种估价方法估算出的价格进行综合，综合的方法有三种简单算术平均。

加权算术平均。

即赋予每个价格不同的权重，然后再综合出个价格。

通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果，赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重。

以种估价方法计算出的结果为主，其他估伙方法计算出的结果只供参考。

最后，估价人员要根据自己的经检时影响价格诸因素的分析以及市场行情，对综合测算出的结果再作调整，以最后综合评估决定出估价额。

在实际工作中，最后决定的估价额，可能以计算出的价格为主，也可能以估价人员的其地判断为主，而计算结果只作为参考。

操作六撰写估价报告书经评估测算出对象房地产的估价额后，应将估价成果写成估价报告书。

估价报告书是记述估价成果的文件，它把估价过程中有关的数据办法要点及最后的结果以正式的书面形式反映出来。

估价报告书的形式有自由式与定型式两种。

定型式估价报告书，是固定格式固定内容，估价人员必须按照规定的形式填写，不得改动或填减。

自由式估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容长短篇