因素和些偶然因素影响。

房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。

房地产评估的原则包括供求原则房地分离综合计价原依法原则替代原则最有效使用原则收益递增递减原则评估时日原则等。

房地产价格评估的方法包括市场比较法收益还原法成本法剩余法趋势法购买年限法和土地路线价法等。

这些方法各有特点，互有联系。

本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。

案例东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估。

该中心为商业性展览中心。

估价人员在评估时，将整体分为四个部分写字楼展厅，宾馆和会议中心。

其中，写字楼采用三北京市城乡建设委员会年颁发的建筑安装工程概算定额工程间接费及其它费用定制北京市建设工程造价工程管理处年月日颁发的关于第四季度竣工工程概算调价系数的通知。

四中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例。

五北京市有关饭店写字间客房的收费标准及参照物的交易价。

七评估方法的选择该贸易大厦的设计属中高档综合服务楼。

有优越的地理条件，存在较大的潜在经营收益。

经过分析确定采用收益还原法与市场比较法进行计算，以二法的平均值为评估价值。

八评估计算收益还原法收益还原法计算公式大厦评估值总收入总支出还原利率计还原利率的选择根据年国库券利率及年期存款利率，国家计委规定的折现率，以及按照物价指数升幅情况计算的投资回报率加权平均求得还原利率。

数据的明定根据北京市类似的饭店餐厅客房写字间的租费标准，结合大厦具体情况确定每层租金的收入及出租率，得年总收入为万元。

按照般标准确定经常管理费折旧大修理基金及土地使用费税收等，得年总支出力万元。

年纯收益年总收入年总支出万元使用年限年，已使用年，故根据公式计算大厦评估值约为万元。

二市场比较法参照物简况丰台区楼，砖混结构，层高米，共三层，年月交易价元平方米。

宣武区高层住宅，框架结构，层高米，共层。

年月交易价元平方米。

海淀区多层住宅砖混结构，层高米，共层。

年月交易价元平方米。

计算结果系数调整表序号项目增减年月年月年月年代地区层高门窗装修层数结构设备合计调整后的单价为元平方米为元平方米为平方米平均造价减去折旧则为元平方米大厦评估值元平方米平方米万元九评估结论采用收益还原法为万元，采用市场比较法为万元。

故平均评估价为万元，每平方米为元。

房地产价格评估土地是个综合体，实际上由两部分构成土地资源和土地资本。

相应地，土地价格可分解成两部分土地资源价格和土地资本价格。

土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。

土地价格具体反映为地租和土地开发成本及利息。

土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格评估价格。

土地所有权价格使用权价格拍卖价格招标价格协议价格基准地价标定地价和抵押价格等。

房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。

房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。

房基地价格是土地地租的资本化。

房产价格可分为市场价格评估价格租赁价格抵押价格和课税价格等。

影响房地产价格的因素可分为个别因素社会因素经济因素区域因素和法制因素。

个别因素包括位置土地形状面积地质地形地势光线和通风建筑物外观装饰和内部状况等方面社会因素包括人口状态社会治安状况政局变化状况等方面经济因素包括经济增长状况财政金融状况交通状况工商业和工资物价水平等方面区域因素主要表现在商业区住宅区工业区等方面法制因素包括国家制定的土地制度土地法规房地产价格管理措施和住房政策等。

此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和些偶然因素影响。

房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。

房地产评估的原则包括供求原则房地分离综合计价原依法原则替代原则最有效使用原则收益递增递减原则评估时日原则等。

房地产价格评估的方法包括市场比较法收益还原法成本法剩余法趋势法购买年限法和土地路线价法等。

这些方法各有特点，互有联系。

本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。

案例东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估。

该中心为商业性展览中心。

估价人员在评估时，将整体分为四个部分写字楼展厅，宾馆和会议中心