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域市场活跃区域的分布及特点活跃区域的价格走势及档次变化多层高层市场特点多层住宅近年供应成交特点高层住宅近年成交增长与供应情况多层住宅与高层住宅的供应与成交比较成交主要特点成交价格密集区域买家分析私人购买集团购买本地人买家外地人买家本市买家海珠区其他旧城区成交单元面积买家年龄成交总额，买家承受能力四项目区位特性分析摘要项目地块在城市发展中的地位项目地块位置分析未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析树木地块所属区域特点区域人口分析区域基础设施及交通条件分析区域新发展区分析区域住宅开发的特点分析项目地块的地点特征项目地点及周边社区生活配套分析项目地块周边交通条件分析项目周边区域开发分析项目地块的开发条件及开发特点项目地块的用地特征项目地块用地规模项目地块用地形状项目地块绿化基础分析项目地块内高差分析项目地块道路用水用电基础分析项目地块在城市发展中的地位项目地块于城市中的区位分析未来城市的主要发展方向城市的具体发展过程对项目发展的影响项目地块所属区域的特征项目区域的人口状况常住人口占市区常住总人口，常住家庭户数户均人口新增家庭户数项目地块附近居住的常住人口家庭户数项目区域城市发展概况城市功能发展情况基础设施和生活配套设施情况分析交通条件等城市建设发展情况区域内竞争性地区的发展条件比较位置用地规模规划人口规划发展目标交通条件建设情况等条件比较项目地块的地点特征位置周边基本居民生活服务设施配套公交道路规划情况项目地块的用地特征项目地块规模项目地块用地形状分析项目地块绿化基础需地块高差分析项目用地现有污染情况项目地块道路用水用电基础项目附近竞争性住宅看法物业发展状况概要项目附近同类楼盘开发小区数量楼盘档次总建面积住宅单元总量现有供应量分析同类楼盘特点预计未来无年区域住宅供应总量单元套数已开发物业的后续供应量周边主要竞争对手占地面积总建面积住宅面积套数区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率成交量最大的单元面积区域同类楼盘现时价格幅度未来的住宅供应量增幅市场承接力竞争情况项目附近同类楼盘开发物业供应情况调查范围楼盘规模调查时间已开发楼盘供应状况项目周边地块的开发动态及未来供应量分析项目附近同类楼盘开发状况售价与销售率分析附近楼盘推出销售状况及原因分析销售与卖点项目附近同类楼盘户型面积分析项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点小结五市场调研结论及发展建议市场调研结论住宅市场环境区域供求及吸纳特点项目竞争优劣分析项目发展建议策略目标客户目标客户特征具体建议已购房者的需求特点详细调查潜在购房者的需求特点详细调查附广州市大型建设项目表年广州市重点城建上马项目区域人口变动情况附近区域住宅市场概况附近楼盘集中区域分析锦绣花园推广策划案前言锦绣花园已经销售了相当长段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。

有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。

以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。

故本案略去了商铺的推广销售节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。

由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。

东莞楼市分析东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。

进入世纪的东莞地产业，个性化形象化竞争日益激烈。

盈彩美地金域名苑雍华庭新石竹花园金泽花园相继树起了超前年的户型让富有成为种品味繁华与悠然共享关爱人性，和谐自然青青园林我的家等旗帜。

东莞各镇的地产竞争尽管不似市区样白热化，但个性化形象化已日渐凸显。

大朗碧水天源已经率先打出了碧水天源自然的家。

相信在以后相当长段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。

故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。

二锦绣花园物业概述略三锦绣花园的优势与不足优势位置优越，交通便捷位置优越锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平樟木头成为香港人的置业金三角徒步分钟即可到达镇中心，酒店食府剧院商场超市等社区设施应俱全。

交通便捷屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需分钟常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。

区内康体娱乐休闲设施应俱全锦受价格在元以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求工程质量，向追求舒适性安全性私密性方向转变。

对于能承受元价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。

能承受元以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求种理念和内涵，同时对开发商的资质楼盘的知名度社区环境也非常注重。

市场环境的变化地理环境逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

其中小高层发展分三个阶段以九九年开发的小高层社区泉景四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。

以金泰花园洪西花园大明翠庭金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花现的势态。

市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园汇苑家园。

开发商的变化趋势开发理念由传统的单模式向多样化人性化特色化理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。

营销方面竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化炒智能化炒生态化炒付款方式，到今天的炒理念规模品牌，并且营销已越来越成为种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

二项目分析基本情况本案位于济南市解放路东首，西临济南市的科技商务中心区山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。

东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

区域消费能力分析经济水平整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。

这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的块热土。

客源定位由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域社会地位购房意图购房时间等差别作如下分析本地客源此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型私营业主有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。

对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员此类人士具有较高的社会地位稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望个更为私密高档的生活空间。

此类人群对档次安全私密及小区规划配套有较高要求。

高级白领此类客户具有高学历高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。

这部分客源对社区档次配套知名度等较为关心。

年青成功人士此部分人有着灵活的思考较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。

这类客源主要选择小户型，但比例有限。

小结本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。

二外地客源此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型外地驻济企业高层管理人员此类人群大多为外派人员，收入高单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有个温馨私密的生活环境，对品牌地段交通配套娱乐较为注重。

外资企业驻济高层管理人士加入后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套交通物业管理智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。

三项目定位本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于会养人的房子滋养城市贵族。

综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面地理位置优越。