1、改造。市政府的东迁使整个烟台的经济文化中心都在向东部转移，东部发展的同时也带动了西部的兴起，整个市区的外延发展使中心区人口密度有了较大改观。•外来流动人口大增，其居住也相对集中。他们中从事经济活动的占七成，其中涉及到商品批发业小商品钟表眼镜装饰材料制造业水产业美容美发业等。据统计，目前在烟台的温州人就有近万余人，他们在烟台兴办企业余家，投资总额超过亿元，吸纳万人左右就业，他们认为烟台是个发展中的城市，投资环境好，商机无限，可以提供较好的创业和生活空间。需求结构分析购房的目的不外乎两种其为了自住，其二为投资住房消费层次划分日益明显，需求结构日益细化。※租赁需求分析外来人口是烟台住房租赁市场的主要需求群体。据有关资料显示，目前外来人口承租房屋占全市房屋租赁量。
2、讯电话通讯小区敷设电话电缆分区域安装电话交接箱，将每个单元铺设壁嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。电视及其它有线电视线路沿道路走线。每户均在起居主卧室和设置电视插口个。每户均敷设空调专用线路，窗外预留空调主机安装位置。宽带通讯公司铺设专用线路。第五章设计方案设计依据烟台市城市总体规划中华人民共和国城市规划法城市居住区规划设计规范烟台市人民政府关于实施安居工作的有关决策烟台市福山区规划局规划设计条件通知书史家庄小区规划及建筑设计任务书二设计原则本项目设计，坚持创造宜人的建设空间，以优秀的居住环境提高居民的居住品质。贯彻以人为本环境为先尊重自然与可持续发展思想，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性，舒适性，安全性，耐久性和经济性，创造个布局合。
3、干道与环行路有机组成区内主要交通网，同时避免了车流对景观的干扰。另外将道路设计与小区景观营造相结合，注重出入口处的规划设计，使出入口均具良好的对景效果。注重小区主路线型设计，将道路设计与绿化空间建筑空间相结合，创造步移景移的视觉效果。绿化系统系统性和生态性。规划绿地系统布局，采用点线面相结合的方式。即通过带状中心绿地贯穿于住宅群体之间，并加强各组团空间中心绿化设计。绿化与景观强调绿地与景观布置，使小区成为个景观宜人的生态型居住组团。通过道路向两侧渗透，将各组团有机串联起来，小区绿化立意还绿于民，景观带考虑休闲健身游憩聚会多样功能，形成草地灌木小亭环境小品活动广场相互融合，点线面多样化，丰富多彩的生态环境。四建筑设计住宅设计根据国家对现代城市住房的有关要求。
4、。住区不再是狭义概念上人的栖息地，而是包含人类定居生活完整过程的环境总和，生态化的居住环境不仅要为人们提供充满阳光的住宅洁净清新的空气，而且要增进人际交往的机会包含安排适宜的生产活动和交换活动。能吸引居民参与居住环境的再创造，创建个具有文化内涵地域认同和高情感的人际间彼此关爱与信任的社区，使住区真正成为培育高素质人群的基地。二总体规划方案住宅的均好性与户外空间流通性相结合，达到朝向与景向两者的统，以实现人自然与建设的共存与融合。整个组团的规划结构形成多变化的流动的趣味的绿地空间，并合理有序的组织车行交通系统，并满足消防要求。室内构成与结合。整体空间效果以中部开放空间为中心，结合景观绿带布局，形成规模适宜，具有特色的居住空间。住宅以条式与南北通透式，争取每。
5、业开发的商品住宅销售，平均每年以近的速度递增。房地产企业年生产能力逐年增长，只要土地供给能跟上，住房供给生产能力是可以保证的。土地供应土地供应从暗箱操作到招拍挂，使开发商处在了公平竞争的平台上。要最终解决土地供应与房地产开发的矛盾，唯的出路就是加快土地供应的市场化进程。住房供给结构分析近年来烟台房地产总体呈现供求平衡，但存在产品供给结构性失衡。首先从住宅户型面积配比看，大户型的供应量比较充沛，而小户型的住房明显不足，不论在市中心的白石新城东郊的绿色家园还是西郊的万光希望家园推向市场的左右的小户型都很走俏，短期内抢而空。这充分说明低端消费市场蕴藏着定的潜力。住房供给结构的调整在定程度上缓解了供需矛盾，面积总价适中的中低价位住宅在未来的段时间内仍是消费的主体。
6、，功能齐备，交通便捷，环境优美的现代化住宅组团空间。规划设计贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造个具有幽雅环境文化内涵经济效益社会效益和鲜明个性的花园式生活居住空间。适应土地利用与建设实际，面向本村及社会住宅消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益超前性与可操作性之间的关系。建筑风格上，力求使传统的建筑风格和现代建筑手法相结合，使居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代的气息。居住活动是人类文明发展的个突出组成部分，居住行为方式无不蕴涵着社会生活与历史文化的积淀，这是对传统文化行为与社会生活方式的发展与渐进式的延续过程，它应具有强烈的时代特征，体现出当代社会生活的内在质量与观念，作为现代城市住区，应折射出住地居民的社会认同感与文化体验。
7、的，其中家庭租赁占，单身户租赁占，非家庭户合租占，这表明外来流动人口租赁房屋已由原来的个人为主逐步向家庭为主发展。不同层次的外来人口对房屋的需求层次是不同的。进城务工的农村剩余劳动力多分布在建筑领域或服务行业，这群体中居住多分布于城乡结合部的民房或建筑工棚内，由于薪水或务工目的等原因决定了这部分人对房屋租赁市场不会有较大影响。参加工作不久的群体是住房租赁市场的主要消费群体，也是潜在的购房主力群体，据有关资料表明，年龄段自租房比例最高，占总体比例超过，而自住商品房的比例中岁年龄段独占鳌头。※购房需求分析•动迁产生的中低档价位的住房需求巨大，将是住宅市场的主力支撑。城市基础建设和旧城区改造产生动迁居民，这购房群体也是住房消费主体之，这群体中部分属于被动性提前。
8、房。胜利路以西环山路以北南大街以南的旧城改造项目，将是未来三年内烟台市综合规模最大的项目。动迁户达上千户，这部分居户的户均面积较小，会借机改善居住条件，新房户均面积也会比老房子大，而这住房消费群体大多定位于中低档住房。•投资性购房市场前景仍较为乐观。贷款购房进行投资的居民已不在少数，其普遍心理是以房租获利或转手获利。从长期来看，烟台外来流动人口会不断变化增加，各层次的住房租处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性气候，并具有明显的海洋性气候特征。境内四季分明，日照充足雨水充沛空气湿润气候温和，年平均气温，年日照时数平均为小时极端最高气温，极端最低气温，年均降水量为毫米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减。全年表现为明显的季风性，主导风向冬季西。
9、增长做贡献这个主题，抓住这个千载难逢的机会，出台了系列的政策，起到了良好的推动作用。主要表现在是停止住房的实物分配，稳步推进住房分配的货币化。二是加快现有住房改革，促进住房旧体制的转移。三是理顺住房供应体制，加快经济适用房建设。四是加快住房二级市场的开放，鼓励住房消费的税费政策有了很大突破，为激活市场起到了重要作用。五是调整了住房信贷政策，加快发展住房金融，为促进居民购房，活跃市场起到了良好的助动作用。总之，随着房改政策住房供应政策住房二级市场的政策税费政策金融政策等多项政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，也带来了全社会住宅建设的投资和竣工面积的增长及相关产业的发展。二烟台房地产市场状况分析烟台房地产市场供给分析生产力状况从年至年，由房地产开发企。
10、，其市场容量仍在增大。房地产的特点决定了住房消费特征是本地化大众化中价位，这也是本市政府对住房消费引导调空的目标。目前的烟台市场应在保证高端产品有效供给的前提下，合理调配和把握中低层市场的有效容量，定位产品的实效开发。烟台市住宅需求分析人口分析烟台市总人口为万人，人口出生率为‟，人口自然增长率为负的‟。其中非农业人口万人，其中非农业人口万人。•家庭户规模继续缩小。•老龄化进程加快，我市人口年龄结构发生了较大的变化，人口老龄化程度加深。据了解，国际上通常把岁及以上人口占总人口的作为人口老龄化起点。按照这个标准和烟台市人口老龄化的程度，我市已进入老年型人口社会。•人口分布向城市边缘区扩散。中心区人口减少和边缘区人口增加的主要原因是烟台近年来大规模的市政建设旧。
11、户均有较好的环境，住宅空间呈开放式组合。加强了绿化空间与步行休闲系统的整合，创造了丰富的具有视觉变化效果的趣味的流动性的休闲绿化空间，同时使更多住宅具有良好的朝向与景向，丰富室内临窗效果，使更多住户在居住室直接享受大自然美景。整个规划建筑错列式布局，收放有序，使自然环境与居住环境相互融合，住户能够得到更大的空间和环境休闲和服务的享受。功能布局住宅布局认别性和认同性。住宅布局强调空间塑造，户型多样，更好的满足住户的需求。在户型设计中尽可能体现均好的原则，充分利用地理环境因素，体现依山的优势，形成向内具有围合的邻里凝聚力，向外具有景观辐射力。亲近自然，空间丰富，具有人情味的高尚居住环境。道路系统整体性和景观性。规划道路系统采用主干道与环行路相结合的模式，以主。
12、北风，夏季东南风。二社会经济发展状况烟台市是全国首批十四个沿海开放城市和中国十大商贸港口之，是胶东经贸旅游及文化交流的中心区域，与朝鲜韩国隔海相望，地理位置优越城市铁路公路海运通讯事业发达，是中国对外通商的重要口岸。烟台市物产丰富，经济发达，目前已进入全国投资硬环境优城市。经过多年来的快速发展，烟台经济已经融入全球经济，与世界各国的合作交流不断增强。年烟台荣获联合国人居奖中国人居环境奖及全国最佳魅力城市。三配套条件供电电源接自市区供电网，电源供应有保证。给水本工程项目平均用水量立方米日，年用水为万立方米，自来水公司能保证生活用水的水量水质水压要求。排水该项目统规划雨污水处理管网。雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。通。
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烟台市史家庄小区建设项目可行性研究报告221898087