式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出商铺楼盘等回报率相对较低的物业而言是正常的。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率投资回报率来计算的，意即是客户能承受的最高价格。考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调至合理值。由以上分析，我们在充分考虑市场接受度开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为元结论通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为元。酒店总销售收入估算已知条件酒店可售面积产权式酒店客房部分价格元酒店总销售收入元所以，酒店客房销售总收入约为万元人民币。第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析目前产权式酒店的三种主要经营方式固定回报模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。发展商承诺每年的固定投资回报业主每年可以享受天分淡旺季免费自用业主只需交付成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合中高档型酒店销售价格高酒店经营运作成本较大且开房率较高的产权式酒店。因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店的主要回报模式。利润分成模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。业主只需交付成首期，另付月供贷款。业主每年可以享受天分淡旺季免费自用，并可按定比例享受酒店经营税后纯利的分红。此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店经营受淡旺季影响严重的度假型酒店广泛采用。但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。单纯免月供模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。业主交付成首期，月供贷款由发展商代缴外，不在享受额外经营分红或回报同时每年享受免费入住天。此类方式因为承诺投资回报低，因此后续经营风险相对较小，对发展商和酒店管理公司的压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高，同时出租率偏低的产权式酒店。小结项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，我司认为选择每年固定回报模式比较切合实际。本项目固定经营成本分析新沟市酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用，按照运营经验，该项成本约占总收入的员工费用主要是员工工资费用，酒店在正常营业时约需人，按新沟市酒店员工人均工资元月的标准计算，员工费用每年大约为万元维修费用主要指酒店日常维修的费用，每年约需万元保险费主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元管理费用管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的管理公司酬金管理公司酬金为营业收入的大修费用为营业收入的。本项目经营成本估算酒店年收益元类别项目实际成本备注金额万元比例能源费用水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计本项目经营测算按照本项目平均成本，开房率测算类别平均天租金收益天数房间数开房率合计元酒店年收益年经营成本元按本项目平均计算年预期收益元回报固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元小结从以上表格可知如果按本项目成本率，开房率核算，选择固定经营回报模式有定利润空间，后续经营风险较小社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程该项目的销售将进步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程增加财政税收该项目的销售预计将为国家创造销售税费相关税利百万元提升品牌形象该项目的推出将提升县酒店的品牌形象。第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和新沟经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内新沟市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的！项目主要问题的解决办法和建议如何提高酒店的盈利能力树立最高档酒店形象引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上的竞争对手相区别将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营的开房率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。因此，我司建议酒店引进国内三线知名酒店管理公司比如华坤酒店作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，约在万年，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报的任何风险。方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益的作为顾问费，不承担酒店经营和投资者的任何风险。降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。如何降低投资者的风险提供经营担保服务建议由专业的担保公司或其他机构为酒店的后续经营提供担保，降低投资者的风险，提升公司品牌价值采用风险较低的回报方式建议采用风险较低的固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中的不确定因素涉及到项目所有权和经营权的分离和确立问题政府政策指导对本项目的影响市场风险市场对该类型产品的接受程度目录前言第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境市场宏观背景第三部分项目分析及评价地块解析项目分析市场定位及项目评估项目定位方案评估意见第四部分销售收入测定销售收入估算销售总收入测算第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论项目主要问题的解决办法和建议项目风险及防范建议第部分项目总论“酒店”是县酒店投资管理有限公司投资运营的高档次商务休闲酒店项目，主要功能为高档次商务酒店和高级娱乐休闲服务中心。酒店作为当地知名酒店之，严格按照三星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景酒店为适应时代发展的要求，实现酒店经营模式持续稳健发展的目标，拟将原酒店改建成产权式酒店，引进品牌酒店进驻，使其价值最大化。项目名称产权式酒店投资公司县酒店投资管理有限公司承担可行性研究工作的单位武汉房地产营销策划有限公司研究工作依据以及其它国家省市级法规规范文件通知等。项目的建筑规模和内容酒店，属于当地较高档次商务休闲酒店，单体层，总建筑面积据袁总初步统计，客房套数套，客房面积，主体占地面积平方米。可行性研究结论经过对全国和新沟经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内新沟市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟第二部分市场分析项目投资环境项目投资环境分析版图面积平方公里，总人口万人，辖个行政村，个居委会，其中城区面积平方公里，人口万人。工业基地实力雄厚，现有福娃天和水产华田米业恒泰米业发旺油脂鑫泰棉花等农业产品加工和印铁制罐包装业等龙头企业家,素有“小汉口”美称。良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，新沟工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。市场研究年月置为，历经改革开放后的励精图治，奋发图强，现已焕发出勃勃生机，年曾荣获全省首届小城镇业氛围般，并且发展空间很大。项目方圆公里内，社区较为密集，餐饮，镇区事业单位较多，富迪购物广场阳光步行街，县第三人民医院等配套经营品牌价值酒店为知名酒店之，经营数载，积累定