化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。

利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和资本型收入阶层知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层百家湖花园知本型业主占位图罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。

楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。

百家湖西花园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。

在市区政府的规划建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。

按照人车基本分流的原则进行小区路网停车设施的规划。

停车位机动车按辆户自行车按辆户进行考虑。

小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地绿色走廊整个小区各部分。

小区绿化系统是由中心绿地景观绿色走廊院落绿地建筑物立面顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。

小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所农贸市场超市小学和幼儿园。

小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料新技术改善居住功能。

住宅采用院落式布置，各建筑围合成相对的院落空间。

规划设计树立以人为本的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能节水环保智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能智能舒适生态安全的要求。

二套型跃层式多层住宅面积每套建筑面积平方米不等，面向较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。

普通多层住宅面积每套建筑面积平方米不等，面向中等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。

以四六层跃层房型为主，套型以现有的型型型为主，另外增加面积在平方米左右的跃层公寓。

其中型为四层的跃层公寓，面积在平方米左右，占型为六层的跃层公寓，面积在平方米左右，南入口占，北入口占型平方米的六层单层公寓，占。

面积配比客厅跃层平方米单层平方米，面宽平方米厨房加餐厅平方米主卧平方米卫生间平方米次卧平方米卫生间平方米层高平方米南阳台平方米房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅四间卧室中保证有二间是朝南顶层为屋顶花园楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。

住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用弧型阳台以及些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。

另外，住房客户的主体已由集团逐渐转为个人。

预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳的发展阶段。

改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。

从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合理的商品住宅呈局部热销供不应求局面。

开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。

百家湖西花园住宅小区具有以下优势项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势自然环境优势。

随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。

而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美空气清新，很适合人们居住。

人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。

交通及其他配套条件优势。

本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园样具有十分优越的条件。

同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。

此外，临近百家湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。

与竞争对手的优势分析项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引部分特定的消费人群。

项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。

随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。

百家湖西花园将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。

加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。

二价格定位周边楼盘定价调查楼盘开发商楼盘性质售价元百家湖花园公寓利源物业现房江南文枢院江宁房地产总公司多层现房温泉公寓汤山房地产多层住宅现房温泉花园别墅汤山房地产联排别墅现房江宁第城金轮房地产多层住宅现房湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅太阳城栖霞建设多层住宅碧水华庭江苏联骏公寓别墅中国人家江苏东恒别墅期房养龙山庄天地房地产多层住宅现房世纪假日花园世纪房地产多层住宅期房二楼盘价格发展趋势江宁开发区年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米元逐步上涨至目前的元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间。

三综合优势百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。

此价位与南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格环境房型等各方面又有定优势。

三销售对象分析作为江宁区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道亮丽的现代都市人居栖区。

中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。

随着社会文宅的场，有磷矿石蛇纹石花岗岩水晶等多种非金属矿产资源，硅资源矿产分布面积达平方公里，总储量约亿吨左右，其中水晶质量居全国之首，收购量占中国半以上，是世界著名的天然水晶交易中心。

连云港是个环境优美风光独特的重点旅游城市。

连云港旅游资源丰富，全市共有个风景区个风景点。

山海相拥，岛港相抱，港城辉映，城傍山兴，青山黛绿润城清，碧海湛蓝洗港城。

这里有神奇美妙的花果仙山，浪漫迷人的连岛浴场，飞泻如练的渔湾瀑布，祛病养身的东海温泉，典雅古朴的海州古城，苍松凝翠的森林公园。

这里有江苏最高的山峰最大的岛屿最好的渔场最长的公路隧道全国最长的拦海大堤以及最好的温泉，还有中国最早原始部落文化遗存将军岩画和东汉佛都摩崖石刻。

风景怡人如诗如画，游人流连如痴如醉。

秀美独特的山海风光，璀璨夺目的人文景观，使连云港成为全国个重点旅游城市之，江苏省三大旅游区之。

近几年旅游业发展方兴未艾，年接待海内外游客万人次以上，连云港正在成为国内外游客休闲度假的旅游胜地。

新浦区是个商贸流通业发达的城区。

全区拥有大型专业市场三十余个，年市场成交额超百亿元。

乐天马特超级市场大润发超级市场苏宁电器九龙大世界等大批专业市场知名连锁店先后落户新浦。

全长米，集购物休闲旅游观光为体的陇海商业步行街被评为江苏省百城万店无假货示范街和中国最具升值前景商业街。

新浦区正向区域性国际商贸中心阔步迈进。

宏观经济概况根据政府统计公报，年，全市地区生产总值简称，下同再次创造历史，全年实现亿元，较上年增加亿元，按可比价格较上年增长简称同比增长，下同，较全省平均增长高出个百分点增幅在全省个市中位居第位，较上年前移个位次。

人均水平跃上新的台阶。

按常住人口计算，年，全市人均达到元，同比增长。

按现行汇率计算下同，在上年突破美元的基础上达到美元。

其中市区人均达到元，即首次突破美元达到美元，标志着连云港发展已经上升到个新的历史阶段。

三次产业实现协调发展。

全市三次产业继续呈现稳固提升活跃的良好局面。

全年第产业实现增加值亿元，同比增长，增幅居全省第位第二产业实现增加值亿元，增长，居全省第位第三产业实现增加值亿元，增长，居全省第位。

全市三次产业的结构调整为。

新浦区近年来经济发展迅速，年总量达到万元，区国内生产总值平均每年增长。

连云港市城市总体规划未来充分发挥连云港港口城市的优势，实现以港兴市的战略目标，连云港市政府根据连云港的地势特点和城市发展趋势提出了体两翼的城市规划格局近期主要以连云区经济技术开发区花果山片区和新海城区为主体，逐步向东西方向发展，最终形成以海滨新城经济技术开发区和日韩工业园为主体，赣榆青口和板桥为两翼，新海为凤尾，连岛为凤头的城市规划格局。

连云港市在新的时代背景下为了适应经济社会发展的需求，整合城市发展空间，引导了城市合理健康地发展和建设，实现经济社会的可持续发展，进行了到年城市总体规划。

近期城市规划人口规模万人，规划建设用地控制在平方公里以内，着力打造海州湾城市滨海城区及扩展外围展组团。

中期城市规划人口规模万人，规划建设用地控制在化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。

利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和资本型收入阶层知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层百家湖花园知本型业主占位图罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。

楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。

百家湖西花园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。

在市区政府的规划建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。

按照人车基本分流的原则进行小区路网停车设施的规划。

停车位机动车按辆户自行车按辆户进行考虑。

小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地绿色走廊整个小区各部分。

小区绿化系统是由中心绿地景观绿色走廊院落绿地建筑物立面顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。

小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所农贸市场超市小学和幼儿园。

小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料新技术改善居住功能。

住宅采用院落式布置，各建筑围合成相对的院落空间。

规划设计树立以人为本的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能节水环保智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能智能舒适生态安全的要求。

二套型跃层式多层住宅面积每套建筑面积平方米不等，面向较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。

普通多层住宅面积每套建筑面积平方米不等，面向中等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。

以四六层跃层房型为主，套型以现有的型型型为主，另外增加面积在平方米左右的跃层公寓。

其中型为四层的跃层公寓，面积在平方米左右，占型为六层的跃层公寓，面积在平方米左右，南入口占，北入口占型平方米的六层单层公寓，占。

面积配比客厅跃层平方米单层平方米，面宽平方米厨房加餐厅平方米主卧平方米卫生间平方米次卧平方米卫生间平方米层高平方米南阳台平方米房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅四间卧室中保证有二间是朝南顶层为屋顶花园楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。

住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用弧型阳台以及些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。

另外，住