必将通过就业或自主创业，又不失居住水平和质量的个区域。这样的区域在整个通辽市寥寥无几。市场供需分析随着通辽市社会经济逐步发展，近年来通辽市加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城区房地产业有了长足的发展，极大地改善了城区商户的经营条件，提升了城区居民的生活质量。受各种因素尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，通辽市城区的房价也逐年上升。二年以前，商品住宅价格保持相对稳定。均价在元以内，以后几年价格涨幅不断加大。据主管部门统计均价，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元已经达到了元以上，部分“黄金”地段的均价达到了元以上。三市场需求拉动开发面积稳步增长“十五”期间通辽市商品房销售面积累计超过万，商品房开工面积累计超过万，商品房竣工面积累计万。从审批建筑面积来看，年审批建筑面积来看，科尔沁区的面积呈逐年下降，而经济技术开发区的开发面积却呈大幅增长趋，说明国家的宏观调控也逐步紧缩，但对于开发区这样的新城区却由于发展势头和强劲的需求，需求还在逐年提高。四需求分析未来五年，随着城区建成面积的扩展，随着城区人口，包括外来人口的逐年增加给房地产业的发展带来了巨大的发展空间。从现在起到年的四五年中，通辽市城区商品房屋价格走势可能是继续上涨增幅减缓前急后缓前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是种窄幅波动。“十五”期间，通辽市城区商品房价格年涨幅在左右。到“十二五”未即年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下第城市化的进程也直接拉动房地产开发。通辽市年的城市化水平仅为，年达到了。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在城市建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第二是经济的发展和城区居民收入的提高，居民购房能力会进步增强。第三市场化商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，通辽市城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前通辽的部分客户已经在心理上逐步的接受，这种趋势经过个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受些适度创新并能够在实际购买过程中接受定的弹性价格浮动。特别是目前随着城市化进程的加快，购买能力远远大于建设速度，是直拉动房地产市场快速发展的个重要因素。价格定位由于本项目处于新城区与经济区的交接带，地理位臵较好，但也由于目前地势相对较偏，售价不能参照同等质量的新城区和老城区。由此，我们根据市场形势，并通过实地调研，参照通辽市内住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。商铺含地下室综合价格元住宅元车库元。第章项目位臵与建设条件项目位臵本工程建于属于创业家园小区地块补充项目，位于创业家园南侧主出入口西侧与小区西北侧，拟建设用地面积为。本项目所在位臵为通辽市经济开发区的行政中心位臵，小区西侧的经济技术开发区政府，南侧紧临经济技术开发区国税局建设局规划局，东侧为工商局。形成包围态势，是经济技术开发区的行政人流中心区域。建设条件开发区概况通辽经济技术开发区是于年月经内蒙古自治区政府批准启动的省级开发区，享有县市级经济社会管理权限，下辖个镇个街道办事处和新城区筹备处，万人口辖区面积平方公里，规划面积平方公里，由工业园区工贸园区和城市功能区组成。通辽经济技术开发区自成立以来，着眼于建设新型工业化示范区，以培育高新技术产业推进新型工业化和发展循环经济为方向，以招商引资为总抓手，致力发展“大工业”建设“大物流”，同时兼顾教育旅游人居环境等社会项目的开发建设，突出发展煤化工装备制造电子信息建材医药食品和能源原材料等工业产业按照工贸结合协调发展的思路，积极培育建材煤炭农产品批发农资农机汽配物流和内陆港等现代物流产业。通过精心打造，通辽经济技术开发区经济发展连续十年以翻番的速度增长，经济结构不断优化。年，地区生产总值达亿元，同比增长实现财政收入亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达元和元，同比分别增加元和元。年，地区生产总值计划达到亿元，同比增长财政收入计划达到亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达元和元，同比分别增加元和元。通辽市委市政府对通辽经济技术开发区今后的发展进行了明确定位，即努力将通辽开发区打造成为全市改革开放的前沿新型工业化基地和经济发展的重要增长极全市现代化新城区的产业支撑城乡体化的示范区。通辽经济技术开发区将认真贯彻市委市政府的决策部署，牢固树立科学发展观，坚持解放思想，开拓创新，积极发展新型工业和现代物流产业，全力推动新农村和城乡体化建设，努力实现经济社会又好又快跨越式发展。工程地质与水文地质场区属西辽河冲击平原地貌，区内上部均有第四系覆盖，为上更新统风积黄土状粉土，浅黄色黄色，平均厚度左右，局部大于以上，具垂直节理和大孔隙，含钙质结核及钙质菌丝，上部含少量植物根。本区未见基岩及侵入岩出露，岩性单。根据开发区的土层的成因类型及物理力学性质，把场地划分为个大区，即松散岩第四系风积区松散岩第四系风积区开发园区均有分布，为黄土状粉土，平均厚度约，具垂直节理及大孔隙，含钙质结核，松散，容重,天然含水率，内磨擦角，粘聚力，湿陷起始压力，湿陷系数，轻微湿陷，湿陷深度般左右，具级非自重湿陷性，承载力特征值。总之，开发区工程地质条件较好。第四系地层厚度较大，覆盖整个工作区。地下水主要接受大气降水入渗补给，排泄方式为向下游径流及开采。含水层为第四系孔隙潜水，第四系孔隙潜水入渗开采型。含水层岩性为黄土状粉土，局部夹薄层黄色细砂，厚度，富水性受古地理及微地貌控制，变化较大，厚度不均，水位埋深左右，富水性差。渗透系数量，水化学类型为，矿化度小于。地震根据国家地震局年和年出版的万“中国地震烈度区划图”和“中国地震动峰值加速度区划图”，地震基本烈度为度，基本地震加速度值为。气候条件项目拟建地区属温带大陆性气候，海拔高度米。四季光照充足，春季干旱多风，最大风速米秒。夏季炎热，雨量集中，年降雨量毫米，最大时降雨量月毫米，秋季短而凉爽，冬季长且寒冷，积雷厚度毫米，无霜期天，最大结冻层米。气温由西南向北递减，呈定规律性差异。年平均气温摄氏度，年平均日照小时，每平方厘米辐射总量为亿亿焦耳，大于等于摄氏度，积温在摄氏度以上年平均气温历年极端最高气温历年极端最低气温无霜期天年平均降水量最大降水量年平均湿度为日最大降水量主导风向无风日最大风速年平均雷电天数天年最大雪压为目录第章总论项目基本情况编制依据可行性研究的主要范围项目概况主要技术经济指标结论与建议第章项目建设的背景和必要性项目背景项目建设的必要性项目提出的理由第章项目市场分析与价格定位项目优势分析市场供需分析市场前景分析价格定位第章项目位置与建设条件项目位置建设条件第章项目规划设计规划依据建设地址项目规模创业家园现状分析规划原则总体规划构思规划详表第章建筑设计方案设计依据项目构成范围建设标准其他建设标准主要质量参数第章建筑节能与节水节能措施节水措施第章环境影响评价分析依据项目建设对环境的影响环境保护措施第章组织机构和人员配置组织机构人员配置第章项目实施进度安排项目进度安排项目进度横道图第章投资分析估算依据土地费用前期费用基础设施建设项目各项费用建筑安装工程开发期税费其他费用销售费用管理费用不可预见费开发建设投资项目经营资金项目总投资资金来源资金使用计划第章财务分析基础数据说明楼盘销售计划销售税金及附加利润财务指标不确定性分析第章结论附表前期费用估算表基础设施建设费用估算表建筑安装工程费用估算表开发期税费估算表工程建设其他费用估算表经营资金估算表项目投入资金估算汇总表开发建设用款计划表总投资计划与资金筹措表房屋销售收入与经营税金与附加估算表利润与利润分配表项目投资现金流量表项目资本金现金流量表财务计划现金流量表资产负债表第章总论项目基本情况项目名称创业家园楼楼建筑开发项目项目承办单位通辽市泰丰房地产开发有限公司项目负责人战明奎项目所在地区地点通辽市经济技术开发区政府东侧，清河大街北侧建设内容总建设面积。其中楼建筑面积为，楼。共建设住宅套办公室间商铺间车库间，。投资规模项目总投资万元。资金构成项目全部总投资万元，其中开发建设投资万元，经营资金投入万元。资金筹措项目总投资万元，建设单位全部自筹。经济效益项目全部完成后，可实现销售收入万元，利润总额万元，净利润万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元。项目期年。其中建设期年。可行性研究编制单位编制依据原国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版。通辽市人民政府关于加快工业化城镇化发展进程的实施意见，年月。国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,年。内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,年。通辽市人民政划条件和项目选址。主要技术经济指标序号项目单位数值占地面积建筑数据住宅商铺车库办公住宅车库商铺办公室数量住宅套车库间商铺间办公室间总投资万元建设投资万元经营资金万元经营指标销售收入