小卖铺小餐饮产业。商业价格租金价格在元左右。本案租金建议根据对新区商业调查，本区域商业租金在元平米之间。本商业位置具有较大的升值空间，但目前环境尚不成熟，新区人流也不旺，整个商业市场的形成尚需时日。由于受建筑形态业态划分因素限制，本案在区域内均没有可比性商业物业。本项目商铺面积较大，整个租金额相应较大，由于目前段时间人流不足，将导致经营商家资金回收困难，这会使许多商家会继续观望，影响项目的招商。项目组故建议广场内二层平均租金暂定为元月，层平均租金暂定为元月。以市场较优惠的租金吸引商家提早进驻，随着人流的激增和环境的成熟，逐渐提高租金。租金策略以“放水养鱼，培育市场”的目的，实行“免租个月”和“统租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，我们建议招商部分商铺实行统租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对区域内的些核心龙头铺位实行控制，以便留给些有影响力的商家。统租金的策略在我们以往的实践中证明是成功的，因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得很吃亏。三招商政策策略任何新兴商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置商业环境市场规模商业业态竞争环境的不同而有所不同。若不给予市场定的培育期，步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，方面商户不愿意进场，容易造成市场空置另方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对市场进行培育第是合理的业态规划。有选择性的引进有定品牌形象及经营能力的商户进驻。第二是免租期。签定三年租期，免租个月。签约时收定金，租金每半年收，即第年免收，第二年第三年按标准租金每半年收。第三是后期市场的经营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来有发展赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要定的宣传推广费用的投入。因此我们建议开发商承诺在市场开业前后期投入定量的经营推广费用，用于推广市场宣传商户，以增强商户进场经营信心。四招商执行策略回避销售信息为了避免销售价格对商户的干扰，影响其租赁的积极性，我们在招商时决口不提销售，所有宣传资料包括现场包装和户外广告均回避销售信息。若客户问到要购买商铺，我们统口径“我们现在只招商，不销售具体什么时候销售公司现在还没有确定租赁商铺的商家对所租赁的商铺有优先购买权和价格优惠，在公司决定销售时会提前通知各位进场商户优先购买”。商户大户优先招商设定定的优惠条件如免租金个月，有针对性选择主要进驻业态中的家重点品牌商户大户进行洽谈，优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户散户招商的号召力。招商信息发布通过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息。第三部分招商执行计划开业时间第二部分已经提到，考虑到工期进度招商等工作，暂定广场开业时间为年月日。市场要开业还需要给予商户定的装修期，通过讨论，建议开发商同意拿出个月作为商户的装修期。因此，在对外宣传时我们可打出口号月日进场装修，月日铁定开业！若不能按时开业，开发商承诺无条件退还商户租铺定金，以增强商户租铺的信心。二正式招商时间考虑到对面摩登市即将内部认购，以及本案的招商时间段商户经营淡旺季工程进度和商铺的销售等因素，我们确定年月日为公开招商日。所有招商工作均围绕公开招商日的时间进行安排。三招商工作安排工作内容完成时间负责人市调工作已完成汇丰本策划方案的讨论定稿建丰汇丰宏成招商工作人员招商办公室的厘定建丰汇丰招商合同文本的厘定建丰汇丰宣传推广资料现场包装户外广告设计及定稿建丰汇丰宏成商户邀请招商资料派送建丰汇丰商户座谈会准备事项座谈资料座谈地点视具体情况建丰汇丰宏成商户座谈会视具体情况建丰汇丰公开招商日招商工作人员以上工作安排仅是计划安排，实际招商工作还需灵活多变。比如与商户的沟通可以从即日起延续到广场开业，但所有的工作只能够提前完成，不可滞后。四招商风险分析商户租赁户风险分析◇项目招商在开业前不能完成以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延◇由于招商工作的疏漏，导致广场内经营无序，鱼龙混杂◇没有统的物管或物业管理费用比较高◇生意不是很理想或经营惨淡◇开发商卖完后走人，交接工作无法完成。开发商风险分析◇投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微◇项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于项目的品牌树立对手反击机会，达到快速招商快速销售的目的制订能确保市场兴旺持续经营的市场经营措施。二项目定位市场经营业态定位及形象定位前期，我们将广场内商铺定位于“集小型休闲娱乐和针对小区内及周边区域所需要的生活服务配套于体的区域性商业中心”，而通过对周边商业环境及产品本身的对比调查，我们有必要重新对广场内的业态定位做个有益的补充。很明显，广场内商业只是我们整个项目的部分，我们的项目属于商住相结合的形式，而非纯商业，这就明确广场内商业需首先要能够为社区内提供生活配套服务。我们通观区域内市场，紧靠项目的摩登市商业步行街丹尼斯大卖场及山阳商厦完全构成了焦作南区的生活配套服务中心，相对于我们的项目，它们的优势就是纯商业，具备核心竞争力。看产品本身，我们从劣势分析中已经得出我们广场内商业如仅局限于生活配套服务商业，则总面积过多。如何消化过多部分的面积，我们需要寻找新的业态支撑，根据行业规律，解决之道在于建立具有核心竞争力的行业市场，该类业态需要较大的营业面积，又要不与整个项目的设计规划运作理念有冲突。通过项目组对焦作所有专业市场的摸底排查，并结合项目整体形象定位，我们最终确定广场内商铺层主要经营生活服务配套行业，如超市市多店特色餐饮之类，二层主要经营健身娱乐休闲等行业。案名建议案名必须具备三方面要素区别商业类别，即体现业态定位震撼力，提升核心竞争力易记，朗朗上口。以下为项目部及广告公司提议的案名，仅供参考。太太太极极极金金金贵贵贵坊坊坊太太太极极极蓝蓝蓝贵贵贵坊坊坊太极兰桂坊太极新街坊太极金水岸街太极群英湾街太极名店街太极阑珊坊太极桂兰街招商对象定位根据焦作市的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以焦作市区及省会郑州商家为主，焦作市周边市县为辅。市场经营档次定位就实现商铺价值，般是高中档的商品易于承受较高的租金近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中高档商品。对于本市场商品档次定位我们认为以中高档商品为主，为焦作高端人群提供娱乐休闲服务。三项目经营分区按照招商目的，原则上我们将广场内二层商铺划分为招商铺面，接受符合规定的商家进驻而层则作为生活配套服务的铺面不参与招商，但销售部做好经营商家对层铺面的需求登记工作，以便为层商铺的投资者提供租赁交易平台。同时，我们根据实际招商工作的饱和度，如二层招满，可以拿出层来进行与二层经营同类产品的商家招商。第二部分市场招商总策略招商的整体原则及目标考虑到实际工程进度及招商装修进场等工作，暂定广场于年月日正式开业，需要保证在月底二层的招商面积完成，即个门面左右。招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个广场内商业经营井然有序。二租金策略租金厘定考虑因素周边物业租金状况项目周边同类商业物业租金水平。地理位置即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之交通便利性与交通主干道的距离，人员车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。昭示性即项目的临街面，是否易于寻找识别。配套市场配套能否满足商户功能需求如仓库展示中心等。商铺形式及面积对商家而言是商铺是否合用，有无浪费无效面积。经营环境市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。停车位车位是否充足车辆出入方便性。经营管理经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。开发商品牌开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。周边商业租金市场调查楼盘商业◈碧海云天地理位置位于焦作南区，人民大道东部南侧，山阳区政府大楼对面，西侧丹尼斯大卖场正在筹建之中，距本案余米。建筑形态期以多层房为主，二期高层房，现在正在内部认购。临人民大道及东侧无名道为两层商业门面。商业面积及业态门面为上下联体出售，单层门面宽米，进深米左右。整个商业主要为社区及周边社区提供日常生活配套服务。由于期住宅已经售罄，商业部分已经经营。商业价格售价临人民大道元，其余商铺元租赁价格临人民大道元月左右，其余商铺元月◈新新家园地理位置位于塔南路与站前路交汇处东北角，交通较为便利。距本案余米。建筑形态以多层房为主，面塔南路与站前路交汇处有幢小高层写字楼。临塔南路与站前路为两层门面房。商业面积及业态商铺上下两层联体出售，面积为元月里面小门面为元月。塔南路街区因塔南路是项目所临干道，了解其商铺租金水平对本案具有参考作用。此处主要对塔南路与站前路交口至人民大道处的临街商铺租金水平进行调查。建筑形态调查路线上的建筑参差不齐，且有较多空白或正在开发地带，路线上有四至五层的楼房，也有两层至三层的商铺门面，后者层为商铺，二层或三层主要是用来居住。商业面积及业态较大面积的商铺住要用作如银行通讯等网点设施，较小的如左右的商铺则用来零售，如至销管中心并进行全国通报。因物流不能查证到窜货客户，但能确定窜货大区的，由窜货大区使用大区费用对被窜货客户按窜货货款进行补偿。分公司经理激励标准各分公司窜货按以下标准激励当月窜货累计件分公司经理元分