资的产权式酒店”这观点说清说透，即可为项目引来广阔的市场。同时我行认为从“产权式酒店”这种物业特点上来看，还需要注重两个方面的问题是要下大力气培育市场培育消费者，因为产权式酒店作为旅游房地产的种，目前还不被广大消费者所熟悉，所以需要充分预热培育市场，让消费者从根本理论上了解接受这种投资方式，这样才能产生投资的信心。二是建议开发商综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。比如客户可以得到航空机票更多的折扣华宇其他酒店商场娱乐消费场所的优惠措施。目标客户分析公寓客户群个人客户主要消费群体经济发达地区和城市的外资企业高层管理阶层港资内资企业私营业主金融贸易高科技网络证券体育演艺界人士自由职业者画家作家等有海外关系的富有阶层专业房地产投资者购买用途度假已成为其生活的部分，在紧张工作之余，到风景秀美的地方放松身心，荡涤心灵在家庭理财投资方面，不动产股票期货等都在其投资范围内，而产权式酒店集旅游度假功能和投资功能于身，是种享受型的投资方式，在充分了解这种属性后会产生购买欲望。客户特征年龄层次客户年龄在岁之间经济状况家庭年收入万元以上，可自由支配万元以上的资金居住状况般拥有第二套或第三套住房，拥有两次以上的投资置业经验生活状况经常出入各种商务活动，出入能显示自己身份的与地位的场所高档酒店会所高尔夫球俱乐部等使用名贵高档消费品，有时间就会出去度假旅游关心国家大事和商务信息，有阅读新闻和经济类报刊的习惯上网浏览资讯，紧跟时代潮流企业客户主要消费群体与海南有密切商务关系的公司发达地区外资企业国有企业股份制企业客户或政府机关购买用途用作企业领导疗养度假作为企业接待客户公司度假会议培训等用途别墅客户群个人客户主要消费群国内及海外的成功人士，知名企业的总裁总经理等，事业稳定，有极强的经济基础金融贸易高科技网络证券体育演艺界成功人士购买用途与海南有密切的工作或商务往来，或用作第三居所退休养老等用途企业客户主要消费者国内的大型企业够买用途用作接待客户度假和培训基地使用物业购买倾向性预测根据华宇公司前阶段在项目目标销售城市所进行的客户群市场调研，初步结果显示，本项目客户的基本购买趋势如下个人投资机构消费者投资型第三居所投资型使用型酒店公寓单体别墅双拼别墅按客户购买和使用方式分类根据消费群体的不同需求，客户可选择三种经营模式完全自用型客户群特点公司购买，作为度假会议培训基地个人购买，以次为身份的象征，方便自己及亲朋好友度假旅游使用经营方式出售后以物业形式管理，仅向客户收取物业管理费及能源费预占比例部分自用型客户群特点不能确定使用时间，但又要求空闲时能够产生回报经营方式业主购买后，可预约使用时间并提前通知酒店管理方，其他不使用时，可由酒店管理方代为管理，仅缴纳时机客房收益的作为管理费，其他税后收入由酒店管理方按年结算预占比例全部托管型或投资型客户群特点地产投资行为或每年仅能确定少量时间来此度假，希望既能拥有海边度假酒店又能有定期回报经营方式业主购买后交给酒店管理方代为管理，管理方除保证业主每年至少三周的任意入住时间外提前预约，旅游旺季要折算天数，还要保证相当于购房款的年收益可根据当年银行利率进行调整预占比例各类经营方式的比例完全自用部分自用委托经营华宇自营合计二价格策略开盘价格及价格爬升建议销售价格的阶段性调高，不仅可以有效的保护发展商的利益，而且可以增加买家的信心，使其感受到项目正在增值，这对投资型楼盘尤其重要。根据本项目的销售计划，销售周期为个月，主要销售期为年全年个月。我行建议开盘期均价元平方米，销售期末均价达到元平方米，整盘均价元平方米。本着“低开高走”的原则建议，根据市场情况计划按销售进度上浮销售价格，每销售套左右为期，每期销售价格上涨元左右。如果确因市场变化需要下调销售价格，我行将根据实际情况提出意见，由发展商研究决定结合工程进度在适当时机可以进行稍大幅度的调价如样板间完工投入使用绿化工作完成配套设施建成投入使用物业入伙等。别墅部分涨价时机与酒店部分同步，价格涨幅。双拼别墅开盘均价元平方米，独幢别墅开盘均价元平方米。项目价目表的制定根据“产权酒店面积数量明细表”本项目酒店可销售部分面积平房米，双拼别墅平方米地上平方米，独幢别墅平方米地上平方米。销售收入项目的销售范围包括公寓别墅，根据幢以在国内业界消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿餐饮娱乐商务等服务项目而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务物业管理委托经营等。因此，从产权式酒店的开发角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼资金作为开展产权式酒店业务的唯目标，而是把其作为培养企业竞争力发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过近十年的大浪淘沙，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒店经营管理经验良好形象及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹少得多。从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。对产权或酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮娱乐健身等配套优惠而作为投资者，客户享受所购买的房间度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体其是有定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间其二是些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权或酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现个人消费者关注的重点在于前期投入的比重投资升值的保障酒店经营能力附加的优惠和功能与居住地区的风光差异可交换性等而机构投资者关注酒店的服务和管理能力财务监控的透明度企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪类客户，酒店的可消费性包括可交换性可投资性升值能力和投资的安全性是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。分析目前国内产权式酒店业的市场环境其，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，方面造就了批具有消费能力的白领阶层，另方面培育了这批白领阶层的超前消费观念其二，市场氛围已经形成，方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另方面分时度假概念逐步被人们接受其三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此其四，国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换，而我国产权或酒店分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率仅出头闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求而且国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司在中国的成员酒店也不够多。此外，我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是曾经发生过的欺骗性销售了，这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。产权式酒店作为新型的房地产投资品种，与其他投资方式的比较产权式酒店与传统投资方式的比较产权式酒店作为新兴的种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较投资方式投资回报风险分析产权式酒店免费度假天数物业产权旅游业倒退几乎不可能酒店公司经营不善聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值投资股票较好情况为股市涨跌难测，散户经常被套国债通货膨胀，风险很低储蓄通货膨胀，国家金融政策，风险很低购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，也不要赔偿通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。产权式酒店与酒店式公寓的比较酒店式公寓发展的时间比较长了，投资者对其的了解也比较深入，作为房地产投资品种之，投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比。优势劣势产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，设计方案，体现了超前的夏威夷海港风情，是亚龙湾地区最具热带滨海特色的代表性建筑。酒店位于亚龙湾的中心位置，华宇集团在此建造了个最具特色极具吸引力的功能齐全高品位大型商业娱乐中心，是它成为了亚龙湾游客的向心力点。同时也成为了亚龙湾夜生活的主要娱乐场所。开发商华宇集团是山西省家多元化跨地域的大型股份制民营企业。入万元备注土地租金元亩按年计算基础设施建设费元亩按年计算除草整地元亩按年计算种植元亩按年计算种苗费用按年计算肥料吨元吨按年计算农药公斤元公斤按年计算水万吨元吨按年计算电度元度按