扩充总量优化结构提高质量和效益的前提下，继续保持“十五”末下降左右，可持续发展能力明显增强农业产业化步伐加快，工业总量显著增加，非公有制经济快速发展，城镇化水平和服务业比重有较大提升经济社会发展协调性增强，各项社会事业加快发展，文化强市建设取得突破性进展公共服务和社会保障体系进步健全，金融生态环境明显改善，社会主义市场经济体制和开放型经济体系更加完备剩余劳动力转移加快，人力资源产业化加速推进就业机会增多，城乡居民收入增加，物质文化生活明显提高，社会主义民主法制和精神文明建设进步加强，和谐社会建设取得显著成效，奋力实现跨越式发展，努力走在我省黄淮地区前列，为中原崛起做出积极贡献。经济社会的全面快速发展，必将为我市房地产业带来更大的消费市场和更加美好的发展前景。从行业情况看，近年来河南省房地产开发投资平稳增长，土地开发增幅减缓，市场销售良好，空置面积继续下降。年月份河南省房地产开发投资比去年同期增长，其中住宅同比增长。周口市月份房地产开发投资比去年同期增长，其中住宅同比增长，投资总额占全省的。住宅只占。周口市房地产投资额占全省比例较小，由于周口市人口总量相对其它地级市较多，市场需求绝对量就大，因此房地产开发市场前景较好。周口市房地产投资额增长幅度相对其它地级市较大，说明周口房地产市场需求量较大，而且在售项目销售情况均较好，进步说明周口市场前景的广阔。房价相对较低，价格上涨幅度较大年上半年，周口市区商品房平均销价元平方米，与上年同期元平方米相比，增长。相比全省商品房均价元平方米低元平方米，低了个百分点。稳中趋升的业内市场，较大的区域增长空间，十分有利于房地产业的发展壮大。抓住机遇，加快发展，已成为房地产企业的共识。需求预测需求状况受国家房改政策的引导，社会福利分房已成过去，购买商品房居住或投资的人口占城市人口的。根据有关机构对国内个城市的调查统计，五年内准备购房都市人口占调查城市总体的，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在平方米之间，可承受价格以每平方米元为主体，辅之以每平方米元及元的价格。在已拥有产权房的家庭中，预计在五年内购房，预计今年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。无产权家庭主要希望购买平方米以下的房子，属期置业为解决生活问题，而已拥有产权房的家庭为改善生活质量希望购买更大的房子，属二期置业。购房人群调查显示，岁的人占购房人数的，位居榜首，而岁的人群比例为，位居第二。购房的迫切性从预购房者的人群结构来看，市场的重心在年轻人和中年人群体，这组人群中，为已婚，其中介于岁的占，介于岁的占，的独身。从预购房者的年龄结构职业特征及婚姻状况看，已婚的中初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这购房群体中不可缺少的个重要部分。购买承受力居民对房价的期望值与市场价存在定差距，豪华商品房价格远高于居民的承受力。因此价廉物美的普通商品房仍是大多数人的首选。居住环境对购房的影响购房者对居住地的环境要求日益提高。调查显示，认为城市环境污染太严重的占，并普遍认为远离工业区和繁华喧闹区，靠近“绿色”，融入自然生态环境的居住地才是健康理想之所。针对以上调查结果，可以认为目前阶段，房地产市场需求定位要关注以下方面销售群体以中低收入者为主岁至岁的工薪阶层是主要销售对象。不论是次置业或二次置业，此阶层的消费者超过总体的半。二者主要差别在于户型面积承受能力上，需要细分。以经济适用商品房切入市场据统计，经济适用房在热销楼盘中直占有较大比例，究其原因在于与大多数居民的消费能力最接近，始终是住房消费的主流，有较稳定的销售对象。银企合作，以按揭贷款促进销售在国家鼓励个人购买商品房的政策中，按揭贷款是最重要的项。经过近年来的积极落实，贷款手续不断简化，加之单位参加住房公积金的归集，住户已逐步接受了将商业银行贷款和住房公积金结合使用的策略。因此，开发商应充分挖掘住房按揭贷款的巨大潜力，促进供求双方的“双赢”。精心设计户型面积和小区总体布置户型设计的特色要体现出针对性，有市场观念。在市场细分的过程中，各种因素的限制导致不同的人会有自己心目中的最佳户型，投资项目只需对自己的客户人群做出他所希望的户型设计，就会赢得市场。般而言，户型面积在至的多层两室厅的住宅易受购房者的青睐，随着年龄的增长，以下户型的消费者比例也在逐步提高，尤其是以上的消费者需求量最大，而面积在以上的较大户型的消费者则以年轻人为主。小区总体布置主要应体现出从规划设计到组织实施等方面的全方位统筹，凸显小区建筑艺术化，配套完美化，环境自然化和社区个性化等特色，符合“以人为本”的原则，通过住宅设计实现对人的终身关怀。根据以上分析，对照本商品房开发项目，我们可以得出结论首先在选址上，该项目位于周口市新区广场，是未来发展的商业区居住区，符合城市发展的方向其次，定位于经济适用房，有稳定的消费对象第三，开发成规模，内部环境设计精心，户型较齐全，并有完善的配套设施。因此项目选择较好地适应于市场发展方向，其销售预测较为乐观，是切实可行的。第四章建设用地与建设条件建设用地该项目拟建于八路南段东侧，西邻新区广场，北依周口市财政局建设局新建办公大楼，根据周口市城市总体规划发展规划周口城市发展战略目标是充分发挥中心城市政治文化商贸信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使周口在世纪发展成为个繁荣高效文明的区域性中心城市个适宜创业发展适宜居住生活的平原生态城市。周口市空间发展的战略为“东拓西控，南联北伸”。东拓优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济新建设新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公文化教育生活居住”为主要职能的综合性新城区。西控生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。南联引导建设区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。北伸有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。老城区为更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。该区域为规划中的商业居住用地，项目用地符合周口市城市总体规划。拟建场地土地所有权归河南同三房地产开发有限公司，该场地占地平方米，无其它附属物，位置适宜，交通便利，环境优美，公用基础设施较好，适宜项目的建设。建设条件气象项目所在区域属暖温带半湿润大陆性季风气候。冬寒夏热，降水集中夏季，季风气候显著。各主要气候数据如下气温年平均气温年最高气温年最低气温湿度年平均相对湿度年最小相对湿度风最大风速最大风力级年平均风速风向东北风频率东风夏季偏南风，冬季偏北风雨年平均降雨量第章总论项目名称与承办单位项目名称住宅小区建设项目项目承办单位及法人项目承办单位河南同山房地产开发有限公司法人代表王道宪申请报告编制单位编制单位周口市工程咨询有限公司资格证书编号工咨丙编制工作的依据内容及范围编制依据河南同山房地产开发有限公司“关于编制周口市阳光花核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！园住宅小区项目申请报告的委托书”国家发展改革委第号令企业投资项目核准办法国家发展改革委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南版周口市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中华人民共和国招投标法中华人民共和国城市规划法河南省实施办法项目单位提供的其他基础数据和技术资料等。研究范围与内容根据国家对编制项目申请报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行实地查勘，对项目申报单位情况，拟建项目的情况市场需求与分析建设场地和建设条件总体规划与工程方案公用工程投资估算与资金筹措生态环境影响分析实施计划及招投标经济效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研究和论述了项目建设的可行性建设内容及方案资源利用及能源耗用，生态环境影响，经济和社会效益分析，为项目的决策和建设提供可靠的依据。项目概况建设地点该项目拟建于周口市太昊路南侧，八路东侧，东邻规划路，西邻新区广场，交通便利，环境优美。建设规模周口市阳光花园住宅小区项目总用地面积平方米。其中建筑用地平方米，绿化用地平方米，道路广场用地平方米，其他用地平方米。总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，公用建筑面积平方米，商业及商务办公建筑面积平方米。项目总投资及资金筹措根据该项目建设条件及工程量的综合分析，确定该项目总投资万元。资金来源为公司自有资金和自筹资金。资源利用及能源耗用分析该项目利用资源主要为土地水电及普通建筑材料。根据项目总体规划设计方案，土地利用较好，符合周口市城市发展规划和河南同三房地产开发有限公司项目有限公司的发展状况。项目设计采用新方案新技术新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。环境影响分析本项目环境空间设计合理，其建设不会对，充分利用自身优势，抢抓“加快发展，奋力实现周口崛起”的历史机遇，决定开发建设住宅小区项目，为周口的城市化建设增砖添瓦，为改善广大市民的居住环境和城市面貌做出应有的贡献。项目的建设符合产业政策和市政