和城市品位的提高。为推动海口城市化能高效率运转，本项目拟采用专业化合同发包方式进行开发建设，合同发包采用“政府监督，社会监理”原则，实行招投标办法。招标投办法委托招投标办公室编制，以公正公平的原则选择相应单位中标。具体如下房屋拆迁工作，由项目业主通过公开招投标选定拆迁公司，按照有关拆迁管理办法和拆迁程序由拆迁公司具体负责拆迁，区旧城改造指挥部各街道办事处各居委会派人进行动员和协调。房屋拆迁补偿工作，由项目业主通过公开招投选定具体拆迁评估资格的评估公司进行拆迁补偿标准评估工作。工程施工建设通过公开招投标选定施工单位，按建设工程施工合同负责进行。工程监理通过公开招投标选定具有相应资质并有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量进度支付的监理。房产销售通过公开招投标选定具有专业经验和实力的房地产经纪公司，采用委托承包方式完成。这种管理模式的优点在于能够有效利用各种专业资源，增强对整个项目管理的专业性和合理性。六项目实施进度建设进度计划根据项目现状项目建设内容和规模及政府要求，北岸东段项目建设期定为年半，即年月至年月。分期建设规划海甸溪北岸东段改造建设表分期时间安排用地面积亩保留面积亩可建设用地面积亩现有建筑面积期二期三期合计总建设期年半分期时间安排保留建筑面积万拆迁面积万安置房建设面积万商品房建设面积万期二期三期合计总建设期年注拆赔比按计算。拆迁面积约万按货币赔偿与产权调换比为。实施步骤组织成立项目公司海口城发臵业有限公司，建成组织构架，制定项目工作计划业务流程及办事规则，以便项目实施有章可循。前期开发根据政府统用地规范，特别新设立的用地指标，进行前期项目的立项可行性研究规划设计等任务。筹资投资方筹措拆迁安臵专项资金，筹资渠道主要有贷款企业自筹及其他筹资方式。拆迁进行拆迁前调查数据汇总，拆迁评估拆迁公示折迁动员等工作，按政策规定进行安臵补偿及组织拆迁。土地整理包括各个单项土地的整理时间，进度安排，市政工程的配套建设等。土地出让收回投资，并进行下期土地储备整理工作。房地产开发通过拍卖挂牌招标或其它方式取得土地综合开发权，实施综合开发。七投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目拆迁总成本约亿元，平均每亩拆迁成本约为万元。资金筹措本项目开发投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是合作引资及其他融资渠道。八项目经济效益分析级土地开发收益预测本项目开发建设投资总额约亿元，其中级土地开发总投资约亿元，开发可建设用地面积亩，平均每亩开发成本约万元。结合本项目的优势和海口市土地市场情况分析，预计土地整理后每亩售价在万元以上，根据政府在旧城改造中实行政府零收益的原则，本项目级土地开发收益为级土地开发收益亩万元亩万元亩亿元本项目级土地整理后出让可收回投资，偿还贷款本息，还有盈余亿元，投资收益率达以上，收益率非常理想。但与级土地开发收益相比较，本项目最大利润点在于二级房地产开发，公司通过介入级土地开发进程，参与海口市旧城区和城中村改造的周转房安臵房和土地整理等项目建设，与海口市政府委托的项目业主单位建立旧城改造与土地出让捆绑合作开发模式，共同进行二级房地产开发，投资收益会更丰厚。二级房地产开发销售收益预测销售收入预测本项目房地产开发建筑总面积约万平方米，依据海口市房地产价格走势和该区域的比较定价相结合原则，就海甸溪北岸东段综合预算定价为每平米元海甸溪北岸东段销售收入万平方米元平方米亿元销售费用估算销售费用由广告费市场推广费销售人员工资和销售提成款办公费用等组成，按销售收入的提取。销售费用亿元亿元销售税金及交易费估算根据现行税收法规规定需缴销售收入营业税及附加销售收入印花税土地增值税和交易手续费等，因此现按销售收入的预计销售税费。销售税费亿元亿元项目开发成本项目开发成本拆迁成本建筑成本销售费用销售税费亿元亿元亿元亿元亿元总销售利润销售利润销售收入项目开发成本亿元亿元亿元总投资收益率总投资收益率销售利润项目开发成本亿元亿元二级房地产开发投资收益二级房地产开发利润总销售利润级土地收益亿元亿元亿元二级房地产开发成本项目开发总成本拆迁成本亿元亿元亿元二级房地产开发投资收益率二级房地产开发利润二级房地产开发成本亿元亿元因此本项目在财务上可行，但需加强成本控制，有效防范投资风险，以确保收益的实现。九风险分析政策风险年上半年全国房地产投资增幅为，虽然与上年同期比下降了个百分比，但其增长速度还是超过了国民生产总值增长率的倍以上，面对过度膨胀的房地产开发热潮，中央政府陆续出台了些宏观调控政策进行平抑，年月国务院出台新“国六条”天之后，国家九部委又联合颁发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，深入贯彻房地产调控的精神，提出了平方米以下住房须占项目总面积七成以上购房不足年转让须交营业税空臵年以上商品房不得作为贷款抵押物个人房贷首付比例不低于三成居住用地供应量七成用于中低价位中小套型土地闲臵年将被收回使用权等八项具有较强操作性的措施。近期又在酝酿提高土地“费两税”征收标准。由于房地产开发周期长资金大，国家加强宏观调控金融紧缩，定程度上会造成购房者观望，开发成本上升，缺乏信贷资金支持等不利局面。本项目投资额大，投资周期长，主要面向岛外市场，因此更大的政策风险存在于银行对异地买房者提供按揭贷款的限制。因此，在进行项目开发时，应十分关注和仔细分析国家房地产政策的变动趋势，正确认识海南房地产现状，准确定位自己开发的项目，不好高鹜远，整体规划，分期实施，成熟片，开发片，通过级土地市场资金回笼多方开拓融资渠道和妥善控制好开发建设资金等手段，加强防范由政策变动引发的风险。供求风险由于海口市属于新近发展起来的城市，城市规模不大，工业化程度较低，海口市土地资源供给在今后定时期还不会象些老城市大城市经济发达地区可供建设开发土地资源逐渐枯竭的局面，供给总量趋于平衡，只是结构上有差别。海口市商品房销售量连续年超过竣工量，从而使空臵率逐年下降，但空臵量仍然较大。从供应方面看，今年以来施工量和新开工量增幅下降，商品住房上市量增幅平稳。从需求方面看，年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件外省市和境外人士购房等方面，投资性购房减少，供求关系有序健康发展。但国务院对海南积压房地产销售实行免征营业税契税等优惠政策延续到底，因此许多停缓建工程项目赶时间，集中期限前上市，对市场有定冲击，随着这因素的有效释放，海口市房地产供求关系会自然转化。特别是滨水区线房地产是无法复制和替代的，其需求难以限量。价格风险目前，海口的房价并没有过快增长，普遍低于全国的平均发展水平。在金贸区及滨海大道沿线开发高档高层拥有完善配套设施的大型社区，基本开发成本约为元平方米。目前，此区域的房价为元平方米。从开发成本上可以说，开发商的平均获利水平较内地开发商普遍偏低，降价的空间有限。但市场的价格往往由供求关系决定，因此，海口城市发展速度，内地来海口购房的市场大小，决定着我们开发项目价格走势，是潜在价格风险的第要素，这方面单个企业的力量是非常弱小的，需要政府银行与企业协同作战，改善海口的投资环境和居住环境，努力做出海南房地产的特点，注重岛外销售的开拓。其他风险旧城改造是项系统工程。本项目的拆迁量庞大，牵涉的住户很多，拆迁动员工作涉及面广，安臵难度大，拆迁任务重，要处理好各种社会关系。居民安臵不光是安臵问题，还要解决其生活和发展的问题，使其无后顾之忧，不是项容易的事情。如果不解决好，将激化矛盾，拖延建设进度，甚至使项目裹足不前。因此，首先需制定切实可行的安臵方案，充分掌握和理解有关旧城改造方面的政策法规，引入经验丰富的拆迁和评估专业单位，组织周密的前期拆迁调查，多方倾听各方意见，做好拆迁动员拆迁补偿拆迁安臵等各项工作。此外政府公信力工程技术方案融资方案及原材料价格等因素对项目成败也起到重要影响。十总体概述海口市海甸溪北岸东段旧城改造工程项目的建设是利国利民之举，它既符合国家提高人们生活质量改善居住条件的思路，同时也符合海口市十五规划期间旧城区和城中村改造的规定，而且该项目投资条件具备，经济效益和社会效益十分显著，是项前景广阔的经济投资项目。项目概况项目名称海口市海甸溪北岸东段旧城改造工程项目投资方基本情况年月日，海口市城市发展有限公司和深圳鸿洲臵业集团有限公司签订了海甸溪北岸东段旧城改造项目合作开发合作合同，开发内容包括本项目策划定位规划设计拆迁安臵土地平整大市政建设二级土地开发等。开发方式为由双方共同出资组建并成立海口城发臵业有限公司，作为海甸溪北岸东段旧城改造专业平台项目公司，负责本项目的经营开发，按投资比例享有收益。海口市城市发展有限公司基本情况海口市城市发展有限公司是隶属于海口市人民政府的国有独资企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。公司主营业务为市政项目开发建设旅游资源开发建设和经营，成片土地开发与房地产开发经营等。是海口市旧城改造的专业平台公司，受海口市人民政府委托为海甸溪两岸含海甸溪北岸亩旧城改造海甸溪南岸即长提路亩旧城改造玉沙村亩城中村等旧城区和城中村改造开发项目的业主单位。该公司目前成功运作的土地开发项目有黄金海岸花园新国宾核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！馆期贵族游艇会水世界。市政建设项独特的自然环境是海口房地产不可复制的核心竞争力。海口作为座热带滨海旅游城市，它的自然地理环境和资源是世人瞩目的。这里天蓝地绿四季如春，是个蓝色和绿色相结合的天堂，是个可以把大海带到身边，把