1、税性质 税收可以划分为直接税和间接税。凡是税负不能转嫁的税种，归属于直接税，不能转嫁 的税种，归属于间接税。 税负转嫁是指在商品交换过程中，纳税人通过提高售价或压低进价的方式将税收负担转 移给购买者或供应者的经济行为。因此税负转嫁的前提条件是价格能够自由浮动，但在此基 础上还受经济环境供求弹性等因素影响。供给弹性大，需求弹性小，则税负容易转嫁供 给弹性小，需求弹性大，则税负不易转嫁。 般来讲，对商品的课税较易转嫁，而财产课税和所得课税不易转嫁。首先，征收房产 税时，由于根本没有进入流通环节，般只能降低个人的消费水平，而无法转嫁。其次，对 于房屋出租出售这里主要指二手房交易来说，由于租金水平和价格水平通常由市场供 求决定，即供给弹性小，需求弹性大，因此税负不易转嫁。当然，也不排除由于房屋的独特 性而产生垄断地位的情况下。
2、位亿元 年份 地税收入总计 房产税 城镇土地使用税 土地增值税 三税合计占地税收入 美国征收的是般财产税，课税范围主要针对不动产和营业性动产，但其中最主要的仍是不动产。 资料来源国家税务总局统计数字及计算结果。 另方面，我国国有土地出让实行的是土地出让金次性交清的方式，这加重了地方政 府的短视，甚至助长了些官员的腐败。为了获得资金或增加政绩，大量国有土地被低价出 让，造成土地向少数开发商的集中，导致资源的闲置和浪费，并为房价的上涨埋下了隐患。 而且国有土地的无限制出让与城市规划的薄弱相互作用，对城市的长远发展不利。 合理的房地产税收体系，应当在设计上充分考虑筹集收入这功能，以扭转依靠土地出 让达到这目标的状况，进而发挥房地产税收作为财产税的重要作用。 促进社会公平 公平是税收应当遵循的两大原则之，包。
3、 对于土地特别是闲置土地课税的增加，使得房地产开发商囤积土地伺机获利的机会减 小，将促使这部分土地进入流通，增加土地和房产的供给，有利于降低商品房销售价格。 另方面，持有财产的税负增加，是对房地产需求方的调节，能够减少对房产的过度需 牺牲相等的概念最早由穆勒提出。他指出，这意味着，以分担政府开支为目的而指定的每个人 的贡赋应使每个人从其上缴的比例中所感受到的不便既不比别人多，也不比别人少。 我国房地产税收政策研究 摘要与告白以财产税理论为基础，阐述了房地产税收应当具有的筹集地方政府财政 收入促进社会公平调控房地产市场的三大职能。指出了我国现行房地产税收政策存在的 问题。着重探讨了税收作为经济手段对房地产市场的调控作用。借鉴国外经验，提出了调整 我国房地产税费体系的设想和建议。 , , ,。
4、得的便利性相对等的，可以更好地弥 凯恩斯年联系财政的三大经济职能即收入分配资源配置经济稳定主张应遵循税 收的效率公平和稳定三条原则。其中税收的公平原则，包括受益原则和按照纳税人的纳税能力负担政府 费用的支付能力原则，使税收征收所引起的对国民收入的再分配要达到公平均衡。 补公共设施和服务的成本。另外，不同用途的房产从同等的公共服务中获取的回报或收益不 同，例如商业或办公房产与居住用房产的不同。对不同用途房产的差别征税能够达到基础设 施和配套服务的社会效用最大化。总之，考虑了享受公共服务的因素，对不同档次和用途的 房地产设置不同的税负是受益原则的又体现。 再次，除了受益原则，支付能力原则也是税收公平的重要方面。支付能力原则意味着税 收只应对有纳税能力的人课征，并且税额的大小应随不同的纳税能力而变化。具体来讲有两 方。
5、移课税。 财产课税是私有制出现和国家形成以后最早产生的税收。由于土地是最基本的私有财产 形式，因而土地税也被认为是最古老的财产课税形式随着经济的发展财产增加和分离的 加快，财产课税也已经完成了由单税种到多税配合的转变过程，形成了完整的课税体系。 与其它形式的财产，如车辆股票等有形或无形动产相比，不动产无法移动，不易隐藏， 课税较为方便，因此现在多数国家的财产税都是以不动产为主，对动产课税较少。房地产税 收作为财产税的重要组成部分，其基本特点包括以下几个方面 是对社会财富存量的课税 财产税的课税对象是财产，即各类动产和不动产。这是它区别于所得课税和商品课税的 标志。具体到房地产税，其课税对象就是房屋和土地。 与课税对象相关的概念是税源，也就是税收的经济来源或最终出处。房地产税的课税对 象与税源是不致的，前者是土地和房产。
6、受益原则和支付能力原则两个方面。反过 来，税收制度对公平原则的实践也促使资源及财富的分配趋于合理，从而改善社会公平。 首先，房地产始终以土地为基础，土地，由于不可再生，在城市化急剧发展人口不断 增加的今天已经成为种稀缺的资源。在房地产的拥有者之间，对资源占用的多少自然会产 生差距，具体可以理解为房产的区位差异和面积差异。对多占者多征税，对少占者少征税， 可以说是受益原则的体现之，同时也是资源和财富的再分配过程，是防止两极分化的经济 手段。 其次，就房地产的特性而言，不论从作为种商品的使用价值角度，还是从作为种资 产的投资价值角度，都离不开基础设施和配套设施的完善程度。宗房地产的档次和价位客 观上也受到此因素的很大影响。那些能够更多地享受到公共服务的房产自然会得到消费者和 投资者的较高评价，对这样的房产多征税，是与它们获。
7、出租人或销售者将大部分税收转嫁给承租人或承买人的现象， 这时的供给弹性将大于需求弹性，但这种情况较少，不具有代表性。 应当说明的是，通常我们所说，开发商将房产开发过程中的各项税费包含在销售价格中， 最后大部分由消费者负担的情况，并不能认为等同于财产税的转嫁。因为房地产不仅是项 财产，在它进入流通环节时，更应被看作是件商品。那么对于开发商来说，其销售房产时 的税负转嫁应当从商品课税的角度考虑，而不是财产课税。而上文提到的出租出售的情况 下，则应首先理解为财产权力的让渡。因此，这是两种交易本质上有所不同，不能混淆。 总体来讲，房产税城镇土地使用税和土地增值税等财产税性质的税种税负转嫁的可能 性不大，通常纳税人就是负税人。这样对经济的扭曲和副作用较小，更有利于兼顾税收的效 率与公平。 般属于地方经常性税收 财产税，尤其。
8、承担了更多的责任见 国家契约论认为，国家是个契约，类似个合同。签约双方就是政府与公民，他们之间是种平等的 政治关系。也就是说，政府与公民之间并不是统治与被统治的关系，而是种特殊的交易关系。政府向公 民提供公共产品和公共服务，公民向政府缴纳税收。这里，税收既是政府提供公共服务所获得的报酬，也 是公民购买政府服务的价格，二者之间应当是均衡的和等价的。 表。 表美国财政年度财产税收入及部分财政支出情况 单位亿美元 项目 州政府与 地方政府总计 州政府地方政府 税收收入, 财产税 财政支出 交通 高速公路, 机场 停车设施 海边及内陆港口设施 交通补助 环境及住房 自然资源保护 公园及休闲场所 住房及社区开发 污水处理设施 垃圾处理设施 资料来源美国普查局, 数据显示，财政年。
9、课税，是基于房地产商品的流转，不同于财产税的定 期征收，采用次课征的方法，简言之，财产课税以财产的存在为前提，而商品课税以商品 注教育费附加虽然不是严格意义上的税收，但它与城市维护建设税都是营业税的附加，具有相似的地 位，因此也同列出。 的交易为前提。 房地产具有商品和财产的双重属性，这使它区别于般消费品。房地产的存在是征收财 产税的直接基础，进而也是商品课税和所得课税的必要条件。从这个意义上来说，房产税 城镇土地使用税土地增值税等财产税税种始终是我国房地产税收制度的主体，也是税收制 度改革的重点。深入了解房地产税收的财产税背景对于抓住税制改革的关键具有重大意义。 房地产税作为财产税的基本特点 财产税作为个古老的税种，是指以各类动产和不动产为课税对象的税收。大致可分为 对财产的所有或占有的课税，以及对财产的转。
10、，后者却是纳税人的收入。尽管如此，如果不存在 土地或房产，房地产税也就无从征收。 房屋和土地属于有形资产，可以被看作是社会财富的沉淀，是种存量。与存量相对的 是流量概念，如对所得和商品的征税就属于流量课税。对项收入的课税只能限于取得收入 的当期，而不能对过去的收入再次征税。而财产税则不同，如房产税，只要该项房产没有灭 失，就需要每年按照其价值纳税。 般来讲，房地产的价值量巨大，房屋和土地的多少能够在定程度上反映其拥有者财 富的多少，或者取得财富能力的大小。所以对房屋和土地的课税基本符合税收公平原则之 的支付能力原则。但是，如前所述，财产税是对社会财富存量的课税，与纳税人当期的收入 无关，课税对象与税源存在不致，那么在些特殊情况下，如发生流动性危机或取得收入 能力降低，房地产税也可能成为纳税人的较大负担。 具有直接。
11、面的含义横向公平和纵向公平。横向公平要求对福利水平相同的人给予相同的对待，而 纵向公平则要求使福利水平不同的人牺牲相等。方面，拥有房产的价值和多少是衡 量个人福利水平的标志之，那么通过税率结构的设计，对福利水平高支付能力强的纳税 人课以较重的税收，是合情合理的另方面，对那些支付能力低下的居民实行税收优惠或 减免，是对人的基本居住权利的保障，体现了对弱势群体的保护。 当然，由于福利和效用的不可测，完美的税制和绝对的公平是不存在的，但这并不意味 着财产税本身的缺陷，因为不论是对收入征税还是对消费征税，同样存在这个问题。我们要 做的是通过更为适合的税基税率以及税种间的相互配合达到更好的公平原则实施效果。 调控房地产市场 第，合理的财产税制度能够影响房地产市场的供需价格和流动性，特别是对于我国 房地产市场现状具有定参考意义。 。
12、度，财产税在美国州及地方政府税收总额中占到了以 上，其中绝大部分属于地方政府收入，占地方政府税收收入的。而支出方面，在交 通设施和环境及住房支出两大项内，除高速公路和自然资源保护两项由州政府重点负担以 外，属于局部获益的建设项目，地方政府的财政支出力度要大大高于州政府。通过财产税筹 集到的收入用于基础设施的建立和环境的改善有助于提升人民生活水平，并反过来影响房地 产价值，形成良性循环。 然而，在我国，房地产税收远未起到这个作用。 方面，我国房地产持有环节税收的税基过窄，税负过轻，使得每年对地方财政的贡献 极为有限，不能满足城市基础设施建设的需要。根据表数据，从年到年，三个 财产税的主要税种收入合计虽然从亿增长到亿，但在地税收入中的分额始终只 有左右，而美国却能达到以上，差距悬殊。 表财产税主要税种占地税收入比重 单。
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我国房地产税收政策研究