县城总体规划及小城镇建设总体规划，出台了系列县城规划区综合管理办法，建设生态的大格局基本形成，并将得到逐步实施和完善。房地产业供求分析总的市场供给趋势房地产开发商向规模化品牌化方向发展。经过近几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系实现高效与科学管理建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。二县房地产开发现状县房地产开发企业起步较晚，规模大都较小，受市场资金等诸多因素的影响，房地产开发总量偏小。近两年，虽开发了部分商品住宅，供需矛盾有所缓解，但供应的单性矛盾比较突出，住宅设计理念落后，建设标准较低，住宅品质较差，随着人们生活水平的不断提高，改善居住条件的生活观念越来越强烈。开发中档高品质住宅满足人们日益增长的住房需求十分必要，具有良好的市场前景和深远的社会意义。三市场需求预测县城区居住总人口为人户，人均居住面积为平方米，人均居住面积在平方米以下的户，无房户户，因拆迁需要安置的有户。年底县人均居住面积不足为平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。衣食住行是老百姓日常生活中的四件大事，在衣食无忧之后，住在人们心中的分量越来越重，必将成为今后人们的消费重点。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，增量住房市场还存在较大的发展空间。建设项目分析优势政策优势本项目的建设符合城市总体规划，符合国家的法规政策，并且项目建成后，能够提升县居住的整体水平，进步促进县经济建设的快速发展。地理位置优势铭苑位置优越，东接三公路，西接刘洪路，东西贯通，交通便利。项目周边无工厂，无噪声源，无污染源，东临汶溪公园环境静谧优雅，是休闲居住的理想场所项目公里半径内，有教学质量最好的小中两所学校，项目距鸿达商场购物中心桃源超市长途汽车站仅有公里路程。居民就学就医购物出游十分便利。优越的地理环境为项目的开发建设提供了有利的条件。项目设计方案优势项目由上海同济大学担纲设计，户型设计新颖，套型丰富，以套型为主，户型采用落地飘窗，设观景生活阳台，与自然无限亲近，顶层设露天晒台，独享私家花园，远眺巍巍蒙山，近观汶水潺潺。部分复式住宅适宜两代人的大户人家居住，完美诠释儒家孝道传统美德。二劣势本项目投资较大，建设初期资金筹措压力较大，建设单位应制定周密的融资方案，以确保项目建设顺利进行。项目建成后资金的回笼速度是影响项目效益的关键因素，应注意在建设初期就做好营销工作，以确保项目取得良好的经济效益。三机遇城市发展提出了更高的要求从城市居民消费需求来看，消费者都渴望得到更好的居住环境，对居住小区的功能环境提出更高的要求。居住区向配套环境物管和教育的综合性多功能方向发展成为最新发展模式。项目规模适度，项目方案设计新颖，有机会引领住宅消费时尚理念，建立良好的市场形象，使项目持续市场旺销的势头。本项目周边企事业单位有供电公司蒙泥厂银麦啤酒有限公司公路局中汽车站等单位。各单位效益良好，购买力旺盛，能为项目带来稳定的客源。四威胁同业竞争是项目所面临的主要威胁。县房地产业近两年发展较快，先后成立有家房地产企业强势入主房地产市场。各公司相继推出各种档次规模不的住宅项目，尽管本项目具有独特的竞争优势，但仍应注意提高小区的建设质量和综合配套水平，加强小区的物业管理，建出自己的特色，形成独特的风格，从而在同业竞争中脱颖而出，独具领先优势。另外，受国家宏观政策调控，政府采取的抑制房价上涨等政策的影响，市场供求关系将发生些变化，预计房价增幅将逐渐趋缓，这也是个值得注意的问题。建设规模和内容序号名称单位数据备注项目总用地面积平方米总建采用超五类屏蔽线穿管敷设。有线电视按每户两个终端考虑，整体系统组成由当地有线电视部门负责。本项目设计预留信息终端箱，由该箱分配户内电话宽带网络有线电视网络。弱电线路设信号防雷装置，并各埋地敷设芯管根，预留未来信息发展空间。三供热与燃气本项目利用鑫源热电有限公司集中供热管道供蒸气进行热交换，设热交换站处。本设计热源采用热水，供水温度为度，回水温度度，室内设计温度为度。本工程采用单元设下供下回双管异程式公用总立管，户内双管同程下供下回式，采暖管道户内暗埋敷设的采暖方式。散热器选用铜铝复合散热器，高度为，标准散热量为片。散热器支管管径为。散热器明装，厚度为，安装高度为距地面不小于，与墙面距离不小于。每组散热器选的放气阀。户内的采暖管道采用无规共聚聚丙烯管，热熔连接，其余部位的采暖管道均采用热镀锌钢管，螺纹连接。在出楼部位至室外采暖检查井之间的管道必须采用整根管道，中间不得有任何接头。采暖立管每层均应安装固定管卡个，管卡安装高度为距地。户内水平采暖管道固定采用专用管卡。每隔设个。拐弯处适当加密。无规共聚聚丙烯管转弯半径应大于倍管道外径。保温敷设在非采暖房间内的管道均需保温，保温材料采用厚的超细玻璃棉，管道保温层外在包厚玻璃钢铝箔。室外供暖及热水管道采用聚氨酯发泡直埋保温管。考虑到城市的发展趋势，建议预留燃气输送管道。消防消防用水量室外消火栓用水量室内消火栓用水量火灾延续时间自动喷水灭火用水量火灾延续时间二消防设置满足居民疏散的消防要求。设计通风系统，满足消防疏散要求。按消防部门要求设置消防栓。由物管公司安排各居住户配备灭火器，并教会正确的使用方法。项目及周边应严格控制液化气站加油站等易爆危险品储存建设。沿交通干道布置循环室外消防给水管道，管径不小于，室外消防栓距路边不应超过米，室外消防栓的间距不大于米，数量位置按消防管理部门的有关规定执行。物业管理项目预售前，采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其签订前期物业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理公司要提前介入，参与方案的制定，对小区实行封闭式统的物业管理，物业公司应设维修值班保安生活服务医疗服务等组织，按物价局及有关部门规定的价格，实行有偿服务。物管公司负责安全治理公用设施维修环境卫生清扫等服务性工作。保安队伍要纪律严明训练有素，全天候值班巡逻，对业主和车辆进出实行通行证管理，对外来车辆实行驾驶证留抵措施，外来人员找人实行预约通知，通过以上措施，为业主营造个祥和安全方便优美的生活居住环境。物业管理公司的服务内容及负责包括维护社区治安。道路公建管线及设备维护检修。水电暖气供应管理。环境卫生绿地及景观的维护管理。向入住居民提供需要的商业服务。社区其他管理事宜。项目交付使用后，按物业管理条例等相关法律法规规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司实行规范物业管理。项目实施计划根据中华人民共和国招标投标法国家发展计划委员会第号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及标准招标事项暂行规定和第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求，依法对该项目进行招标。为确保项目开发的顺利实施，专门成立了技术力量雄厚的建设指挥部，设严格按照国家的规范标准进行建设，在开发建设过程中强化工程招标投标制，工程质量监理制，工程竣工验收制，并且采取强有力措施，保证工程质量，确保住户居住安全。采取公开招标方式确定建筑施工队伍。施工中的质量监督采取政府监督，委托监理公司进行全过程监理。施工企业必须严格按照施工规范验收标准和建筑设计图纸进行施工，严格审核建筑材料及主要设备的购货验收，并核定建筑材料的性能及安全技术指标。工程竣工后由建设设计勘查土地房管计划消防环保地震水保统计质检安全等有关部门验收。项目单位自年下半年已着手项目的准备工作，为本项目的实施已经做了大量的前期工作，本着抓紧前期合理安排施工，争取早日建成使用的原则，根据国家建设部等有关项目工期定额并考虑项目特点，本项目拟定建设期为年。年月完成项目可行性报告总体规划任务，为全面施工建设做好准备工作。年月至年月完成七通平围墙地下基础工程。年月至年月建设住宅主体及其他配套设施，主体工程封顶。年月至年月完成所建工程建筑物的装修室内布置区内绿化，完善所有配套设施，综合验收合格。投资估算估算依据山东省建筑工程消耗量定额市安装工程消耗量定额山东省建筑工程价目表山东省安装工程价目表山东省房地产开发经营管理条例类似工程的造价二估算说明土地费用土地出让金万元。前期工程费包括勘察设计费，图纸审查费，规划管理费。建安工程费包括建筑工程费水电暖及智能化系统购置安装工程费。基础设施费包括供水供电道路绿化等些基础工程费用。公共配套设施费主要包括小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出。开发期间税费包括项目在开发工程中所负担的各种税金和地方政府部门征收的税费。财务费用按销售收入的计算管理费用销售费用按销售收入的计算。三建设投资估算经估算，项目建设投资万元，其中土地费用万元，前期工程费万元，建安工程费万元，公共设施基础设施费万元，开发期间税费万元，管理费用万元，销售费用万元，财务费用万元。工程费用投资估算表序号费用名称投资额万元占投资总额的比例估算说明开发成本土地费用详见明细表前期工程费详见明细表建安工程费详见明细表配套费详见明细表开发期间费用详见明细表二开发费用管理费用交易费用财务费用销售费用不可预见费合计序号项目构成计算方法金额万元土地费用汇总亩土地出让金契税出让金土地登记费元土地测量费元亩土地规划咨询费元二前期工程费用汇总规划设计费图纸审查费元规划咨询费元图纸审查元地质勘察测绘费地质勘探费元房产测绘费元其他费用地面平整及修路费综合开发管理费元地震评价费元标底审定费元招标代理费建筑工程费劳动保险费建筑工程费备案登记费元墙体节能费元三建安工程费建筑工程费元消防设施设备费元防雷设施及监测费四内部公共设施配套费元五公共设施配套费元六开发期间费用监理费建筑工程费质检费建筑工程费七管理费销售收入费用明细表资金来源与筹措项目建设投资万元，开发单位自筹资金万元，其余采用