开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。在以后的进步论证中建议注意由于该项目规模较大,而市场需求目前还有个逐步拓展的过程,本案低密度高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高。因湖边堤岸较高,使低密度高档住宅标高也需提高。另外,当鹅湖水位较高时,该地块还需要进行机械排水,这将提高造价和以后的管理运行成本,这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元,占全社会固定资产投资亿元的，比上年增长,快于全社会固定资产投资增长的比例对于我国国民经济的发展趋势,根据不久前召开的中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之。十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。制度与政策环境将更加有利于经济增长,特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长的保证入世的积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额的以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为住宅的建设开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩大内需的新增长点，住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题。继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来,些中央高层领导再强调要防止房地产过热,但是并未否定加快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在不久前召开的中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重距镇区中心，按规划该用地性质为旅游休闲居住用地。该用地现状由鱼池河流村民居住用地和农田三部分组成。鱼池河流约占总用地的，村民居住用地占，农田占。平均标高吴淞高程系，地势较低。根据现状用地所处的位置及地形地貌状况分析，该地是进行旅游休闲和低层别墅居住建筑整体开发建设的优良地块，湖滨别墅有良好的临水景观，可提高别墅的商业价值。地块内部的鱼池河网可进行整理，扩大水面，使每幢别墅都有临水的景观可借，这种地形可以规划建设具有水环境特色的高尚别墅区。环湖河地段结合绿化带应进行防洪堤岸的建设。防洪堤岸应按最高洪水位标准吴淞高程来确定堤岸标高。这样，湖边堤岸较高，故内部别墅标高也应相应抬高，所以，内部用地应进行整治河流和鱼池,并适当扩大水面，以趋土石方平衡，这在今后规划设计方案阶段必须加以注意。另外，在雨季，当鹅真湖水位较高时，该地块需进行机械排水。地块开发建设资源分析地块自然资源。鹅湖度假区千亩以上的土地在历史文化名镇和鹅真荡畔，实不可多得众所周知，无锡适宜建高尚别墅区的土地以五里湖畔大浮十八湾和马山地区为佳，然而上述地区受城市规划控制和国家宏观政策导向，在近期均难以审批块近千亩建别墅的土地。在无锡市半径之内的其他适宜建别墅的地块中，处在湖泊之滨的已首推鹅湖度假区。且不说该地批租的价格较廉，就目前国家在宏观上严格控制别墅区的大政策而言，鹅湖度假区的这块土地就显得特别宝贵，因此适时地发挥这块土地的市场作用，就显得特别紧迫。水资源水是鹅湖度假区地块特有的珍贵资源。地块东和东南部的鹅真荡是江南地区特有的秀美小湖泊，该荡连通望虞河，北接长江，南连太湖。是太湖调节水量的重要通道，因其活水水体污染较小，水质在Ⅱ级以上，具有良好的生态环境。地块内部的河道和鱼池也为创造个独具特色的度假区而具有得天独厚的水环境。人文资源荡口镇是江苏省历史文化名镇，是无锡地区文物古迹最多保存最好最有古镇开发价值的乡镇。早在晋代,荡口就形成了集镇，明代华氏家族迁徙至此后，荡口逐步发展成为个江南闻名的商埠。这里，历代名人辈出，古代曾出进士人，近代科学文化名人更是灿若群星，荡口还是锡绣的发源地。现在，义盛河两侧，北仑河沿岸及人民路老街地区均保留了大量的历史名人故居和具有典型江南水乡特色建筑风貌的街区。全镇现有县级以上文保单位多处，其中义庄文化和华氏古建筑群可以与无锡地区著名的惠山古祠堂群相媲美。这些具有特色的历史文化街区，使荡口镇具有丰富的历史文化底蕴。鉴于此，最近经过东南大学专家论证，无锡有关部门已经决定，推荐荡口镇申报全国历史文化名镇，申报材料即将上报江苏省建设厅，经审定后统上报国家建设部。鹅湖度假区建在这样富有丰富历史文化氛围的环境中,既会给荡口镇的人文景观增添新的页，也将大大提高鹅湖度假区的文化价值，并带动该区物业的商业价值有较大幅度的升值。交通资源以上地域大交通的分析表明，鹅湖度假区不仅与荡口镇镇区中心有便捷的道路交通联系，而且与无锡苏州常熟三市均有较好的快速道路联系，随着镇区的滨湖大道无锡市域内的东干线苏州市域的西干线以及锡甘路改造的相继建设，将会大大缩短度假区与三市的空间距离，方便度假区客流的出行。建设资源供水根据无锡市规划，年无锡市太湖水厂将对荡口镇供应自来水。在污水处理方面，锡山区已经计划在荡口镇建设个区域性污水处理厂。供电根据荡口镇总体规划，该镇将形成以变电所为中心，以变电所为辅，自成体系的供电网。供气鹅湖度假区邻近梅村热电厂,该厂已经允诺愿意为度假区小时提供供热供冷，其蒸汽管道将铺至项目地块的规划红线处。建设软环境无锡市锡山区荡口镇三级政府都已将城镇建设列入重要的议事日程，放到了重要位置，配备了强有力的领导班子，把城市建设列入了率先基本实现现代化的重要战略部署。各级政府都将城市基础设施的建设环境建设以及住宅建设等作为城市各项建设的重点。因此，鹅湖度假区处在这样的建设环境中，将得到地方各级政府的关注和支持,这必将加快其建设速度。综上所述，鹅湖度假区地块的开发建设资源是优厚的，外部的各项建设条件也趋于完善。更为重要的是,可以预计,在今后的开发建设过程中，政府与开发商之间将不会出现互相不协调的现象，基本上可以做到同步实施。市场调研分析近五年来无锡房地产市场的热点演变从年至今，无锡房地产市场在五个方面发生了显著变化，对市场供求产生了明显影响。是住房制度改革房地产交易政策的变化，激活了市场需求。已购公房和经济适用房允许上市交易住房货币补贴以及金融信贷政策的调整实施，增强了住房级市场的购买支付能力，促使市场潜在需求向有效需求转化房地产交易程序简化和税费下调，降低了交易成本。二是土地供应方式的变化，提高了市场透明度和公平性。年开始，土地供给全面采用招标拍卖方式，使些上市公司国内外知名的房地产大公司有机会抢滩锡城房地产市场，同时对房地产产品价格构成也产生了较大影响。三是国有房地产企业改革全面推行，企业性质发生改变，开发主体的管理水平运营模式竞争实力等方面变化较大，产销分离的理念已被广泛接受，企划广告营销代理经纪等中介行业迅速发展。四是产品结构多元化，满足了不同的购房需求。无论是房型户型建筑风格景观设计配套设施装修标准，还是物业管理等方面都比以往更加优化，并呈现出多元发展态势，购房者有了更多的选择余地。五是城市交通和基础设施的改善以及住宅建设的区位布局调整，产生了四大供求热点区域其为市中心区和副中心区，商服用房和高档公寓热销其二为城市西南近湖亲水地区，因新城建设和水环境治理，土地升值较快，需求看好其三为东亭开发区和无锡市新区周边，因外资企业和高新技术企业高度集中与该区域,注意本开发项目在地理上紧邻新区并已形成成熟社区，价格优势也较明显其四为城市西北惠山森林公园周边地区，环境较好，适宜居住，供求量较大。六是住房公积金贷款制度的完善和户籍制度改革，也对房地产市场发生较大促进作用。最近,无锡市住房制度改革办公室和市住房公积金管理中心，已