是慢涨阶段。时段为年至今。此期房价在每平米元左右徘徊，房价在各个地段各个时段摇摆不定，炒作与操控交织，增长与跌落并存。在经过第第二阶段的商品房购买后，正安县商品房市场已初步达到饱和，居民储蓄也得到释放，房地产市场需求迅速萎缩。而年初以来，商品房交易市场中购房者不再表现为群体特征，而是由各个部分各种因素组成，如农民工青年工作人员等。前面提到，在第阶段的农业经济大萧条后，大批农民工转移到沿海城市，农村土地逐渐荒芜，适逢中央下达“退耕还林”政策，于是先前的烟草基地等农垦区便理所当然的逐渐转为林地。农民工转移到务工地，而大量劳务资金却转移回转出地，支撑着农村市场，于是当地政府便提出发展劳务经济，依存优势的劳动力资源，大力发展劳务经济。作为城两区之的安场城区，房地产开发却是空白。在凤仪城区房价已到左右的今天，本项目作为安场城区唯的个大规模高品位小区，与县城相比具价格优势。升值潜力巨大。区域市场分析与预测区域市场状况板块竞争是当前楼市竞争的个显著特点，随着正安房地产的蓬勃发展，竞争区域扩大，竞争个案增多，板块概念也逐渐形成，并日趋深入人心。周边楼盘根据正安楼盘的销售情况，其中东方新城的销售价格为起价，当时的时间是年月日而城南印象的房价，为元左右东方新城东方新城位于。占地约亩，规划总建筑面积约万平方米其中住宅约万平方米，商铺建筑面积约千平方米，容积率，绿化率。东方新城价格走势记录时间最高价均价最低价价格描述元平方米元平方米城南印象城南印象位于。占地约亩，规划总建筑面积约万平方米其中住宅约万平方米，商铺建筑面积约千平方米，容积率，绿化率。城南印象近期价格走势记录时间最高价均价最低价价格描述元平方米元平方米市场售价预测通过对全国房地产市场的宏观把握，根据对正安房地产市场走势的分析和与周边楼盘的对比，我们可以把预期价格定为住宅区，办公楼为，而商业店面可高达，车位万元个。第三部分项目开发方案㈠产品设计建议户型选择小区规划以中档多层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区的风貌。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，选择了多种户型，见下表户型分配表楼型户型格式面积数量套室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台技术设备条件室外外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。屋面现浇坡屋面。室内内墙水泥砂浆拉毛。顶棚乳胶漆。地面水泥砂浆拉毛。窗户外窗用彩铝窗。门分户门为高级防盗防火门，阳台门为彩铝门。楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。配套设备电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置开关照明插座电表各个。给水变频式供水系统，每户水表。排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门小时电子巡更系统车库管理系统等。道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心四个组团串在起，形成“树枝状”道路系统。停车场停车位售价的核算目前的市场价为万元个。因此，我们认为车位价格应定位在万元个。本项目所提供的停车位均由地下停车场提供商用楼门前及小区内适合处适当设置停车道，而设计的个停车位均是地下停车位。㈡项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自年月开工，至年月竣工，总工期年零个月，为了节约投资，决定分区分阶段开发，将项目分两期建设，期二期工期都为年半，期时间，二期时间为了便于资金筹措，减少财务费用，在期中即可开展预售，与工期结束后的销售期结合，两个销售期均为个月，期时间，二期时间，总销售期即为个月。第四部分投资估算与融资方案㈠投资估算开发成本估算土地成本土地总价万亩亩万元土地契税万元万元总费用万元前期工程费规划设计费建安工程费万元万元可行性研究费建安工程费‟万元水文地质勘探费建安工程费‟万元通水通电通路费用建安工程费万元场地平整费用元万元总费用万元前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费‟水文地质勘探费建安工程费‟通水通电通路费建安工程费场地平整费元平方米合计建安工程费商业框架万元万元住宅万元万元总费用万元建安工程费用估算表单位万元序号项目单价计价数量金额商业含办公楼元平方米平方米住宅元平方米平方米合计基础设施费建安工程费万元万元基础设施建设费估算表单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计公建配套设施费元万元公共设施配套费估算表单位万元序号项目单价计价数量金额公共厕所元平方米停车场健身设施合计开发期间费分散建设市政公用设施建设费建安工程费万元建筑工程质量安全监督费建安工程费‟万元供水管网补偿费住宅元万元商业元万元供电用电负荷费住宅元万元商业元万元其他建安工程费‟万元总费用万元开发间接费用估算表单位万元序号项目计算依据金额分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费‟供水管网补偿费住宅商业住宅人，元商业人，元住宅商业供电用电负荷费住宅商业住宅户，元商业百，元住宅商业其他建安工程费‟合计其他费用建安工程费‟万元其他费用估算表单位万元序号项目计算依据金额预算定额管理费建安工程费‟竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费其他合计不可预见费本项目的不可预见费用按项目项和的估算万元管理费用本项目的管理费用按项目项和的估算万元销售费用本项目的销售费用按销售收入的估算万元财务费用万元以上见附表销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为住宅均价万元商铺万元办公楼万地下车库万个销售收入住宅万商铺万办公楼万车位万总计万元营业税及附加万以上见附表现金流量见附表㈡融资方案项目资金来源以银行贷款为主，充分吸纳预付金。借款偿还计划，见附表资金来源与运用，见附表第部分项目总论㈠项目背景稀缺之地，升值潜力巨大正安县位于遵义市东北中位地带，是贵州襟联重庆的前沿，县城北距重庆公里，南距遵义公里，贵阳公里，是渝南黔北经济文化的重要交汇区域，古有“黔北门户”之称。全县辖乡镇，个村社区居委会，万人，国土面积平方公里。安场镇位于位于贵州省遵义市正安县北部，距县城约公里，作为正安县城的拓展新区，周邻本县凤仪镇格林镇杨兴乡碧峰乡瑞溪镇，并与到道真县三江镇接壤。总面积平方公里，辖个行政村，个社区，共个村居民小组，人口万人。镇内公路纵横交错，省道穿越全境，交通方便。集市活跃，商贸繁荣，非公经济发达，历来就是黔北重要的物资集散地，素有“小重庆”之称。本地块位于安场十号路与省道交接处，处于安场城区中心地段，为安场城区唯个大规模高品位小区。地处成熟生活圈，享便利快捷生活项目周边覆盖安场老街新街，农贸城,超市,邮政,信用社,农业银行各类配套齐全，生活便利。区域教育资源丰富,项目北面就是安场镇幼儿园,东面紧邻安场二小,距米左右即安场小,正安二核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！中，五中也在本项目周边范围。地呈菱形，面积较大，有利于规划该地块为安场城区近两年出让最大面积的地块，地形呈菱形，完全有条件规划成为个高质素的生活区。客户就在周边之地大量的客户就在周边。作为安场镇唯的个大规模高品位小区，为安场万人首选之地，到正安县城仅分钟车程，与县城相比具价格优势。㈡项目概况项目名称正安县安场镇幸福家园项目。项目建设单位概况遵义市浙安房地产开发公司于年月以万元亩的价格获得该宗地。该项目预计开发周期为年。项目地块位置及周边现状地块位置安场镇作为正安县发展城两区的中心区域，已列入正安县城镇规划。未来正安县将以凤仪镇安场镇为中心，凤仪镇的房地产开发如火如荼，而安场镇为房地产开发的处女地，本项目为安场镇唯的个大规模高品位小区。宗地现状该项目地块位于安场十号路与省道交接处，占地面积约亩。新街老街项目西面是安场镇新街，为安场镇商业区，车站工商税务等政府机构均在此处在往西则是安场镇历史悠久的老街，八圣宫等文化景点邮局等均在此街。地块周边配套设施地块位于安场十号路与省道交接处，处于安场城区中心地段。商业配套信用社在小区内农业银行超市等。让金新政后，房地产调控的重头戏信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“刀切”的形