设施配套滞后优势区位优势青山社区处于崂山风景区的核心区位，紧邻青岛市主要崂山核心景区太清景区，拥有良好的区位优势。交通优势青山社区距离市区仅约公里，从青岛市区至青山仅需小时车程，且均为城市主干道与崂山景区主干道，交通十分便捷，旅游可进入性极强。资源环境优势青山社区拥有景观非常优美的的滨海山地自然生态环境及渔村民俗资源，这种具有稀缺性特征的特色滨海山林山地式渔村资源，是发展特色渔村的得天独厚的背景环境。市场优势青岛市是中国优秀旅游城市与著名的滨海度假胜地，年全年旅游总收入达亿元，全年共接待国内外游客万人次崂山更是国内外知名的旅游景区，年全年接待海内外游客万人次，全年实现旅游收入亿元。背靠崂山风景区核心景区，依托青岛市区强大的市民消费群体，青山特色渔村项目拥有着巨大的客源消费市场。社会优势社会文化方面，当地的社会治安良好环境卫生较好文化传统纯朴，村民热情好客。基础设施方面，青山社区在道路交通供电线路通讯设施等方面都初步具备了条件。劣势区内可利用的土地资源紧缺因背山面海，土地多为陡峭的山地，且人口密度较大，民居占据多数地块，加上崂山区对土地利用的严格控制，造成本区土地资源极度紧张，给本项目留下的可发挥空间不是很大，规划时需要结合旅游产品创新，针对实际情况对现有土地资源及建筑房屋进行科学合理的改造式全面整合。景区规划与管理的限制由于受景区规划及管理限制，社区虽然拥有价值极高的旅游资源，开发重视程度却直没跟上，造成社区良好的旅游资源闲置，未能产生出应有的经济效益。旅游规划设计与基础设施配套滞后拥有良好资源的青山社区却直没有个相匹配的近中远期相结合的高水平专业景区景点规划设计，规划的滞后导致开发建设跟不上，出现村庄群落布局不合理，安全隐患大，环境卫生基础设施相对落后水产加工业排放的污水生活污水烟尘等缺少无害化处理排放造成环境污染等等系列现实劣势条件。机遇旅游发展趋势与市场发展的需求近年来，城市居民回归自然开展休闲娱乐活动与休憩度假的需求日趋旺盛，中国旅游消费正在呈现出由观光旅游向度假旅游的快速转变。青山社区这类滨海山林山地型渔村，具有组合资源的稀缺性特征，背靠著名崂山风景区及知名商业城市青岛市的独特区位更是优势明显，将其发展成为个特色渔村式的度假型旅游目的地，市场潜力巨大。国家与地方宏观战略发展的要求从国家对旅游产业拉动内需刺激经济作用的高度重视，更对山东省提出了建设生态环保式蓝色经济区的宏伟战略青岛市环湾保护拥湾发展的城市新战略正在快速推进，正在编制过程中的山东半岛蓝色经济区旅游业发展规划提出的规划布局中初步提出将青岛建设成为“蔚蓝海岸”的战略构思青岛崂山区则把青岛石老人国家旅游度假区和崂山风景名胜区两大优势旅游品牌做强做大进而把崂山建设成为个特色鲜明知名度较高的国际旅游度假区作为区域旅游发展的大战略，并相应提出了系列扶持与推进措施王哥庄街道办事处更是将发展绿色环保的旅游产业作为重中之重，且把青山特色渔村项目作为列为街道重点发展的特色旅游项目，重点予以扶持。区域旅游产品结构完善的时机优美的崂山每年吸引了大量的游客，创造了良好的经济效益，但景区的度假设施的发展与完善却直没跟上来，单纯的道教文化产品也显得单，使游客进了著名的崂山风景区却没有留下深刻的印象，产生失望情绪，崂山旅游正在处在亟需升级换代的重要发展阶段。青山特色渔村项目将以其独特的旅游景观与旅游卖点山海村湾的独特景观彰显出青岛地区渔村文化色彩的渔村风貌民俗味道十足的吃住游购娱系列产品等，进步完善起崂山旅游的产品结构，让崂山旅游的形象变得更丰满，内涵更丰富。挑战崂山旅游系列产品的竞争如上所述，崂山风景区正处在升级换代的关键时期，各类产品开发正在陆续展开，青山特色渔村项目建成后，势必面对崂山旅游圈内系列产品的竞争。同类渔村产品的竞争威胁渔村概念的旅游项目开发已经比比皆是，如何最大限度的彰显出特色与魅力，进而在同类产品中打造出自己持久的旅游市场竞争力，是摆在青山渔村项目面前的个重要课题。综合分析青山渔村的开发建设，要充分发挥其优势的资源背景环境与优厚的客源市场条件，抓住全国全省全市发展蓝色经济的大好机遇，顺应旅游市场由观光型向观光度假型发展的大趋势，大力将其发展成为个独具魅力的特色渔村项目。同时，要在统筹策划与旅游规划设计思想指导下，以科学的开发建设去规避项目本身的些劣势与不利条件，以创新的思维去规避掉激烈的同质化竞争，赢得真正属于自己的独有特色核心竞争力，具体措施如下针对区内可利用的土地资源紧缺的劣势，应在整体策划与旅游设计中，将保留特色风貌与全新理念规划两者结合起来，充分利用现有设施，以外观改造与全新建设相互补充的形式，最大限度的将各类旅游功能糅合进各个单体内，最终目标是实现游客视觉效果与功能要求的完美融合。针对景区规划与管理的限制，要将本项目首先定位为崂山旅游的产品结构补充型度假产品，在诉求上达到既统又丰富的目标，其次在做好策划与规划设计的同时要积极协调风管委，将本项目的开发建设乃至后续经营管理纳入到崂山景区的整体中去。针对旅游规划设计与基础设施配套滞后的制约，应尽快邀请同时具备旅游策划与规划设计能力的专业设计机构去以精品意识去全力开展项目的全面策划与规划设计，在不断论证过程中将最终方案确定下来，进而分步推进基础设施配套的完善及改造与建设项目的开发运营中去，而不能老停留在今天个方案明天个方案，都不完整都不完善的情况下，贻误大好发展时机。针对崂山旅游系列产品的竞争及同类渔村产品的竞争威胁，要以创新的思维打破竞争的怪圈，在充分研究自有优势与特色的基础上，在主题文化功能等方面予以最准确的旅游定位，同时以特色景观式系列规划设计打造出具有定不可复制性的独特卖点与独特竞争力。六旅游定位策划旅游主题定位山海湾休闲度假渔村青山不老，长寿渔村旅游功能定位观光度假渔业休闲渔村民俗旅游特色定位互动体验式旅游充分利用起山地海湾茶园果园等自然资源及宗教文化渔村文化等丰富的文化资源，以特色渔村独特的情景体验丰富多彩的民俗文化参与独无二的养生度假享受为市场诉求，大力开展互动体验式旅游项目，大力推广游客参与性的采摘品尝茶道健身度假养生等旅游活动。旅游文化定位独特的山村渔村文化旅游开发战略紧扣三个核心，实现三个目标，创造三个效益。紧扣三个核心蓝色旅游经济发展旅游市场前瞻理念崂山景区发展需求。实现三个目标建设成为旅游带动农村发展体现社会主义新农村建设成就的示范点以“彰显渔乡风俗，品味渔村风情”为指导思想，将本项目建设成为参与性极强趣味性极强文化性极强的渔村游客大剧场建设成为具有高观赏性高特色性的知名度假旅游目的地。创造三个效益新农村建设与旅游建设的高度融合，将青山村发展成为新农村发展模式的个典范，创造出良好的的社会影响力。丰富的渔村文化韵味与参与性体验性趣味性极强的现代旅游需求特征高度统，依托崂山旅游，对旅游市场产生较强的的冲击波，创造出理想的旅游经济效益。青山渔村销售的是景观是渔村文化是度假体验，独特的景观与卖点，加上崂山旅游的巨大拉动作用，将创造出较高的经济效益。旅游发展目标通过系列科学合理的规划与建设，将青山特色渔村打造成为个住渔家店吃渔家饭，感受渔村民俗文化的文化旅游目的地个集观崂山观海景观日出赏花果赏岩石赏岩画的旅游佳地个集渔村观光港湾休闲渔家乐休闲渔业海上观光捕捞体验海上垂钓等接待服务旅游休闲娱乐于体的崂山特色渔村。旅游开发时序近期四年中期两年远期年后七旅游规划布局总体规划布局“轴三景，五区十点”轴渔村文化旅游轴三景山景村景海景五区崂山滨海山地旅游区渔村民俗文化旅游区海湾休闲岸线旅游区海洋牧场旅游区项目概况项目名称青山特色渔村项目区位本项目地处青岛崂山风景区的核心景区太清游览区内，行政区划上属于青岛崂山最东南端的青山社区。交通条件青山社区地理位置优越，崂山风景区内南北两条旅游交通线路汇聚在此从青岛火车站经香港路或东海路及崂山风景区旅游路，从西向东可直达太清景区北侧的青山，全程约公里，分钟车程，而从青岛国际空港到青山也仅余公里，分钟车程北线经滨海大道与崂山风景区旅游路从北向南也可直达本项目所在地。自然环境青山社区地处崂山风景区核心区内，山体属典型的花岗岩地貌，自然风光秀丽，山峰耸立，峰林象形石造型奇特，观赏价值很高，山地地形坡度较陡，植被复盖率高达。青山社区三面环海，怀抱多处海湾，青山湾三亩前湾试金石湾等共同组成了条长度为公里蜿蜒曲折的基岩港湾型优美海岸线，岸边礁石经过海浪多年的拍打，形成五彩斑斓的自然断面，层层厚度不的地质带展现在世人面前，是难得见的“海上地质公园”。水深从岸边到湾口递增至米，湾内鱼贝等海产品丰富，并建有米的防波堤式优质渔港。面海依山而建的民养殖业收入万元，占总收入的建筑业收入万元，占总收入的运输业收入万元，占总收入的旅游业餐饮业等服务业收入亿元，占总收入的强，第三产业相对较强。旅游业是个产业关联度高，综合带动性强，辐