的市场供给量与市场潜量之间仍有足够大的市场空间，区域竞争不太激烈，项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，市场前景乐观。

目前西安市场上，平方米左右的户型最受消费者青睐且供给不足，本项目迎合了市场需求，缓解了住宅供给比例不足的市场现状，有充足的需求市场，销售前景比较乐观。

目前本项目所处区域商业氛围不很成熟，以小门面和小商铺为主，没有形成大规模的商业集散地。

从以上分析可以看出，本项目具有较强的竞争优势。

项目的功能定位本项目将创造个主题感情社区，与怀旧风格相结合，同时享受时尚现代生活的全新生活模式。

功能定位如下营造良好的居住环境，体现居住组团的和谐美，实现人与自然的融合，达到趋近完美的居住空间为业主提供个安全恬静温馨的居住生活空间，促进邻里关系建立方便快捷完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务商业裙房为业主以及周边社区提供周到便利的服务。

项目的目标客户定位住宅部分的消费群体以自住为主，投资及二次置业为辅。

客户年龄主要集中在岁且具有定积蓄的理性消费者。

主要目标客户定为如下为提高生活质量且子女需成家立业或长辈需安度晚年的本地长期居民为满足工作需要及生活品质需要的本地自主经营者在本地工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入的本地外资企业白领人士。

项目的价格定位本项目价格定位采用市场比较法。

市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。

市场比较法要经过选择案例确定修正因素计算修正系数确定案例权重计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。

住宅价格确定选择案例从可比案例中选择与本项目在用途功能和结构以及层数上较为接近的有新兴港湾都市绿洲和怡景大厦三个案例。

修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异区域因素交易情况交易时间个别因素因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。

计算修正系数修正系数的计算方法如下每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为，案例的因素取值参照基准值计算。

最终的修正系数为同案例各修正因素系数的乘积。

修正系数计算如下表修正系数计算可比实例比较因素新兴港湾元都市绿洲元怡景大厦元区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数权重的确定因新兴港湾和都市绿洲与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下新兴港湾都市绿洲怡景大厦比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下案例比准价格元案例二比准价格元案例三比准价格元项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下项目比准价格元依据以上计算结果，确定本项目的高层住宅入市均价为元，随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。

商铺价格确定选择案例考虑将来的经营范围，选择大庆路家乐超市做为可比案例。

考虑到可比案例过于单，故同时将城西商业铺面的市场均价和大庆路家乐超市作为本项目的可比案例。

首先将家乐超市的租金采用收益还原法转换为次性销售收益。

计算对象的年收益在调查中我们获得大庆路家乐超市建筑面积为，年租赁价格为万元，扣除相应的运营成本，经计算每年每平方米的收益为元。

计算资本化率资本化率其中为资本金比率为自有资金期望的收益率为银行贷款利率经计算计算价格通过将未来收益折现得出计算时点价格，保守估计，假定未来年收益不变。

房地产净收益房地产价格元平方米资本化率修正因素的确定已选案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异区域因素交易情况交易时间个别因素因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。

计算修正系数修正系数的计算方法如下每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为，案例的因素取值参照基准值计算。

最终的修正系数为同案例各修正因素系数的乘积。

修正系数计算如下表修正系数计算可比实例比较因素市场均价元家乐超市元区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数权重的确定因家乐超市与本项目更为相似影响更直接，对各案例的权重确定如下家乐超市市场均价比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下案例比准价格元案例二比准价格元项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上两个案例的比准价格的加权平均，计算如下项目最终合理比准价格元依据以上计算结果，为实现快速销售回收投资的目标，确定本项目的商铺均价为元。

车位价格确定按照车位目前销售的市场行情为万元个，取售价为万元个。

规划设计方案项目建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。

项目建设自然条件气温年平均气温摄氏度风平均风速米秒，全年盛行风向为东北风日照年日照时数小时湿度年平均相对湿度霜期无霜期天气压平均气压降水年降水量毫米。

降雪年平均降雪日天项目建设用地条件项目建设用地位于西安市劳动北路与西站正街交接口东南角，占地面积为平方米。

项目已取得建设用地许可证，具备用地条件。

市政配套条件城西市政基础设施与道路同步建设，具体内容包括给水雨水污水电力电信热力天然气集中管线，项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。

市政设施能够满足项目开发的要求。

规划设计指导思想与原则根据项目用地的周边环境以及城市规划要求，本小区的规划设计将遵循着以下几点指导思想与原则本小区的规划必须符合西安市总体规划和项目所在地的规划要求，充分利用地形地貌，合理布置空间组织。

根据项目用地周边环境以及市场需求分析，合理划分商业用房与住宅用房。

由于本项目临街，具有较高的商业用地价值，因此，将临街建筑面设计成商业裙房。

另外，依据市场调研分析结果，合理的设计各种类型的住户面积，以来满足不同类型住户的需求。

处理好小区内商业与住宅两大功能部分之间的共生关系，在满足各种功能需求的同时，规划好小区自身的整体致性。

运用现代城市设计的思想与方法，对整体环境的空间轮廓群体组合单体造型绿化种植以及整体色彩等系列环境设计要素进行整体构思。

由于本小区的主要功能是用来居住，因此，在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念。

营造出温馨亲和的居住环境。

建造个安全的居住环境。

按照有关规定，对建筑的防火防震构造安全间距安全疏散通道与场地人防的地下构筑物等做出必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。

规划设计方案总平面设计建筑布局本项目总体布局首先考虑与城市空间相协调，其次是坚持以人为本的思想，着重处理居住环境的质量，住宅功能的合理性。

交通组织本项目设地下室，主要由设备用房和车库组成。

地下车库设有个停车位和两个出入口。

环境与绿化绿化设计力争作到环境优美活泼亲切有特色，以便更好地为居民服务。

建筑设计本项目共有栋层住宅，栋层住宅，房型多样，由小户型中户型大户型等十种户型组成，面积有平方米，总户数为户。

平面布置合理，有良好的采光通风。

立面造型追求简洁明快富有现代感和居住气氛。

采用虚实对比的手法，突出住宅的温馨亲和及高层建筑的挺拔特点。

绿化环境设计以亲切怡人为基准，把欧洲园林的抽象几何形空间与中国园林的自然构成元素巧妙结合，创造出丰富多彩的园林休憩空间。

主要经济技术指标总建筑面积建筑用地面积其中地上建筑面积商铺建筑面积住宅建筑面积锅炉房建筑面积办公楼建筑面积幼儿园建筑面积地下建筑面积含人防容积率总户数户住宅栋数层栋，层栋地下停车场个。

总论建设项目概况项目概况“城西人家”项目地处西安市劳动北路与西站正街交接口东南角。

南临大庆路，北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。

总占地面积为亩平方米，规划总建筑面积为平方米。

该项目南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学约，距镐京医院左右，附近有玉林商场和仓储式批发商场“家世界”等大型批发市场，购物娱乐环境较为理想。

南距大庆路约，大庆路为连接城内与城西的条重要城市主干道，且有多路公交车及中巴车通过，并计划建设本市地铁行经站，交通非常便利。

建设单位基本情况项目建设单位为西安市三安房地产开发有限公司以下简称“三安公司”。

该公司是个具有三级房地产开发企业资质的国有企业。

于九九三年七月成立，公司注册资金万元人民币，现有资产元，员工名，其中大专以上学历占以上，中高级以上专业技术人员人。

公司成立以来，成功开发了“丰禾安居住宅小区”，该小区曾获西安市“绿色环保小区”和“文明小区”称号。

公司始终遵循“诚信求实开拓奉献”的企业精神，本着“信誉第质量第服务第效益第”的宗旨，不断值增长资料来源中国统计年鉴从国家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格的持续上涨，房地产投资的迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展，国家和各地方政府从金融