目赢利能力良好。

投资回收期年。

由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司负责开发，项目建成后将给珠海建立个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升珠海休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。

第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况珠海历史沿革珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口些海岛的沙丘山岗台地上，都留下了先民们的遗迹。

自战国时期为百越之地到年正式定名为珠海县，年改为珠海市，并为省辖市。

年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第次会议批准在珠海设臵经济特区，年，珠海经济特区面积调整为平方公里。

珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距海里最近的海岛相距海里，南端陆地与澳门相连，西面是新会台山县，北面与中山市接壤，距广州约公里，距深圳约公里。

全市总面积平方公里，其中陆地平方公里，海域平方公里，海岸线长公里，珠海拥有个岛屿，有百岛之市的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长的城市。

年全市总人口万人其中户籍人口万。

有海外华侨万人，港澳同胞万人。

珠海是我国重要的口岸城市。

设有拱北九洲高栏万山横琴等国家类口岸个，二类口岸个。

拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。

珠海市海陆空交通发达，交通运输十分方便。

珠海港是中国南方主枢纽港之，港池可利用的海岸线长公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。

广深珠高速公路已年月底通车。

广珠铁路于年月日动工建设，全长公里，总投资亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达万吨，客运量可达亿人次。

按现代化国际机场标准建设的珠海机场，占地万平方米，机场跑道米，已开通国内航线条，每周个航班。

珠海机场自年月通航，至今已安全运营年。

年珠海机场的旅客吞吐量有望达到万人次，比年的万人次增长运输起降架次，同比增长服务范围从不足万人口的珠海澳门，逐步扩展到超过万的珠江口西岸地区的广阔腹地。

预计年珠海机场的旅客吞吐量能达到万。

珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。

年平均气温，月均温。

月均温，最低气温。

年降雨量为毫米，其中月占全年降雨量的。

珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯以整体城市景观入选全国旅游胜地四十佳的城市。

人居环境流，年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第先后荣获国家园林城市国家环保模范城市国家卫生城市国家级生态示范区中国优秀旅游城市和联合国人居中心授予的国际改善居住环境最佳范例奖中国魅力城市中国最具幸福感城市等荣誉称号。

珠海人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。

中华民国第位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第任校长唐国安，我国第位世界冠军第届世乒赛男单冠军容国团，我国第位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家诗人文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第家医院仁济医院创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。

珠海历史古迹丰富，拥有距今年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统年至民国年建造的唐家共乐园。

珠海宏观政治经济环境入世香港澳门回归港珠澳大桥世界经济发展宣言航展为外资的进入敞开了珠海的大门。

外资的涌入基础设施的完善，造就了珠海四大特色经济，近年珠海的经济快速发展。

中国已正式加入世界贸易组织，市场开放的程度更大，境外投资者相继进军国内市场，我国对外的出口贸易亦大幅度增加。

几乎所有的经济学家都认为，入世对于我国的经济发展是利大于弊，尤其是促进行政体制改革打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显的促进作用。

珠海作为我国最早对外开放的经济特区之，又有毗邻港澳的独特地位，入世后随着引进外资和出口贸原先的开发用地得到重新整合，规模开发成为主流，精品房层出不穷，物业管理水平进步提高。

目前房地产业作为珠海的支柱性产业和新的经济增长点，呈现着较好的发展势头。

据珠海市统计报告显示，近年房地产业对珠海经济的拉动作用明显，年房地产增加值亿元，拉动增长个百分点，对贡献率年房地产增加值亿元，拉动增长个百分点，对贡献率到了年房地产增加值亿元，拉动增长个百分点，对贡献率。

在房地产景气指数不断上升的情况下，房地产投资在全社会固定资产投资的比重在未来几年仍将呈现平稳上升的趋势，并将更有力拉动珠海市经济的增长。

目前珠海房地产市场形势呈现如下特点经济发展，政策推动，房地产开发保持适度规模由于城市规模和城市建成区面积较小，相比珠三角其他城市，珠海房地产投资规模仍然较低，在珠三角市中仅高于江门和肇庆。

而在社会固定资产投资规模方面，珠海的排位也与房地产投资致。

珠三角九市固定资产与房地产投资的比较单位万元全社会固定资产投资房地产投资全社会固定资产投资房地产投资深圳广州佛山东莞中山珠海江门惠州肇庆但就珠海而言，自年后，珠海市场直保持了较为平稳的发展态势，观察年的房地产投资规模房地产开发和经营情况参下表可以发现，房地产投资规模和珠海的竣工面积和销售面积变化直是条较为平滑的曲线，施工面积在年以后呈现了较大幅度的上扬态势。

而对比年和年的数据可以发现，与竣工面积相比，施工面积的增幅更为显著。

珠海市房地产投资规模走势图年亿元房地产投资亿元年前年房地产开发及经营情况施工面积竣工面积销售面积施工面积竣工面积销售面积近年珠海的房地产发展势头会在今后几年持续，因为这样的发展是在中央进行了宏观调控和珠海市政府出台了系列稳定房价的政策后而取得的发展，是健康的良性的稳定的。

房地产属第三产业，与整体经济环境密切相关。

所以珠海房地产发展的好势头也是与珠海的经济环境分不开的。

近年来珠海市的各项投资力度加大，全市财政收入环比每年增长以上。

同时，港珠澳大桥的确定广珠轻轨的开工几条高速公路的的建成和在建，这些大型基础设施建设取得重大进展都对珠海未来的经济发展前景注入了活力。

珠海市政府工业西进城市西拓发展战略的实施，以及海泉湾沟通唐家湾至前山的凤凰山公路隧道施工等系列大项目的建设和完成，使我市的中心城区同时向东西部扩展，改变了珠海人购房的心理半径，以前买房不愿意过前山桥的观念改变了，在前山南屏唐家买房已很自然，斗门金湾的房市也开始兴旺。

另外珠海市对烂尾楼盘活制定的楼策和着力进行城中村改造等优惠政策，不仅盘活了城市资源，改善了珠海环境，还增加了商品房的供应量，使珠海市房地产市场的资源更加丰富，也促进了珠海市房地产市场的发展。

房地产景气指数提高，房价持续上涨。

随着港珠澳大桥广珠轨道交通广珠铁路等交通设施的建设，使得珠海的区域地位提升，房地产投资价值升高，年以来商品房价格持续上涨，房价增幅加速，观察年的珠海市商品房均价走势参下表可以发现，房价在年以后直稳步上升，而增幅则在年和年拉出了较大的上升阳线，实际上年房价增幅作为高位运行的结果，其增幅意义更为可观。

年珠海商品房销售均价走势及增幅年商品房销售增价增幅年商品房销售增价增幅年年年年年年年年年月值得提的是海景楼的开发销售。

海景楼盘的稀缺性使其占据了较高端的市场区隔。

伴随着地产大腕们的进入，珠海海景楼价全面蹿升。

珠海的海景住宅开发，早在上世纪八十年代就已经成为珠海房地产市场的重要组成部分。

早期建设的拱北区域的银海新村美景花园海涛居海湾新家园，吉大区域的水湾头海景楼大型社区海湾花园海滨花园，香洲区域的海霞新村碧涛花园等，均是当时珠海的高档住宅。

要么是面向港澳市场的外销型商品房，要么是政策机构人员的聚居地，要么是本地及内地高收入人群的高尚住宅区。

在九十年代初期和中期的商品房销售均价直维持在元的高位，海滨花园更是曾经创造出高达元的珠海楼市天价。

当时的海景住宅外销型特点非常明显，珠海以外的客户约占成，其中港澳客户和内地客户各占半左右。

在九十年代后期，由于国家宏观调控和珠海经济增长速度下降，造成珠海房地产市场的整体低迷，尤其是外销市场客源明显下降，海景住宅的价格有较大幅度的下滑，部分项目开发速度减缓甚至造成烂尾。

进入二十世纪后，到年，众多利好消息频频出台，珠海宏观经济也开始步入个新的高速增长时期，珠海房地产市场明显回暖，而且在今后比较长的段时间内，预期将出现市场规模和价格水平较快增长的趋势。

在这样的市场背景下，海景住宅市场也重新出现市场机会。

销售均价的跨度较大，从元平方米的多层住宅，元平方米的高层住宅，到元平方米上下的海景别墅都有供应。

据了解，到了年，沿港湾大道情侣路从北到南，海景楼集中上市每间十里阳台万科金域蓝湾东方傲景峰等线海景楼以及二线海景楼，都把销售起价定在了元平方米以上，而销售均价直奔元平方米大关，最高销售价已超过元平方米，比年均价元平方米的销售价翻了倍以上。

供需两旺，交易活跃年上半年，珠海楼市表现出进步火热的势头。

商品房施工面积与竣工面积较去年同期涨幅均超左右。

下半年开始，受宏观调控预期及周边市场环境变化影响，施工面积增幅相对上半年有所回落，竣工面积相对增幅更大幅回落，而可预售面积则令人意外的低于去年水平。

这在定程度上反映了开发商的惜售心态。

尽管上半年珠海楼市总需求量亦即销售面积较去年同期有较大幅度上升，然而月间，由于大量新盘的入市，总体消化率依然有较大降幅。

而到了下半年，由于宏观调控政策的不断出台，周边市场的环境变化，市场对于未来的预期出现定分歧，消化率呈现震荡趋势参下表。

年月份珠海商品房供需状况面积万平方米供应量需求量消耗化率供应量需求量消耗化率月月月月月月月结合当月供需量的变化特征可以看出，总体而言，今年各月消化率变化幅度甚大，其中主要原因来源于不同月份的楼市冷热度差异国家调控政策及发展商对此采取的策略。

例如，随着下半年楼市热销季节的来临，月和月珠海迎来了两个供应高峰，而与供应量的稳定性较差形成鲜明对比的是，需求量表现出显著的平稳特征，上半年保持了每个月万平方米左右的消化量，而作为楼