积万其中保留建筑万保留用地范围内建筑面积新建建筑万可开发用地建筑面积万，中小学市政等设施万容积率可开发用地平均容积率建筑密度绿地率五研究结论与建议研究结论项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。根据投资估算，项目总投资亿元，其中工程费用亿元，征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。全部投资财务内部收益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现值为万元。财务指标反映项目仅略有盈利。从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。建议资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。第二章概况自然条件地形位于湖南省东北部，东经，北纬之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为区的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。地质据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂粘土砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市湘潭市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内，流量,分年遇洪水时，流域面积,湖南省境内为湖南省最大的河流。东侧条西侧条共三条支流在区与湘江合流。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成，全长，流量,分年实绩，流域面积,。捞刀河发源于与岳阳市交界处，全长，流域面积,。位于西侧的另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。气象属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温。最冷月月平均气温，最热月月平均气温。夏季高温，湿度大，以上天数超过天。另方面，冬季寒冷，最低气温在以下。年降水量约。般月开始进入雨季，到月为止。特别是雨季末期的月，暴雨集中，常有洪水发生。自然灾害的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年次。其次是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡土石流等时有发生。长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。年月和年月在市西北地区发生两次地震，强度为。年至年先后发生了次地震，强度都极小。二社会经济行政区划是湖南省省会省辖市。分为城区和县区部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。年月，行政区域进行调整后，城区由原来的东南西北郊区总面积变成芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区区，总面积扩大到。县区面积相应减少，由浏阳市长沙县望城县宁乡县等市县组成。年全域总面积，其中市区面积。经济现状省会长沙经过年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡浏阳，以及望城北部。有煤磷硫菊花石等种，其中大中型矿床处，小型矿床处，矿点处。储量居全国之首的有海沧石菊花石等居全省之首的有磷硫铜锌等。全市生物资源较丰富，高等植物科属种属国家重点保护的有种，二三级保护的种。动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪大围子猪。长沙的旅游资源自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位处。近十年来，经济发展较快，年全市工农业总产值增长居全省之首，具体情况详见表。现已初步形成了纺织机械电子食品为主的综合工业体系，拥有批国内省内的拳头产品。长沙是全国四大米市纪念型个，集贸型个。四城市空间结构与功能布局城市用地发展方向与空间结构为沿湘江国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑‚主两次四组团‛的城市空间结构。‚主‛为河东主城区，指河东城区集中联片发展区域，年城市建设用地平方公里，城市人口万。规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。‚两次‛为河西新城和星马新城河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，年城市建设用地平方公里，城市人口万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。星马新城位于主城区东面，年城市建设用地平方公里，城市人口万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业高科技农业航空产业和文化休闲产业。‚四组团‛为暮云捞霞高星含浦组团暮云组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，利用其区位优势，布局面向长株潭的旅游商贸等区域性公共设施。捞霞组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，规划建成为水运公路铁路的中转联运中心物流中心大运量工业基地。高星组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，规划为综合性产业区及臵换外迁工业基地。含浦组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，为大学城的远期发展用地，以及与大学城配套的生活居住用地。三城市对外交通现状公路公路交通是国民经济的基础产业之，是现代化经济建设的先行官，对搞活流通繁荣市场经济，具有极其重要的作用。‚八五‛以来，公路建设发展较快。但是由于历史原因，加之地形条件限制了公路路网的合理形成，公路技术等级路面结构偏低，通行能力不够，拥挤度高，交通堵塞比较严重。对外交通运输中，公路运输具主导地位，占全社会客货运输量的见表表全社会客货运输量公路运输水上运输铁路运输民航运输年份客运量万人旅客周转量万人公里货运量万吨货物周转量万吨公里客运量万元旅客周转量万人公里货运量万吨货物周转量万吨公里客运量万人旅客周转量万人公里货运量万吨货物周转量万吨公里客运量万人旅客周转量万人公里货运量万吨货物周转量万吨公里高等级公路。京珠北京珠海高速公路长潭长沙湘潭段已于年建成通车，分流了南北向过境交通。东西向长永长沙永安长益长沙益阳两条高速公路也已建成，使长沙东南西三个方向有了出城高速公路，级汽转用道的绕城公路西北段已建成通车，其余也正在施工阶段，长沙对外高速公路系统已初具雏形。般公路。除京珠长益长永等高等级公路外，主要对外公路还有国道河西长潭公路洞株路长宁公路长浏公路长平公路和长湘公路等，构成放射状的对外公路系统。至年底，长沙全市公路通车里程达到公里，公路网密度为公里平方公里，已初步形成了以国道省道为骨架，县乡公路为支线，连接全市城市的公路网。其中国道公里，省道公里，县道公里，乡道公里，专用道路公里，有桥梁座，总长米。主要公路通车里程及密度见表。表主要公路通车里程及密度项目单位年年年年年通车里程公里土地面积平方公里总人口万人每百平方公里里程公里每万人拥有里程公里主要公路行政等级及路面状况见表。全市陆运工具见表。表主要公路行政等级及路面状况年项目单位合计国道省道市县公路乡村公路专用公路通车里程公里高级次高级路面公里中级路面公里表全市陆运工具工具名称年年全市其中全市其中交通系统私人交通系统私人民用汽车总计载货汽车载客汽车特种车二其它机动车其中摩托车三载货挂车四拖拉机其中手扶式表国道长沙境内路段拥挤度路段单位国道国道青山铺至张公岭东塘至井湾子井湾子至九曲河东风界至集里五里牌至惊马桥惊马桥至青华铺技术等级二四二二设计交通量辆日年平均日交通量辆日拥挤度铁路运输长沙铁路是京广线上的重要铁路枢纽。随着石长铁路于年月建成通车，将两大南北动脉京广线和焦柳线联系起来，更加强了长沙与中西南腹地的联系。现有长沙站客运站个年石长线上的望城站未计入，编组站个长沙东站，货运站三个长沙北站长沙南站和树木岭货场中间站十个杨桥桥头驿霞凝捞刀河丝茅冲猴子石新开铺黑石铺大托铺暮云市。其中长沙客站和长沙北站为等站，长沙客站现有到发线股，旅客站台座，候车室规模为万人，年铁路旅客发送量为万人，比上年增长。水运航道。湘江纵贯长沙地区，区辖航道公里。湘江航道经洞庭湖入长江黄金水道，现已整治为千吨级航道。是全国内河港口主枢纽城市，有着较好的水运条件，通过湘江千吨级航道，上溯湘潭株州，下通长江沿线的上海武汉重庆三大经济区及江浙地区。另外还有浏阳河捞刀河沩水河靳江河等汇入湘江，形成水上运输通道。港口。现有主要港口个，分别为长沙港暮云港捞刀河港坪塘港霞凝港。长沙港是市域内最大的客货港口，共有个码头，位于南湖港西湖桥金华殿中山西路等沿江线。运量。自年以来，由于铁路公路等运输业的迅速发展，水上则由于航道和港口容量受到限制，装卸设施落后等种种原因而逐步衰退，水运客运量逐年下降，水运的潜力没有得到充分发挥，水运运量大，能耗低的优势没得到有效利用。航空黄花国际机场座落在东郊长沙县谷塘乡境内，距市中心公里，占地亩。机场跑道长米，宽米，场道设施可供波音波音型等不同类型飞机起降，可停放飞机架。到年底开通了全国包括香港和曼谷在内的个大中城市的航班，每周架次，机场每天客流量万人以上，机场候机楼面积平方米，高峰小时可容纳旅客人，设计吞吐能力为万人次年。但年，实际旅客吞吐量已达万人次。黄花机场历年客货吞吐量见表。表黄花机场历年客货运吞吐量年份年旅客吞吐量万人次旅客发运量人次货邮行吞吐量吨货邮行发送量吨起降架次资料来源民航管理局。黄花机场现有机场已远远不能适应日益增加的客货运量，同时进出机场的交通设施也远远不能满足需要，没有专用机场道路，株洲湘潭方向的客流也必须绕道区方能进入机场，这些都限制了航运的发展。四道路网络现状城市道路现状近几年来，城市道路交通状况得到明显改善，新建道路条，改造扩建道路条，新建城市桥梁座。先后建设拉通了芙蓉路环线四方坪韶山路黄兴路解放路曙光路城南路雷锋大道等多条道路在伍家岭东风北路芙蓉路东塘城南路环线等处建成了多座高架桥，并在芙蓉路环线上建成了多座互通式立交桥。至年底，城市道路总长度为公里，比年的公里增加了，道路网密度为公里平方公里。所有道路均为高级或次高级路面，道路铺装面积万平方米，比年的万平方米增加了。人均道路长度由年米增至年的平方米人，增长。每公里道路汽车拥有量由年的辆增