区域配套配套设施不成熟档住区项目交通便捷性紧邻滨海大道香港东路项目地块状况无拆迁地势依山就势便于提升价值周边环境紧邻天然浴场噪音紧邻主干道，噪音较大品牌开发商品牌价值低，影响力弱海景资源海景资源相对可利用性差机会城市形象独特历史人文自然区位价值市场供求市场近期拟推出类比项目较少度假趋势休闲度假成为消费热点外企进驻作为韩日投资重点城市土地政策崂山区独特的土地控制政策威胁同质化现状产品规模风格资源同质化竞争激烈二级市场特别是三级市场竞争区域竞争面临浮山区市南区市场竞争炒房投机房地产市场炒作投机比例大第六章项目定位第节项目整体定位项目整体定位根据前面的市场分析项目分析以及片区的“生态环境”，对本项目的物业整体定位为东海岸国际人文滨海住区打造个国际的人文的浪漫的自由的诗意的滨海度假享乐生活住区高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。走中档普及路线。二项目物业定位项目地块地块面积容积率建筑面积万物业形态价位档次靠海的地块亩纯联排别墅中档偏上靠内的地块亩多层高尚住宅中档靠海的亩地块根据容积率的规划，建议物业做成纯联排别墅。靠内的亩地快根据容积率的规划，建议物业做成多层高尚住宅。三建筑风格定位以北欧风格为本项目的建筑风格定位。素有国别墅之城的称号，又独享“东方瑞士”的美誉，本项目建筑定位为北欧风格，能比较自然的与城市的原有建筑风格进行沟通。四定位分析让更多的人买得起别墅，让更多的人住得起滨海物业。别墅，是很多人理想的居住模式，根据别墅市场的现状和特点，整体可以分为三个层次高档别墅中档别墅和普及型别墅。本项目在价位上把纯联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，主要是将本项目客户群锁定在城市中产阶级的消费层。有种说法如果你还没住上或买不起中档普及型别墅，说明你离城市中产阶级还有段距离，还要继续努力。而中档普及型滨海别墅住宅，可以让更多的人买得起别墅，让更多的人住得起滨海物业，乃至成为众人圆梦的首选。二可以满足本项目地块给出的条件，回避本地块的不利因素。市场上对高档别墅中档别墅和普及型别墅有定的判断标准。针对东部沿海物业而言，高档别墅主要指档次较高的独栋别墅，社区环境优美产品户型面积较大私家花园面积大私密性好。高档别墅大都属于独栋产品形态，售价在元平方米以上，容积率在以下，户型面积大于平方米，花园面积大于平方米。中档别墅主要是指面积适中，总价在万的别墅。中档别墅社区规划有别墅和产品等多种形态，售价在元平方米左右，容积率在范围，户型面积大约在平方米，花园面积在平方米范围。普及型别墅指目前市场上出现的联排叠拼等别墅项目，以及小独栋别墅，以为主，容积率在左右，总价在万套以内，产品品质环境形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅价格低密度集中私家花园小等特点，满足了定消费层次群体的需求。严格来说，本项目并不是通常意义上的与沙滩海洋近在咫尺的“滨海”项目，地块与海有定的距离，因而缺少海景和离岸线较远等不利自然要素，物业自然走不了高端路线，因此，本项目在价位上把纯联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，将可回避本地块的这些不利因素。另外，随着国家旅游度假区沿岸线的大规模开发，将会把各项目逐渐联为体，有效弥补本片区生活配套不足的劣势，而对于本项目的定位有利。三本项目定位符合地理位置特点的国家旅游度假区沿线，地处城市边缘地带，交通便捷，距离市中心公里，距离市中心的车程在分钟左右。而购买这种类型的客户大多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环境居住生活品质。此外，随着市政建设向东部郊区延伸，将郊区住宅组团串联起来，使远郊别墅住宅的交通更为便捷，从而给本项目的定位带来利好。四本项目定位将备受消费者青睐本项目在价位上把纯联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，在房型规划设计可以更合理面积和价位相对适中，功能又齐全例如配套会所，同时满足人们的享乐生活需要和健康需求。般，此类物业面积大都控制在平方米以内，而房型设计紧凑合理，开发商可以在控制总价的基础上，在有限的建筑面积里把别墅住宅所有的功能做足，和滨海公寓相比，中档偏上型滨海别墅中档多层滨海住宅的功能划分更加人性化细化。在同样总价的范围内，此类物业给了消费者更多的享受自然环境的空间，这也就是可以让其成为备受消费者青睐的原因。五本项目定位符合未来发展的趋势相比而言，万元以上甚至上千万元的超级别墅豪宅市场需求相对较少。例如，套包括带产权地下室的中档别墅，建筑面积平方米，不算地下室面积平方米，单价在元平方米左右，总价就是万元左右，同样有别墅的各种功能，而且有稀缺的景观资源，相对就很多人有能力买。因此，高绿化率低密度高性价比的联排别墅和中档滨海住宅将是未来发展的趋势。据中国房地产指数系统别墅指数办公室报告认为，高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高，而万的中档别墅将迎来更大的市场需求。第二节目标市场与客户群定位与分析目标市场分析国家旅游度假区地产市场目前没有固定的区域客户群，只是在主要区域省内周边城市和内地寻找项目客户，可以说客户链是散的。二目标市场定位本项目的主力客户群建议定位在省内周边城市和内地，预计项目主力客户群是来自省内周边城市和内地，但随着国家旅游度假区开发的日益成熟和市民收入的提升，本市区的客户会略有增加。另外，由于本项目具有自然海景的稀缺属性，在推广中应加强面向省内周边城市和内地方面进行推广，预计效果会较有明显。三目标客户群定位与分析目标客户分析在和国人的观念中，国家旅游度假区是周末国家法定长假时休闲度假的好去处。对于绝大多数人而言，在国家旅游度假区拥有套物业作为偶尔或经常度假都是比较奢侈的消费，而且，目前国家旅游度假区现有的交通虽然有公交车到达，但双休日人多车多的现状，也非普通的市民可接受。因而，购买该区域物业的客户将是有特殊特征和特殊需求的群。二关于本项目的目标客户群国家旅游度假区物业相对般房地产住宅而言不是生活的必须，而是生活的锦上添花，针对的是市民金字塔的中上层中的部分人。这是部分有钱有闲，开始追求生活品质的城市中产阶级。他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低，对品质环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点，能满足其社交和居住的“品味”，在定程度上彰显其身份和地位。此阶层形成的时间不长，有此特征喜欢真正的海喜欢有格调新鲜的事物有定的事业基础，但不定是富豪阶层。因此在他们身上最能体现山不在高，有仙则灵屋不在大，诗情画意。只有明白项目的客户他们的喜好需求，我们才有可能做出他们所需要的产品才能在营销中做出引导只有经过对项目客户的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。三可能到本项目购房的客户特征总结拥有私家车。生活事业稳定，有很好的经济基础，极强的首付能力。城市新兴中产阶级。喜爱滨海风情，向往海边生活。追求生活情调和生活品味。专注海边住宅的投资增值。四客户年龄购买客户将以中青年人士为主。岁客户为主，占。岁的客户占。岁以上占。岁占。五客户职业中小型企业经理中小型私有企业主公司主管外资的高级白领雇员科研人员律师文艺工作者新闻从业人员高级知识分子，外地灰色收入人群，外籍人士。大户型的物业会有本市的中小型公司客户追捧，作为公司客户接待物业。六置业目的集团有限公司片区村房地产项目投资可行性初步分析报告第章项目概况项目位置本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北，路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。项目经济技术指标该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块用地面积亩用地性质居住用地使用年限年建筑层数层建筑高度米绿地率项目开发现状项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化地块内东侧有水池处，可覆盖或利用。第二章市房地产宏观背景分析第节宏观经济概况概况地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里，其中市区平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个市区就是崂山支脉向北部的延伸。是我国东部沿指数上涨明显，分别上升和,房屋租赁价格指数下降。年，市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。推进住房改革,大力发展经济适用房,合理调整商品房建设结构