增值快的商住楼提供了巨大的潜在市场，岳阳大厦将以其独特的建设模式吸引众多投资者的目光。

三切合自身发展的需要湖南置业有限公司是省属五百强企业，有着雄厚的资金和技术力量，在省内有多处开发项目，为了调整产业结构，使企业在市场经济的竞争中占有席之地，更加兴旺发达，从原来以开发建设经济适用房为主向高品味高层次多元化商住小区发展。

国内中小城市的房地产业方兴未艾，商机无限。

岳阳地理位置非常优越，交通便利，众望所归，投资岳阳的房地产特别是街商业广场，定会给开发商带来丰厚的利润。

随着生活水平的提高，消费者对购物环境也有了更高的要求，本项目的建设不仅满足了消费者的购物心理以及城市发展规划的需要。

而且切合企业自身发展的需要。

第四节项目的概况拟建地点该项目位于岳阳市岭街道，处于步行街的核心，南临道，北邻局生活区，东临巷，西临巷。

公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。

二项目的建设规模和目标根据岳阳市发展和改革委员会岳发改投号立项批文确定该项目占地，拟建成栋集商业住宅停车等功能于体的层大型综合楼，建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以上为套住宅，建筑面积为。

三项目建设的主要条件建设岳阳大厦是市委市政府确定的城区改造规划之，事关旧城改造，提高城市品位，有为项目建设顺利进行保驾护航的政策条件。

基础设施齐全，水电通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。

地理位置优越。

处于街的核心，南临道，北邻局生活区，东临巷，西临巷。

公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。

开发商实力较强。

湖南置业有限公司具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社会信誉。

年经市工商银行综合测评，达到级信誉企业。

年月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为岳阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位。

年度被市政府评为重合同，守信用单位和年度信贷诚信企业。

并被市房协和长沙信息报社评为年度诚实守信级企业。

四项目建设的投资回报根据分析预测来看，本楼盘总投资万元，可实现销售收入万元，总开发价值万元，成本利润率达到，建设期个月，盈利能力强，风险较易控制，属较佳的开发项目。

第五节结论和建议结论通过对项目建设立项场地建设条件投资效益财务评价的系统研究，结论如下项目的前期工作比较扎实，基本资料详实可靠。

项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会市规划局的重视与支持，为项目建设的顺利进行保驾护航，为项目的建设创造了有利条件。

项目的建设资金筹集解决，对项目的营运通过财务评价分析是可行的。

项目开发建设单位具有三级资质，具备开发建设相应规模商住楼的财力经济和技术实力。

综合上述分析研究，结论是该项目建设的风险较小风险容易控制，该项目是可行的。

二建议对项目建设资金的筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如期到位，是保证项目按进度计划顺利实施的基本条件。

第二章市场分析第节项目的建设内容住宅泊车商场花园绿化带车道等是改善人们居住美化城市环境，提升城市品位的基础设施通过旧城改造，建设具有现代城市特性的项目，对岳阳市城市发展起着积极的作用该项目自身的特色，通过销售住宅铺面的方式获得投资回报。

第二节项目建成后的环境特点岳阳大厦是置业有限公司经过精心规划设计的小高层建筑，位于商业街商圈的核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。

第三节项目建成后的销售条件从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺的需求旺盛，该项目符合大部分城市经营户的购买意愿，因此销售该项目住宅铺面的房地产市场前景较好。

第三章建设用地的选址第节场地条件场地情况岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生活区，东临巷西临巷，南临街道，交通便利，地理位置十分优越。

二水文气象地质条件市属大陆性气候，根据气象局年至年观测资料分析统计，本市有关气象资料如下水位吴淞冻结基面历年高。

局部十六层为上屋顶楼梯间电梯机房及水箱间等。

建筑物性质及耐火等级该工程属高层民用建筑，地上部分耐火等级为二级，地下室耐火等级为级。

抗震设防设防烈度为度。

平面设计特点。

主楼采用基本对称平面，中间为交通核心，管井风井集中布置，最大限度地提高平面有效利用率。

地下室考虑了库房和主要设备用房，如高低压配电室，热交换室空调机房，消防水泵房，消防水池等。

本大楼有各自的交通疏散通道，且直接疏散到室外。

功能分区明确，垂直交通流畅。

商场内设台货梯，组自动扶梯，住宅部分设三台消防电梯，均暂选用上海永大电梯设备有限公司生产的系列电梯产品。

建筑空间层次和建筑立面造型采用传统的三段式构图方式，经典的比例关系，现代的建筑语言与处理手法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统的优美整体，造型新颖的建筑，极大的改变了周围的景致，是岭步行街北辅道的举足轻重的建筑，为旧城改造提供又成功范例。

岳阳大厦属二类高层米以下商住楼建筑设计实质上就是城市外部空间的设计，主体设计采用板式高层平面形式综合点式高层平面利用率大的特点，通过立面大小不的窗户虚实变化的阳台，形成强烈的光影效果，运用高层住宅特有的重复韵律来营造建筑外型，流畅的弧线形外阳台立面，顶部挑出的薄壁遮阳板，使得建筑物具有灵动感，整幢建筑既具有浓厚的商业气息又不失现代商住楼的风格，二者达到了有机的统，这样的设计具有独特的识别性，极大的丰富了城市建设的轮廓线，在岳阳建筑群中独树帜，为岳阳大厦树立了良好的形象。

裙房采用开放的入口，高大的门墙及极具现代感的悬索构架使主入口十分醒目，主楼采用突窗，使各住户视野更加开阔，使整个建筑更加舒展，裙楼上低矮女儿墙和不锈钢栏杆更加加强了建筑的现代感，它与主楼交相辉映，从而形成幢完整协调的建筑。

笔直的分户墙直冲云天，更加强调了高层的挺拔感，黄色和红色的大胆运用既打破了色彩的单调同时又构们的视觉中心，并以此来渲染岳阳大厦的商业气氛。

主楼外墙采用浅褐色高级外墙面砖，净片玻璃。

裙楼的不锈钢窗格花岗岩柱面强调质感，轻巧通透的雨篷增强了建筑现代感，突出了形象。

建筑二层上面设有屋顶花园，将自然引入建筑顶部，形成空间立体绿化体系，给住户带来优美的居住环境。

建筑装饰设计本着经济适用美观的原则，本大楼装饰以中档为主。

外墙饰面为暖色调，主要用浅褐色面砖，窗户采用净片玻璃，底层采用厚透明钢化玻璃，局部用磨光花岗岩加以点缀。

二层为普通玻璃窗。

内外墙采用加气混凝土砌块，其材料做法按民用建筑有关的防火隔声和卫生要求确定。

商场采用磨光高级地砖地面，轻钢龙骨铝合金扣板吊顶。

门窗有防火要求的房间采用相应的防火门，防火分区之间的间隔门为甲级防火门。

住宅采用塑钢窗和夹板门，部分通向前室的户门采用乙级防火门防水屋面为上人屋面，其防水等级为二级。

内排水，珍珠岩找坡，第道防水层为现浇钢筋混凝土刚性防水，第二道增设柔性卷材防水。

地下室防水根据甲方要求采用外排水和结构自防水的做法。

四公用辅助工程给水排水系统从市政给水管网上大楼两侧各引入根的进水管，并在室外造成环状管网，本大楼采用市政给水管与屋顶水箱联合供水方式供水，五层以下利用市政管网压力供水，六层及六层以上利用屋顶水箱贮层，生活用水泵供水。

大楼的污废采用雨污分流，清污分流的原则，雨水污水分别排入城市雨污水管。

电力电气系统负荷等级本大厦地上十四层，地下层，总高不超过，为二类高层民用建筑。

消防设备包括消防水泵喷淋水泵消防电梯火灾自动报警及联动装置用电负荷及各楼层的应急照明负荷为二级负荷其它均为三级负荷。

供电电源本大厦变配电所拟引市电作为高压供电电源。

变配电所内设高压环网柜两台进线柜和计量柜，另设台全自动化柴油发电机组作为自备应急电源。

负荷计算本大厦设备容量为，计算负荷为，采用低压电容集中补偿，补偿后功率因数为。

拟设台的干式变压器消防负荷设备容量。

柴油发电机组容量为。

④继电保护与计量高压环网柜采用高压开关保护电能计量采用高供高计方式，计量方式经当地供电部门确认。

对于需要单独计量的低压用电设备，在低压配电柜内设置计量装置。

功率因数及补偿方式在变配电所设置套无功功率补偿装置，补偿容量可自动调节，功率因数控制在内。

在本大厦地下层设变配电所，内设环氧树脂浇注干式变压器和全自动化柴油发电机各台。

正常情况下，由变压器供电市电停电或变压器检修时，柴油发电机经秒延时自动启动，保证消防和应急负荷正常供电。

电力照明及控制配电方式及电压配电采用树干式和放射式相结合的方式，空调水泵风机电梯等大型设备及消防设备采用放射式供电各层照明负荷主要采用树干式供电消防和应急负荷采用两路电源现场切换，以提高供电的可靠性。

动力配电采用，照明用电为。

局部照明采用安全电压。

导线电缆选择及敷设方式电缆及电线均采用阻燃型。

引上电缆沿电缆竖井敷设。

层动力电缆沿桥架敷设由照明箱至灯具的塑料电线穿阻燃管沿墙楼板梁暗敷。

光源与灯具车库商场和办公室采用高效节能荧光灯，楼梯间为环形节能灯，大空间照明灯具集中控制，楼梯间走道及小开间房间灯具就地控制疏散楼梯间走道办税厅地下层设备用房，消防控制中心变配电所等设有应急和疏散灯，由应急照明配电箱供电。

④控制活水泵由水箱水位自动控制或手动控制消防设备由消防联动控制或手动控制。

防雷与接地本建筑物属三类防雷建筑物，在屋顶四周敷设避雷带以防直击雷。

利用柱内主筋作引下线，建筑物基础钢筋作接地极。

在大厦进户处设总等电位联结箱，变配电所接地母排进入建筑物的金属管道电缆的金属外皮均应通过连接线与总等电位联结箱可靠连接。

低压配电线路采用制。

电气设备的工作接地保护接地和防雷接地共用套接地装置，该接地装置通过接地扁钢与等电位联结箱相连，其接地电阻不大于欧姆。

通讯视听系统本大厦的电话信号引自城市电话信号网，拟在大厦的商场层弱电井内设电话程控换机台及电话配电架台，在大厦的层各弱电电缆井内均设电话分线箱给各层用户提供电话配线，地下层至二层用户电话配线引自二层电话分线箱。

本大厦的有线电视信号引自城市有线电视网，拟在大厦的三层弱电坚井内设置有线电视前端箱，在大厦的三层六层九层十二层十四层设有线电视分配器为本大厦有线电视用户提有线电视信号。

计算机网络系统本大厦的宽带网信号引自城市宽带网，拟在大厦的二层各弱电坚井内设置网络配线