国家‚十二五‛期间‚保民生‛的要求‚十五‛期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了‚保增长保民生保稳定‛的方针，许多地方政府则把发展房地产作为‚保增长‛的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进步飙升。

过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。

进入‚十二五‛，房地产业应从‚保增长‛转向‚保民生‛，在控制防范和释放风险的前提下，进入个平稳健康的发展期。

国家‚十二五‛规划纲要提出要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。

大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。

注重在制度上解决好农民工权益保护问题。

合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张。

城市规划和建设要注重以人为本节地节能生态环保安全实用突出特色保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理‚城市病‛。

进步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市县级人民政府负直接责任。

完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。

健全差别化住房信贷税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。

加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。

完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。

加强市场监管，规范房地产市场秩序。

加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

加强土地财税金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。

强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。

加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

社区旧村改造开发地块暨现代城建设项目，能够有效解决市经济快速增长带来的住房需求问题，而且该小区各项费用收取合理，户型面积合理，完全能够满足中等收入居民的住房需要，有利于促进当地房地产业的健康发展。

二符合省国民经济和社会发展‚十二五‛规划†省国民经济和社会发展‚十二五‛规划纲要‡指出‚加快基础设施建设，打造适度超前功能完善配套协调高效安全的基础设施支撑保障体系。

‛‚十二五期间人民生活水平提高要与经济发展同步。

把保障和改善民生作为根本出发点和落脚点，加快推进基本公共服务均等化。

加快建立健全城乡住房保障体系，努力满足人民群众基本住房需求。

‛‚积极稳妥推进城镇化。

把培育壮大城市群作为城镇化的战略重点，搞好†省城镇体系规划‡修编，积极构筑以半岛城市群济南都市圈鲁南城镇带为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系，力争全省城镇化水平达到以上。

‛目前市居民的生活水平不断提升，对于住房的需求数量及质量要求越来越高，项目主办单位充分利用自己雄厚的资金技术实力，凭借自己的良好信誉，在市进行项目的建设。

该项目的建设，有利于调整住房供应结构，不断提高市人民群众的生活水平。

因此，符合国家省国民经济和社会发展‚十二五‛规划的要求。

三符合市国民经济和社会发展‚十二五‛规划†市国民经济和社会发展‚十二五‛规划纲要‡指出‚全面提升生活性服务业。

适应提高人民生活水平，建设国际旅游名城的需要，加快发展商贸餐饮房地产汽车服务家庭及社区服务业和健康服务业等生活性服务业。

‛‚城乡区域协调发展，全市城镇化水平达到，城市服务功能进步提升，城乡体化发展取得明显进展。

泰城跨入人口超百万的特大城市行列，新泰跨入大城市行列，肥城进入功能完善的中等城市行列，宁阳东平加快向中等城市跨越，小城镇服务功能和吸引力明显提升，新型社区建设和社会主义新农村建设水平明显提升。

‛‚房地产业，调整优化住宅供应结构，改善居民的居住条件和城市环境面貌，提高公共服务水平，提高房地产开发的层次和水平，重视商业地产和商务地产的开发，培育和做大做强市房地产企业。

积极发展建筑与装饰装修业，加快形成批资金雄厚人才密集技术先进融资能力强的大型企业集团和批技术精机制活的专业建筑施工企业。

‛项目的开发，有助于划，必将使城镇人口迅速增加，市房产市场仍有很大的潜力。

三是投资型买房渐成时尚。

随着市城市建设步伐的不断加快，些投资购房者对市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资臵业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成为时尚。

房地产开发商向规模化品牌化方向发展。

随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合重新洗牌后，些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系实现高效与科学管理建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。

为了紧随市大发展的趋势，有效改善居民的居住条件，为社会发展贡献更多的精品小区工程，地产有限公司经研究决定投资建设社区旧村改造开发地块暨现代城项目。

该项目的开发建设，不但盘活了现有土地资产，而且加快了市经济发展的步伐，进步提升了城市品位。

社区旧村改造开发地块暨现代城建设项目符合市城区总体规划，项目选址可行区位优势明显土地手续齐备周边公用配套条件较好工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀各项费用取费全面合理，符合当地工程造价般水平，销售价格合理比价优势明显市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。

项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。

市场现状分析年我国房地产开发投资完成情况年，全国房地产开发投资亿元，比上年增长，增速比上年回落个百分点，比月回落个百分点。

其中，住宅投资亿元，增长，增速比月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为。

年，东部地区房地产开发投资亿元，比上年增长，增速比月回落个百分点中部地区房地产开发投资亿元，增长，增速回落个百分点西部地区房地产开发投资亿元，增长，增速回落个百分点。

年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长，增速比上年回落个百分点，比月回落个百分点其中，住宅施工面积亿平方米，增长。

房屋新开工面积亿平方米，增长，增速比上年回落个百分点，比月回落个百分点其中，住宅新开工面积亿平方米，增长。

房屋竣工面积亿平方米，增长，增速比上年提高个百分点，比月回落个百分点其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

年，全国房地产开发企业土地购臵面积亿平方米，比上年增长，增速比上年回落个百分点，比月回落个百分点土地成交价款亿元，下降，而上年为增长，月为增长。

市房地产市场现状年市房地产市场健康发展。

全年完成房地产开发投资亿元，增长。

商品房屋施工面积万平方米，竣工面积万平方米。

商品房销售面积万平方米，增长商品房销售额亿元，增长。

本项目市场竞争力分析市老城区内规划控制相当严格，基本没有形成规模的住宅项目，筹建新建住宅区均向新城区发展，以西部起步最早，规模也最大东南部开发进度相对较缓。

据统计，地理环境位臵较好的中高档住宅销售情况普遍较好，市场需求趋旺。

市商品房价格最近两年上涨较快，特别是交通和环境较好的地段比较明显。

目前，商品住宅已进入了个产业更新换代时期，新型住宅在质量环境服务方面都有明显的进步和提高。

随着市经济的持续稳定增长，当地居民的生活水平日益提高，尤其是泰城的功能分区调整和大规模建设，部分先富起来的高收入阶层对中高档类房产和改善居住条件有着客观需求，同时也具备了定的高消费能力。

东南部地区是前些年市重点发展的区域。

但由于当时的规划水平有限，而且后期的建设力度不大，所以这个区域始终没有给人们呈现出完整的形象。

九州家园巨菱枫景园等几个大盘的运作，部分提升该区的住宅档次，但从整体而言这个区域内的居住环境还有待进步完善。

地产有限公司经过充分的市场调研分析，结合当地的经济水平，以适应当地购房者的需求为基础，确定合理的销售价格。

本项目即位于市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。

因此，本建设项目在泰城城区开发规划中应是具有吸引力和成长潜力的区域。

为了更好的适应市场需求，本项目的住宅以中小户型为主。

本项目市场定位符合市消费者的实际需要，价格定位合理，在消费者可承受的范围内。

项目进入市场后有较大的竞争优势。

二准入标准确定房地产开发项目的原则确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划年度建设用地计划和城市规划房地产开发年度计划等的要求，应坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱交通拥挤环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

土地使用权的取得该项目承办单位在严格依照†中华人民共和国土地管理法‡†城市房地产管理法‡和国土资源部†招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定‡的基础上获得该项目用地的使用权。

三准入分析房地产行业对技术要求不高，并且市的劳动力充裕，其最主要的准入条件就是资金和土地，第，社区旧村改造开发地块暨现代城期建设项目总投资万元，由项目单位自筹万元，能够达到国家资本金比例的要求第二，该项目土地供应已通过合法土地招拍挂竞争程序获得开发权，建设条件成熟。

该项目建设完全能达到行业准入的条件。

第三章资源开发及综合利用分析资源利用方案该项目涉及的资源主要包括土地资源以及能源水电蒸汽天然气。

该项目涉及土地资源平方米，主要为建设用地。

项目建设严格按照†国务院关于深化改革严格土地管理的决定‡国发号的要求，加强建设用地管理和集约利用。

该项目涉及的能源主要是水资源电力资源蒸汽和天然气。

水资源主要是小区生活用水，由市政供水管网直接接入。

小区内管网沿道路敷设，接各用水单元，完全可以满足该项目的需求。

电力资源主要是生活用电，由当地供电公司专线接入，完全可以保证该项目需求。

该项目采用集中供暖，蒸汽由当地供热公司提供该项目用天然气主要为生活用气，用气接自城市天然气管网，其供气量充足，供气气压供气设施完全能够满足该项目用气需求。

二资源节约措施资源的主要特性资源的有限性无论对资源如何进行分类，在定范围内资源都是有限的，特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。

开采