利进行，而且使居住在此棚户区内居民的住房问题得到妥善解决,对建设小康社会具有重要意义。带动当地经济发展因土地资源有限，经过近几年的经济发展，我市东部第三产业在二环以内已经趋近饱和，若想进步大力发展第三产业，必须要向外扩大土地面积。项目开发整理后可以使我市东部第三产业经济圈进步向东部四环方向延伸，扩充目前现有的面积，形成个新的经济快速增长区域。增加就业岗位，解决剩余劳动力目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第产业为主，因此剩余劳动力过多。项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力就业。项目建成后，该区域经济必会上升个新的台阶，就业岗位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多的问题，增加该区域农村劳动力的收入，促进该区域乃至哈市东部区域的经济快速发展，有利于社会的稳定团结。五主要技术经济指标建筑面积平方米用地面积平方米用地性质居住公建混合用地容积率建筑密度绿地率第二章市场分析我国房地产市场现状及趋势分析对我国现阶段经济运行状况的分析根据国家统计局最新公布的数据显示，年全年国内生产总值亿元，比年增长。虽然国民经济增长的绝对量仍然维持个较高水平，但相对量出现较为明显的回落。其中季度增长，二季度增长，三季度增长，四季度增长。连续四个季度出现经济增长速度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图年国民经济生产总值及增长速率从上图可以看到，最近年国民经济总量仍然处于绝对增长的趋势，但是从年来看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落美国次贷危机造成的经济受损有密切的关系。年全年居民消费价格比上年上涨，其中食品价格上涨。固定资产投资价格上涨。个大中城市房屋销售价格上涨，其中新建住宅价格上涨，二手住宅价格上涨房屋租赁价格上涨。商品住宅投资亿元，增长办公楼投资亿元，增长商业营业用房投资亿元，增长。住宅是人们的基本消费资料，个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点。住宅建设投资般占国民生产总值，占固定资产总值。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，对国民经济的发展有举足轻重的作用。但是要发展成为国民经济的支柱产业，其增加值应占国民生产总值的以上，根据国家统计局年月发布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值比重首次超过，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家的数据相比，我国房地产业发展不是太多。年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房地产快速发展的方向不会变，因为房地产行业的国民支柱产业地位是不容否认的。在当今全球经济低迷的情况下，中国过分依赖的外需受到抑制的时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需刺激消费刺激投资的产业。年国家出台了系列政策个人首购平米以下住房,契税税率下调到个人买卖住房暂免征收印花税个人卖房暂免征收土地增值税最低首付款比例调整为商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的倍个人住房公积金贷款利率下调个百分点就在近期国务院常务会议上刚提出加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房月日再次下调金融机构年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，同时下调央行再贷款再贴现等利率。此外，自月日起，下调工行农行中行建行交行邮储银行等大型存款类金融机构存款准备金率个百分点，下调中小型存款类金融机构存款准备金率个百分点。此外，个人住房公积金贷款利率下调个百分点，其中，年以下含住房公积金贷款利率由原来的降至，年以上原来的降至。以上政策趋势直到年底将不会有太大的调整。从另方面购房市场看，随着国民经济的发展，国民收入水平的提高，人们的住房消费观念已开始改变，住房贷款也日益深入人心。种种迹象表明，今后中国的房地产市场将进入个全新的个人购房时代。国家统计局城调队对全国城镇居民家庭住宅需求情况调查后得出结论目前没有自己的产权房住房需求又很高的城镇居民家庭比例还很大，这部分家庭中普通职工家庭居多，说明目前房地产市场，中低价位的商品房需求量很大。二房地产市场分析市房地产供给分析处于内陆城市，全球金融危机对的房地产板块的影响较小，房地产经过整合调整，建设规模逐渐扩，尤其是住房供求面积连续两年下降，造成了市场住房不足。年，我市主城区新建商品住宅价格月平均涨幅为。其中，月商品住宅均价为元，价格基本没有什么波动从月份开始，价格开始上涨，当月环比小幅上涨月份为全年月涨幅最高，单月环比上涨了，其他月份涨幅基本都在左右。从不同区域价格涨幅来看，上涨最大的是群力新区，由年初的元，年末涨到元，年内上涨了其次是香坊区上涨价格上涨最慢的是松北区，由年初的元，年末上涨到元，涨幅为道外区涨幅略高于松北区，年涨幅为。年各区平均涨幅为。按区域房屋价格高低排列，道里区平均价格最高，每平方米达到元之后依次是南岗区元，群力新区元，香坊区元，道外区元，哈西新区元，松北区元，利民区元。此外由于目前市已竣工的楼盘都是在前几年或物价高成本运营状态下动工的，其建筑成本人工成本相对较高。因此造成了房价的增长。因此，相对于国内其他人口密集游资集中房地产发展发达的城市，楼市将向相对稳定和健康的方向发展。国际上公认，房价与居民收入比应当在的范围，以上房地产市场价格就有泡沫了，处于中间以下阶层的居民购买住房就非常困难。而按中国目前的城镇人均可支配收入，房价与他们的收入之比早已经达到倍以上。调查数据显示，年月，商品住宅成交均价为每平方米元，到了月，数字已经变成元平方米。个月的时间，冰城的房价涨了近元，犹如驶上高速路。而七八月份，冰城更是迎来了房地产市场量价猛涨的时代，其中二级地段和小房型的价格涨幅最大。目前看来，每平方米接近元的均价已经给冰城的百姓带来了极大的购房压力。本项目建设，可以提供廉租住房和低价位住宅用房，可以定程度上缓解购房压力。第三章工程选址与拆迁地理位置拟建工程选址项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路东棵街路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围墙，整个建筑用地呈不规则多边形。项目规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米。二土地取得方式及现状概况项目为回迁安臵项目，用地性质为居住公建混合用地，土地取得形式为划拨用地。用地现状为棚户区住宅和部分小型企业，以及少量的农用地。三拆迁补偿拆迁范围本项目拆迁范围为打通路工程香坊段拆迁情况本项目拆迁总户数户，全部为住宅。详见拆迁统计表。打通路工程香坊段户型统计表序号户型使用面积平方米合计户数建筑面积实际安置面积估计廉租房面积公租房面积合计拆迁补偿政策根据市城市房屋拆迁管理暂行办法和市棚户区改造实施方案的有关规定，结合本市实际，出台了市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定试行以下简称规定。本项目依据此规定，具体实施措施如下住宅房屋拆迁补偿棚户区改造项目的被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位用途建筑面积成新等因素，以房地产市场估价确定。拆迁当事人协商致的，依照其约定。实行产权调换的，按照拆还，结算结构差价的方式执行,由被拆迁人按照被拆迁房屋重臵价格结合成新与产权调换安臵房屋建安成本结算差价。产权调换房屋根据被拆迁住宅房屋的建筑面积，就近上靠标准安臵户型。产权调换房屋户型设计应当符合实际需要，产权调换安臵户型设计标准为室半建筑面积平方米两室建筑面积平方米两室半建筑面积平方米同时设臵保障户型室或室半，设计标准为建筑面积平方米。被拆迁房屋建筑面积在平方米以下的部分，免交结构差价。超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安臵户型内的部分，可以按照综合建设成本交纳购房款。被拆迁人要求超过标准户型建筑面积安臵房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。二住宅房屋拆迁保障被拆迁住宅房屋家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，总建筑面积不足平方米含平方米，因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积平方米标准户型超面积购房款的，可以安臵到建筑面积平方米的保障户型房屋，可以按照安臵房屋的建安成本交纳上靠建筑面积平方米保障户型超面积购房款也可以暂按成本租金标准承租保障户型超出被拆迁房屋面积的部分，待被拆迁人经济条件改善后，补交购房款，变更产权性质。家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，货币补偿金额低于市城市房屋拆迁管理暂行办法规定的最低补偿标准的，按照最低补偿标准执行。对持有城市居民最低生活保障证的被拆迁人或者公有住宅房屋承租人，给予万元照顾对在城市居民最低生活保障证中登记并持有中华人民共和国残疾人证的残疾人，给予万元照顾。具有经济适用住房购买或者货币补贴资格，以及具有廉租住房保障资格的被拆迁家庭，按照本政策进行补偿安臵后，经申请重新核定，仍具有经济适用住房购买或者货币补贴资格以及廉租住房保障资格的，可以按照有关规定直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。三非住宅房屋拆迁补偿拆迁非住宅房屋，按照市城市房屋拆迁管理暂行办法执行。关于无证照房屋的处理对于经市城市规划部门认定为违法建筑，或者提供虚假房屋证照获取利益的房屋所有人，由规划城市管理行政执法公安等部门依法查处，不予补偿。对涉及出具虚假房屋证照的人员，由纪检监察公安等部门依据相关规定予以处理构成犯罪的，依法追究其刑事责任。对于无证照房屋的拆迁，房屋使用人能够积极支持拆迁工作，且同时具备下列条件的，给予救助补贴具有拆迁范围内哈市常住户口家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准房屋具备居住条件和使用功能④长期在此居住且无其他住房。对符合救助补贴条件且具有经济适用住房或者廉租住房保障资格的，可以直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。对不符合救助补贴条件但积极支持拆迁工作，并在规定期限内拆除违法建筑的，可给予适当补贴。对未取得房屋所有权证，但同时具有土地规划等能够证明房屋来源合法手续的，由规划国土资源房产住宅监察等部门组成联合复查组，对审批手续的真实性合法性进行确认无误后，参照有房屋所有权证房屋给予补偿由于历史原因造成手续不全的被拆迁房屋，由联合复查组进行确认后，参照有房屋所有权证房屋给予合理补偿。补贴标准由各区政府根据实际情况自行制定。对无证照房屋的处理，应当进行公示。其他相关规定符