弊端土地利用粗放，土地资产流失由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。管理体制不顺，管理难度较大城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空，城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。人口构成多元，社会治安堪忧城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。公共设施缺乏，环境问题严重城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。村民素质较低，就业问题严峻由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。另外，城中村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。城中村改造的历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通绿化环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完成二环内个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春天已经来临。第三部分拆迁还建的规模及建设内容拆迁内容城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋拆迁面积为平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为平方米，补其他周边地区的距离。规划中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的交通出行，进步巩固徐东交通枢纽地位。二七大桥的开建及水东路的规划将对项目产生定的利好，已经开工建设的地铁四号线期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值的提升。规模优势从项目开发预期上看，项目总用地亩，净用地亩，总建筑面积平方米，户数户，停车总数辆，利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。此外，本项目还具有如下优势从人口结构上看，区域人口基数突破百万，为楼市的发展提供潜在的支撑。据统计，年，武昌区人口总数约为万人，人口出生率为，自然增长率为，全区人口呈稳步增长态势。庞大的人口基数是区域楼市购买力的潜在支撑。从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平，市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间。年数据显示，武昌区居民年平均工资水平持续增长，年间实现翻倍增长。年武昌区在职居民工资水平达元，较全市平均水平高出元。为楼市的发展提供重要的支撑。从投资结构上看，区域房地产投资较为突出，楼市相对活跃。年来，武昌区固定资产投资总量增长较快，整体增幅在以上。年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，达亿，其中房地产开发投资亿，占。从居民消费活跃程度上看，整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力。从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。年武昌区社会消费品零售总额直保持稳步增长，年间社会消费品零售总额实现近倍的跨越。年，在七大主城区中，武昌区社会消费品零售总额仅落后于江汉区排名全市第二位，较汉阳区高出近倍。第五部分项目选址与自然条件项目地点项目位于洪山区和平乡友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。项目的自然条件地形及地震情况本项目所用地块地势基本平坦，根据国家标准建筑抗震设计规范和中国地震动参数区划图，武汉市抗震设防烈度为度，本地区地震基本烈度为度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组，该场地拟建建筑物抗震设防烈度为度。工程地质与水文地质条件工程地质条件按地层年代成因及其物理力学性质，将项目区场地土层从上至下划分为个岩土单元层个亚层，各土层特征分述如下耕植土褐色为主，含杂色，植物根系较发育，松散稍湿，高压缩性。主要成分为粘性土，夹小碎石，局部地势低洼处含褐色淤泥类软土。大部分地段般厚度，个别地段超过。混卵石粘土灰黄色，可塑硬塑状，含少量铁锰质氧化物及高岭土，以粘土为主，含卵石，粘土为硬塑状，卵石成分以石英砂岩砂岩为主，含量及砾径极不均匀，般在左右。该层在场区均有分布，层厚。淤泥质粘土深灰色灰褐色，软塑流塑状，含腐殖质，局部夹粉质粘土及粉砂。该层在场区均有分布，层厚。砂层粉细纱由全新统冲积形成，稍密松散，中等压缩性，理深，厚度。饱和状态，透水性强。中粗砂砂砾石全新统冲积形成，中密稍密，埋深，厚度。低压缩性承载力高，稳定性好，是区内较好的地基持力层。透水性强，赋存丰富的孔隙水，是区内主要地下水含水层。白垒戏东湖群砂岩砂砾岩，根据其风化程度不同可分为以下两层强风化砂岩砂砾石紫红色，细粒结构，中厚层状构造，风化成棱角状碎块，砾石成分以石英岩钠长变粒岩变晶屑凝灰岩为主，可见少量粗面岩玄武岩呈棱角状次棱角状。该层全场区均有分布，层厚。中风化砂岩砂砾石紫红色，细粒结构，中厚层状构造，岩石坚硬完整，属中软类岩石，与下覆地层呈角度不整合接触。该层全场区均有分布。根据武汉市区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。水文地质条件场地地形平坦，地表水系发育，项目区周边紧邻东湖和沙湖，地表水主要为湖水，大气降水大部分汇入沟渠，少量入渗地下，补给地下水。地下水类型按其埋藏条件可分为上层滞水孔隙承压水及基岩裂隙水三种类型。上层滞水赋存于上部耕植土粘土及淤泥质粘土中，无统自由水面，接受大气降水和地面排水的垂直下渗补给，水量般较小。孔隙承压水赋存于细砂层及中粗砂砂砾石层中，接受区内承压水的补给，水量较大，是区内主要含水层，赋水性好，透水性强，地下水位受区内湖面及长江水位的控制，地下水主要受横向补给，向长江排泄。基岩裂隙水主要赋存于下伏砂岩及砂砾岩中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承压水的补给。根据本地区经验资料及区域地质资料，场区内地下水对混凝土不具腐蚀性。项目地点气候情况场区地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变春末夏初气候温和，雨水充沛，风向多变秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年月为高温期，月至次年月为低温期，并有霜冻和降雪发生。年平均气温为，多年月最高平均气温月，最低平均气温月。月最冷，极端最低气温，极端最高气温，无霜期为天。年平均降水量，降雨集中在至月，月至次年月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的，夏季雨量占全年降雨量的，秋季雨量占全年降雨量的，冬季雨量占全年降雨量的。年降水量最高，年降水量最低，年平均蒸发量。绝对湿度年平均毫巴，年平均相对湿度。第六部分项目环境影响分析项目建设期对环境的影响环境空气影响分析项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗干燥有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应撒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。地表水环境影响分析项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建