基本公式式中购置开发场地的价格总开发价值或开发完成后的不动产资本价值整个开发项目的开发成本开发商合理利润。二根据估价对象细化的公式•求生地价格公式•所谓生地，指已完成土地使用批准手续包括土地使用权出让手续可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”通路通水和通电条件，同时地上地下待拆除的房屋构筑物尚未拆迁。二按估价对象细化的公式求生地价值的公式适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方计和工程预算期自取得土地使用权至开工建设前期工程建设期自开工建设至建设竣工建造期空置或租售期自工程竣工至销售完毕开发建设周期应根据项目可行性研究项目的特点工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。•确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本管理费用销售费用销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。•确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同地区相同类型同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。•开发期般能较准确地估算。但在现实中因些特殊因素的影响，可能使开发期延长。这类特殊的非正常因素在估计开发期时般不考虑。•经营期特别是销售期，通常是难以准确估计的，在估计时应考虑未来房地产市场的景气状况。五开发完成后不动产价值的测算•开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的个日期但考虑预售和考虑延期租售的是例外。•开发完成后的房地产价值般是通过预测来求取。对于习惯出售的不动产采用市场比较法或市场比较法与长期趋势法相结合的方法确定开发完成后的不动产总价总售价对于习惯出租的不动产如写字楼商店旅馆餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。六估算建筑费专业费等开发成本开发建筑成本费用包括直接工程费间接工程费建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。开发建筑成本费用的计算方法可采用比较法，也可采用建筑工程概预算的方法。比较法通过当地同类建筑当前的平均般建筑费用来推算单位建筑面积成本总建筑面积专业费用包括建筑师的建筑设计费预算师的工程预算费用等，采用建筑费用的定比率估算不可预见费用总建筑费用和专业费用之和的七投资利息的计算投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列个方面应计息的项目。全部预付资本，包括未知需要求取的待开发房地产的价值投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。销售费用和销售税费般不计息。包括地价款开发建筑费专业费不可预见费用等•计息期的长短。计息期是项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点。•值得注意的是，需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点次付清，所以，其计息的起点是估价时点。有些费用不是发生在个时间点，而是在段时间如开发期或建造期内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分。第五章剩余法基本要求了解剩余法的应用领域。熟悉剩余法的应用特点适用范围现金流量折现法和传统方法的区别。掌握剩余法的概念公式估价步骤及各项参数的求取。难点及重点剩余法相关概念和理论的理解掌握剩余法中相关费用的求取及土地价格的计算。第节剩余法概述剩余法概念又称假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造买卖有关的专业费用利息利润税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的种方法。本质是以房地产的预期开发后的价值为导向二剩余法原理•它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本费用以及利息税费和利润等之后所剩的数额。三特点及适用范围特点剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定土地最佳利用方式开发完成后的不动产售价土地开发费用和正常利润二适用范围•适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如•待开发的土地包括生地毛地熟地在建工程可装修改造或可改变用途的旧房包括装修改建扩建，如果是重建就属于毛地的范畴，以下统称为“待开发房地产”。•对于尚未明确的规划设计条件的待开发房地产，难以采用剩余法估价。待开发土地的估价待拆迁改造的再开发房地产的估价仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价现有新旧房地产中地价的单独评估除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格确定具体开发项目的预期利润确定开发项目中的最高控制成本费用第二节剩余法的基本公式利用剩余法评估土地价格的基本公式式中购置开发场地的价格总开发价值或开发完成后的不动产资本价值整个开发项目的开发成本开发商合理利润。二根据估价对象细化的公式•求生地价格公式•所谓生地，指已完成土地使用批准手续包括土地使用权出让手续可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”通路通水和通电条件，同时地上地下待拆除的房屋构筑物尚未拆迁。二按估价对象细化的公式求生地价值的公式适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费适用于将生地开发成熟地的公式•生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费求毛地价值的公式谓毛地，指已完成土地使用批准手续包括土地使用权出让手续，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值