划和发展前景，近年来市区的住宅价格持续上升，依托强劲的本地消费能力，市区的商品住宅价格在逐步向线的常平樟木头地区靠近◇三是东莞的其他区域，正如前文所述，东莞的城市发展以各镇自我发展为主，因此除常平樟木头和市区之外的其他地区，房地产市场的发展呈无序状态，造成销售价格不能同二线地区靠近，维持在元∕平方米的较低空间内价格分布由于东莞本地的相关机构对整体楼市价格未有明确的统计，因此为了能够更好的把握目前的价格分布，我们此次就以莞城周边地区采集的数据进行归纳分析，结果如下图住宅市场进程图东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞市的自建房和合作房的比例非常高，这对于商品房市场有很大的冲击东莞的房价收入比处于个相对比较合理的范围，房地产价格没有脱离居民的承受能力从整体来看，东莞与深圳和广州相比，房地产市场发展有定的差距，主要的原因还是住房的商品化程度太低三东莞市城市建设发展分析东莞市整体发展状况基础设施建设东莞的基础设施建设取得了显著成就年东莞预计投资亿元，加速建设市区项重点工程项目，其中在年已动工在建的项目有项，总投资约亿元，包括城市功能配套类工程的行政办事中心展示中心图书馆科学技术博物馆青少年活动中心海关大厦市区群众艺术馆人民会堂东莞大剧院等，以及市政交通设施类的莞龙路改造五环过境路东江大道鸿福西路东莞运河樟村水质净化厂等计划在今年动工的项目有限公司个，投资亿包括城市中心区广场建设中心区环境完善工程黄旗山城市公园首期建设东江西岸岸线整洁运河两岸景观改造鸿福西路景观建设及城市交通设施类的改造等交通设施建设东莞市路网交通发达，现区内有广深公路国道莞惠公路省道莞龙公路省道十三条联网公路广深珠高速公路莞深高速公路虎门大桥等干道随着年市区条道路改造的全部完成和东江大道鸿福西路将于今年月份建成通车，加之沿路穿衣戴帽工程夜景灯光工程的实施，各条路段进行绿化美化净化，整个市区道路交通环境将得到明显改善特别是三环路含东江大道鸿福西路的全线贯通，将为市区交通整治带来十分便利的基础条件，大量车辆将通过三环路分流，避免了各种车辆过度集中于旧城区的拥堵挤塞状况同时，加快五环快速路的建设，将进步改善路网结构，市区交通网络将实现全面升级今明两年，东莞市将筹资亿元，改造条市域主干公路，总长公里，涉及东莞市内沿线个镇区，年内全部改造完毕这条公路主干公路改造完成后，将加速珠江三角洲城市之间的客货周转，节约运输时间和成本重点工程建设改革开放特别是市委市政府制定“网两区三张牌”的发展战略以来，全市园区建设呈现出蓬勃发展的态势，集聚效应十分明显，开发层次不断提升松山湖科技产业园虎门港开发区和东部工业园等三大龙头工业园建设进展顺利，园区对于东莞经济发展的贡献分额逐渐增大，其创造的工业产值占全市以上，出口总额占全市的半壁江山此外，园区建设对于推进东莞市城市化进程的作用也越来越明显，园区已成为东莞经济发展的新的增长点松山湖科技产业园东莞松山湖科技产业园是东莞市政府投资开发的省级高新技术开发区，是未来东莞的经济和科技中心，是今后东莞经济发展的龙头该园区位于东莞市中部，规划面积平方公里，其中有近平方公里的湖面，自然环境十分优美园区的规划设计强调自然环境与科技产业城市建设社会事业的协调发展，打造“科技共山水色”的城市形象虎门港开发区东部工业园区位于东莞市东部，常平横沥企石和桥头四镇的交汇处，总面积达平方公里，是东莞继松山湖高新科技产业园虎门港开发区之后，又跨镇区建设的大型工业园区工业园的定位是以现代制造业生产加工为主的工业基地，兼有部分现化制造业的研发功能，同是具有休闲度假文化教育等功能东部工业园的启动，将会形成个以常平为核心，横沥企石桥头三镇为副中心的城市格局，建成后不仅辐射四镇，同将有效吸纳东部各镇区产业，强化周边镇区的城市功能，形成组团式城市的新格局个房地产市场要想持续快速的发展，需要多元化的产业做基础，同时还要保证强大的市场消费力东部工业园对东部板块房地产业的发展无疑将起着积极作用城市化发展年，东莞的第二产业比例已高达，城市建设成为进步提升城市竞争力的瓶颈，因此加速城市化进程显得至关重要现时的东莞正以前所未有的热情进行基础设施方面的建设全市个镇区都在进行总体规划的修编，明确提出打造新中心区的就有个，可以看出与城市建设相生相长的房地产业面临着巨大的商机总结政府投入巨资打造东莞城市中心，进步完善道路和公交系统，将会促进东莞的城市化进程，进而带来房地产的飞速发展二东莞市整体规划状况根据年东莞城市总体规划，总体规划将东莞全市域范围，平方公里全部确定为城市规划区，实行城乡统的规划管理规划期限为近期年，远期为年东莞市将成为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色的现代化中心城市强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点发展石龙塘厦长安樟木头麻涌等中心城镇到年，中心城区人口控制在万人左右，城镇建设用地控制在平方公里以内积极贯彻“城镇进圈工业进园民宅进区”的原则，切实加强生态环境的保护未来年，东莞将围绕建设以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的发展目标，努力实现从国际制造业基地向国际制造业名城转变从城乡体化向城市现代化转变全面建设小康社会向率先基本实现现代化转变根据上述战略构想及打造制造业为特色的现代化中心城市的发展目标，东莞市政府明确打出了“网两区三张牌”的工作思路“网”，即把东莞平方公里作为个整体来规划建设，构筑环绕全市的水电气路港等高标准基础设施网，提高城市承载能力“两区”，即大力推进城市新区和松山湖科技产业园区的建设，寻求新的增长空间，从整体上提高东莞的集聚力和竞争力“三张牌”，即突出打造城市牌，外资牌和民营，形成新的增长动力和发展优势东莞城镇空间布局结构全市分为四大经济片区以市区为中心，包括石龙茶山寮步麻涌等镇的西北经济片区，是全市政治经济文化中心，公路枢纽，珠三角高新技术产业基地之，外向型加工贸易三高农业基地以虎门为中心，包括长安厚街等镇的西南经济片区，是外向型港口工业和出口贸易区，旅游中心和爱国主义教育基地以常平为中心，包括大朗黄江等镇的中北经济片区，是全市铁路交通枢纽加工贸易区和外贸仓储基地以塘厦为中心，包括樟木头清溪凤岗等镇的东南经济片区，是综合性加工工业基的和旅游度假区市域交通规划根据市的“网两区三张牌”的工作思路，对全市路网建设总体规划进行了修改和完善，将全市平方公里国土作为个整体进行统筹规划突出重点，以高速公路建设为中心，建立和完善与现代化中心城市生活和知识经济时代相适应的高速化网络化的基础设施，逐步实现基础设施现代化初步构筑“六横四纵”高速公路网，“六横”是北环高速公路莞沙高等级公路莞桥高等级公路清塘高速公路常虎高速公路深圳大外环高速公路“四纵”是沿海高速公路广深高速公路莞深高速公路博深高速公路与此同时，完善国道省道联网公路网按“宽洁绿美净通”的要求，公路的安全配套设施达到规范化标准化，主干公路主要路口实现立交化，创建“文明路”“样板路”，建设网络化道路，实现村村通公路为形成东中西“三线联动”的经济发展格局，重点发展中部松山湖科技产业园东部工业园西部沿海产业带，并规划设计三条大道联接三大工业园区松山湖大道连接东莞市区与松山湖科技产业园的城市干道，全长公里近期规划的是由五环同沙立交至松山湖段，全长公里东部快速路位于东北部地区，起于五环快速路东南侧松山湖立交沿线经寮步茶山东坑横沥石排企石桥头等镇，最终接入东部工业园环城路，全长公里，定位为快速干道，道路两侧各米宽的绿化景观带港口大道位于西部，主要用于集散莞城与虎门港之间的交通，起点于东报告摘要开发企业东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发销售租贷及管理业务，注册资本人民币，万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。项目简介本项目位于东莞市莞樟大道与五环路莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积平方米指和型，建筑面积平方米，建筑密度不大于，建筑高度控制在层以下。项目经济效益指标项目总投资元项目销售收入元别墅住宅销售率商业销售率税后利润成本利润率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期年贷款偿还期年结论风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。风险及建议寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行律按照个人商业用房贷款管理规定执行。东莞市宏观市场环境分析东莞市概况东莞位于珠江三角洲东北部，东临惠州博罗，南连深圳，