甚至长期闲置，老城区和商业中心店铺出租率也有不同程度下降。市区青云峰路近万平方米建材大市场闲置几年，至今没有开张金巢大道大型市场许多店铺门庭冷落，店铺闲置率达以上赣东大道大公路是我市商业中心，近期，店铺转让广告也频繁出现，二楼商铺基本处于半闲置状态。有资料显示，截至去年底，市区商业网点近个，营业面积万平方米，但其中闲置网点数达个，营业面积万平方米，造成商业资源浪费较大。商业地产就是有经营用途的房地产，是商贸流通业的前沿，也是商业发展晴雨表。近几年，市城区迅速拉大框架，楼盘遍地开花，房地产市场发展进入快车道。但房地产市场快速发展并没有将商业地产带入良性发展轨道，许多楼盘住宅销售红红火火，商铺交易却冷冷清清。谈及我市商业地产，位房地产销售商连连摇头，这两年商业地产与住宅房产销售和价格呈现冰火两重天态势。有资料显示，去年我市社会消费品零售总额亿元，其中城市消费品零售额亿元，数据表明我市商贸流通业的发展水平不高。“导致商业萎缩的原因较多，但主要有三个方面是市城区的商业网点发展无序，缺乏商业中心分区设置，布点随意，商业网点布局不合理，专业特色不明显，缺乏特色商品街，群众购物难找到卖场，部分购买力投向南昌二是零售网点总量失控，业态雷同，导致同业竞争激烈，致使小商店过多过密，城市边缘街道的店面大量闲置三是商业网点不规范，大型零售网点缺乏停车位，门店外观形象较差，居住区及社区商业网点配套不够，标准不高。二商业优势本项目的地理位置优越，是原市政府办公大院所在地，在当地为核心商业街的中心，商业气氛成熟，本项目的开发引起当地政府的高度重视，未来将建成抚州市的商业项目地标，为当地的商业升级提供个优越的经营平台。同时由于地势东高西底，也给本项目带来不同的特点。根据现商业设计方案由于本项目特殊的地势东西相差九米，从赣东大道看是地上两层，从次入口看是地上五层，结合项目自身物点，我司根据现设计方案产品规划提出以下建议扩大方案二中地下开挖部分，形成室内外双主题商业广场入口处主题广场可举行大型活动，室内主题广场可滚动举行商业活动。扩大下沉式主题广场开挖部分入口主题广场剖面示意图首层首二层成为开放式商业空间，沿连廊部分的商铺因人流量的增加全部成为黄金铺位。下沉式广场室内图示西大街赣东大道下沉式广场下扶梯二购物中心顶部加装玻璃天棚为了在市场上要达到有所创新，我们建议可以在加装玻璃天棚，使商业街成为整个商场的中庭，不但提升档次同时为消费者提供休息场所，对商业体来说聚集人气是第大要义。三内外部空间规划聚集人气的除了商业业态本身的吸引力之外，非商业空间如外部空间，行走体验空间，休憩空间更加重要，可以使人们有更充足的理由来到这里驻足和游玩，并和内部空间连接互动，融为体，无形中增加了人气，更增加了他们消费的可能性，甚至为商业体本身的品牌添砖加瓦，同时也可以增加临时商业面积并主办全天候的商业及促销活动。四购物中心广场建议商业前的广场也可以将玻璃天棚延伸出来，形成统的整体，从造型上突破传统的半园型广场，让任何路过的客户都有驻足停留的新奇，引客入商场。商业连廊回廊观光电梯设置本项目商业设计目前规划将商业分为南北两块。商业面向主干道设立半圆型的露天广场来聚集人群。地上部分通过联廊相连，采用错落式联廓目前美国沃尔玛超市已签约入驻本项目，将在西大街层和二层开设近平米的超市卖场，这也是抚州市第次引入这家世界强之首的连锁业巨头，这也充分证明了本项目的建设在抚州市地位及优势，同时也表现本项目在当地的无限商业价值。图示白色部分为沃尔玛超市位置错落式连廊关于沃尔玛沃尔玛公司由美国零售业的传奇人物山姆•沃尔顿先生于年在阿肯色州成立。经过四十多年的发展，沃尔玛公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。目前，沃尔玛在全球开设了超过,家商场，员工总数多万人，分布在全球个国家。每周光临沃尔玛的顾客亿人次。沃尔玛年进入中国，经过十年的发展，沃尔玛目前已经在全国共个城市开设了家商场，包括沃尔玛购物广场山姆会员商店沃尔玛社区店三种业态，其中沃尔玛购物广场家山姆会员商店家，社区店家。沃尔玛至今在华创造了超过,个就业机会。沃尔玛在中国的经营始终坚持本地采购，提供更多的就业机会，支持当地制造业，促进当地经济的发展。目前，沃尔玛中国销售的产品中本地产品达到以上，与近万家供应商建立了合作关系。沃尔玛贯视供应商为合作伙伴，与供应商共同发展。年月，在由上海商情供应商满意度测评办公室中心发布的供应商满意度调查报告中，沃尔玛问鼎多项满意度最高指标,再次被供应商选为“综合满意度最高的连锁卖场”。此外，沃尔玛每年直接采购中国商品出口金额约为亿美元，估计间接采购金额也超过亿美元。据悉，台湾新索丽公司度在武汉南昌和安徽芜湖三个城市间徘徊，最终在权衡三城市电子元器件的制造历史以及政府的扶持力度两大因素后，决定将生产线落户南昌，并与中国电子进出口公司江西公司江西中天电气有限公司三方合资组建“南昌新索丽科技有限公司”。按规划，新索丽公司将力争实现年产显示器万台销售收入亿元利税总额亿元的目标。由于新索丽在台湾就是赫赫有名的电子制造企业，并与韩国三星日本三菱美国沃尔玛有着长久的业务联系，能够吸引新索丽投资南昌，不仅意味着新索丽将“喂大”数十家南昌配套企业，也意味着三星这样的世界巨头将加大与南昌的联系。据新索丽总经理钱江透露，该公司已经拿到了三菱万台显示器的订单，这意味着什么这意味着南昌年可以创汇亿美元。而沃尔玛的订单大致为万台公司还与三星合作进行生产，其三星显示器已经在该公司的生产线上试产。到年将使所有商场水资源消耗减少半。还将规划开设家环保示范店，它将节省的能源使用。同时还将使现有商场的能耗减少。未来两年内，通过使现有的沃尔玛中国商场超市的能效提高，每年将减少万吨温室气体的排放。在中国，沃尔玛是连接平均每周,万顾客和上千供应商之间的桥梁。这将成为联合顾客和消费者共同推动可持续发展的催化剂。通过与商务部的紧密合作，将推广定点农场计划的成功经验，该计划使沃尔玛能为消费者提供更优质环保的农产品，并能使农民获得更丰厚的经济回报。到年，计划使百万农民加入这个项目，并从中受益。提到能源。众所周知，中国对高能耗产品如电视的市场需求现处于稳定增长状态。今年，中国的消费者将购买九百万台平板电视。未来两年，这数字几乎将翻番。到年，沃尔玛计划使出售的所有高能耗电器比现在节能。相当于减少吨煤炭的能源消耗，为消费者节省万人民币的能源开销。要确保出售的电子商品所含有害物质更少。两年之内，至少半的上架出售的电子商品达到标准。是规定减少电子产品所含有害物质含量的国际标准。最后，为节省更多能源减少废弃物排放，到年，将与供应商共同努力，减少所有产品的包装。三住宅部分鉴于融旺国际公馆在抚州市场中的地位，及项目所处之地理位置产品规划商业地段拍地成本等因素决定，融旺国际公馆抚州市场的地标项目。产品定位区域标杆性产品融旺国际区域最高档住宅区客源定位公务员阶层。指政府机构及各事业性单位中管理人员，预计占整个楼盘销售的。为了生活购物休闲的方便子女就学就近安全又有质量，为改善住宅条件，这部分公务员将在本项目产品置业生活。自营产业者。指全市各类私有企业或私有经济所有者。这部分人员收入相对较高，对商业价值有强烈的向往和追求，追求享受型的生活环境与设施。本项目产品正好迎合了这部分人的消费需求，预计占整个楼盘销售的。周边县市迁移者。主要为全市其他县高层领导，由于他们经济收入相对较高，向往地级城市综合环境，向往成熟配套的的小区物业环境。出于工作调动或者儿女就学等原因，在居住上会向中心城市聚集。这类人员预计占整个楼盘销售的。首次置业孝顺父母城市拆迁等原因需购房者，预计占整个楼盘销售的。竞争个案对比目录第章宏观分析第部分宏观经济„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二部分抚州市场状况及房市分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三部分年抚州房地产市场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四部分年土地市场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五部分抚州城市建设„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第六部分城市未来规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章项目解析第部分项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二部分项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三部分项目产品市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三章财务分析第部分项目特点及装修标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二部分项目评估及资金筹措计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三部分项目销售收商品房销售平均价格为平方米，同比上涨。从年年初开始，商品房销售均价继续呈小幅上涨趋势,直持续到月份才止升转降，年底反弹上升至元平方米，比年初上涨元平方米。从全年同比增幅情况来看，全年商品房