交通疏散通道，且直接疏散到室外。功能分区明确，垂直交通流畅。商场内设台货梯，组自动扶梯，住宅部分设三台消防电梯，均暂选用上海永大电梯设备有限公司生产的系列电梯产品。建筑空间层次和建筑立面造型采用传统的三段式构图方式,经典的比例关系,现代的建筑语言与处理手法,巧妙地将主楼与裙楼设计成统的优美整体,造型新颖的建筑,极大的改变了周围的景致,是岭步行街北辅道的举足轻重的建筑,为旧城改造提供又成功范例。岳阳大厦属二类高层米以下商住楼建筑设计实质上就是城市外部空间的设计,主体设计采用板式高层平面形式综合点式高层平面利用率大的特点，通过立面大小不的窗户虚实变化的阳台,形成强烈的光影效果,运用高层住宅特有的重复韵律来营造建筑外型,流畅的弧线形外阳台立面,顶部挑出的薄壁遮阳板,使得建筑物具有灵动感,整幢建筑既具有浓厚的商业气息又不失现代商住楼的风格,二者达到了有机的统,这样的设计具有独特的识别性,极大的丰富了城市建设的轮廓线,在岳阳建筑群中独树帜,为岳阳大厦树立了良好的形象。裙房采用开放的入口,高大的门墙及极具现代感的悬索构架使主入口十分醒目,主楼采用突窗,使各住户视野更加开阔，使整个建筑更加舒展,裙楼上低矮女儿墙和不锈钢栏杆更加加强了建筑的现代感,它与主楼交相辉映,从而形成幢完整协调的建筑。笔直的分户墙直冲云天，更加强调了高层的挺拔感，黄色和红色的大胆运用既打破了色彩的单调同时又构们的视觉中心,并以此来渲染岳阳大厦的商业气氛。主楼外墙采用浅褐色高级外墙面砖,净片玻璃。裙楼的不锈钢窗格花岗岩柱面强调质感,轻巧通透的雨篷增强了建筑现代感,突出了形象。建筑二层上面设有屋顶花园，将自然引入建筑顶部，形成空间立体绿化体系，给住户带来优美的居住环境。建筑装饰设计本着经济适用美观的原则，本大楼装饰以中档为主。外墙饰面为暖色调，主要用浅褐色面砖，窗户采用净片玻璃，底层采用厚透明钢化玻璃，局部用磨光花岗岩加以点缀。二层为普通玻璃窗。内外墙采用加气混凝土砌块，其材料做法按民用建筑有关的防火隔声和卫生要求确定。商场采用磨光高级地砖地面，轻钢龙骨铝合金扣板吊顶。门窗有防火要求的房间采用相应的防火门，防火分区之间的间隔门为甲级防火门。住宅采用塑钢窗和夹板门,部分通向前室的户门采用乙级防火门防水屋面为上人屋面,其防水等级为二级。内排水，珍珠岩找坡，第道防水层为现浇钢筋混凝土刚性防水,第二道增设柔性卷材防水。地下室防水根据甲方要求采用外排水和结构自防水的做法。四公用辅助工程给水排水系统从市政给水管网上大楼两侧各引入根的进水管，并在室外造成环状管网，本大楼采用市政给水管与屋顶水箱联合供水方式供水，五层以下利用市政管网压力供水，六层及六层以上利用屋顶水箱贮层，生活用水泵供水。大楼的污废采用雨污分流，清污分流的原则，雨水污水分别排入城市雨污水管。电力电气系统负荷等级本大厦地上十四层，地下层，总高不超过,为二类高层民用建筑。消防设备包括消防水泵喷淋水泵消防电梯火灾自动报警及联动装置用电负荷及各楼层的应急照明负荷为二级负荷其它均为三级负荷。供电电源本大厦变配电所拟引市电作为高压供电电源。变配电所内设高压环网柜两台进线柜和计量柜，另设台全自动化柴油发电机组作为自备应急电源。负荷计算本大厦设备容量为，计算负荷为，采用低压电容集中补偿，补偿后功率因数为。拟设台的干式变压器消防负荷设备容量。柴油发电机组容量为。继电保护与计量高压环网柜采用高压开关保护电能计量采用高供高计方式，计量方式经当地供电部门确认。对于需要单独计量的低压用电设备，在低压配电柜内设置计量装置。功率因数及补偿方式在变配电所设置套无功功率补偿装置，补偿容量可自动调节，功率因数控制在内。在本大厦地下层设变配电所，内设环氧树脂浇注干式变压器和全自动化柴油发电机各台。正常情况下，由变压器供电市电停电或变压器检修时，柴油发电机经秒延时自动启动，保证消防和应急负荷正常供电。电力照明及控制配电方式及电压配电采用树干式和放射式相结合的方式，空调水泵风机电梯等大型设备及消防设备采用放射式供电各层照明负荷主要采用树干式供电消防和应急负荷采用两路电源现场切换，以提高供电的可靠性。动力配电采用,照明用电为。局部照明采用安全电压。导线电缆选择及敷设方式电缆及电线均采用阻燃型。引上电缆沿电缆竖井敷设。层动力电缆沿桥架敷设由照明箱至灯具的塑料电线穿阻燃管沿墙楼板梁暗敷。光源与灯具车库商场和办公室采用高效节能荧光灯，楼梯间为环形节能灯，大空间照明灯具集中控制，楼梯间走道及小开间房间灯具就地控制疏散楼梯间走道办税厅地下层设备用房，消防控制中心变配电所等设有应急和疏散灯，由应急照明配电箱供电。控制活水泵由水箱水位自动控制或手动控制消防设备由消防联动控制或手动控制。防雷与接地本建筑物属三类防雷建筑物，在屋顶四周敷设避雷带以防直击雷。利用柱内主筋作引下线，建筑物基础钢筋作接地极。在大厦进户处设总等电位联结箱，变配电所接地母排进入建筑物的金属管道电缆的金属外皮均应通过连接线与总等电位联结箱可靠连接。低压配电线路采用制。电气设备的工作接地保护接地和防雷接地共用套接地装置，该接地装置通过接地扁钢与等电位联结箱相连，其接地电阻不大于欧姆。通讯视听系统本大厦的电话信号引自城市电话信号网,拟在大厦的商场层弱电井内设电话程控换机台及电话配电架台,在大厦的层各弱电电缆井内均设电话分线箱给各层用户提供电话配线,地下层至二层用户电话配线引自二层电话分线箱。本大厦的有线电视信号引自城市有线电视网，拟在大厦的三层弱电坚井内设置有线电视前端箱，在大厦的三层六层九层十二层十四层设有线电视分配器为本大厦有线电视用户提有线电视信号。计算机网络系统本大厦的宽带网信号引自城市宽带网，拟在大厦的二层各弱电坚井内设置网络配线箱，本大厦内各单元的所有信息插座的配线均由本单元网络配线箱配出。火灾自动报警及消防设备联动控制系统本大厦采用中央报警联动控制系统，消防控制室设在大厦的商场层，设直通室外出口门朝外开。火灾自动报警系统及联动系统拟采用上海松江报警设备厂生产的摸拟量火灾报警联动系统,消防控制室设有火灾报警控制器和联动控制柜。在大厦内按不同场所分别设置感烟探测器,感温探测器和手动报警按扭,通过相应模块将水专业设置的消火栓报警按钮,水流指示器等接入总线系统作为报警信号。报警信号通过总线传输至消防报警器上经确认后按要求联动各相关消防设备,并接受其回馈信号。各楼层均有直通消防控制室的消防对讲电话,消防控制室有直通电话。目录第章概论第节项目背景第二节项目可行性研究报告编制依据及范围第三节项目的推出第四节项目的概况第五节结论和建议第二章市场分析第节项目的建设内容第二节项目建成后的环境特点第三节项目建成后的销售条件第三章建设用地的选址第节场地条件第二节建设条件第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则第二节项目总体规划方案第五章建设投资估算及资金筹措第节投资估算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第二节资金筹措计划第三节项目总价值及盈利能力分析第六章项目建设实施进度第七章经济评价第节环境及社会效益第二节项目建设的费用指标及成本分析第三节财务分析第四节项目敏感性分析第五节偿债能力分析第八章研究结论附件国有土地使用权出让合同市发展和改革委员会岳发改投号立项批文市规划局项目评审会议纪要设计院编制的初步设计方案建设方项目方案书湖南房地产评估咨询有限公司相关证件委托方相关证件其他所需要的文件。第章概论第节项目背景项目名称岳阳大厦二项目建设性质项目开发三项目建设地点岳阳市步行街道四区位与交通条件岳阳市地处江长江三线京广线国道线京珠高速公路线三省湘鄂赣四水湘资沅澧的多元交汇处，有“湘北门户”之称，有吨级的城陵矶外贸码头，是湖南省唯临江而立的沿江开发城市，有得天独厚的交通区位优势。岳阳是座历史文化名城，具有两千五百多年的历史，辖区内有著名的岳阳楼君山和张谷英村等名胜古迹，年被评为国家优秀旅游城市。改革开放以来，岳阳的工业显著增长，以岳阳兴长正虹饲料岳阳兴长和天科技等上市公司为龙头，形成了石化饲料机电食品加工和纺织等支柱工业，年岳阳市为亿元，比上年增长人均取得历史性突破,固定资产投资亿元，比上年增长社会消费零售总额亿元，比上年增长城市消费品的零售额亿元，比上年增长商品零售价格总指数,市场物价“温和可控”年年末全市金融机构各项存款余额达亿元，比年初增加亿元，城乡居民收入继续提高。年全市城市居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长。农村居民人均纯收入为元，比上年增加元，增长。显示岳阳经济保持良好的增长势态。五项目建设单位及造福，为政府分忧，早日完成街建设，周边改造的重要任务，为街整体布局添上亮丽的笔。二适应市场需求市政府为提高城市的整体形象，改变投资环境，采取系列有力措施进行城市的规划和建设，京