现，的消费者逛街首选层多层小高层小高层多层小高层销售率三期左右未开盘客户主要区域清潭牛塘凌家塘常州湖塘外地湖塘外地常州湖塘外地常州售楼处已基本装修完成，销售人员正处于培训期间，估计今年上半年开盘竞争优势周边无竞争个案形象包装价格地段小区规划配套品牌实力价格学区交通价格学区竞争劣势周边环境滥尾改造楼房型区内景观配套品牌实力周边环境高压线地形不规则品牌配套交通地理位置周边环境规划前景配套设施总体上来看，区域内竞争性楼盘较多，已经形成了武进区新型住宅区的集中地。但由于目标客户群比较分散，因此销售周期控制较长，推案量不大。从目前来看，随园由于靠近大学城且交通非常便利，销售情况较好，达到，目标客户群辐射到常州市以及外地。其它几个楼盘销售情况也不错，推出部分成交量都超过。分析地域优势未来武进新都市中心区域，项目拥有无限升值潜力规划优势常武地区超大型生活社区，融合国际规划园林公司等共同打造的新型优异社区市场优势作为常武地区最富庶的地区，个体经济实力雄厚，本项目是目前武进区楼盘中仅有的高档明星楼盘，投资价值极高超前的规划与设计新城房产的知名品牌优势及小区的智能化管理系统。项目周边的生活居住氛围还未形成项目所在区域的客户有效需求明显不足周边的直通常州市区的公交线路不发达，和常州市区的联系度低。本区域是武进区经济文化和行政的中心，拥有浓厚的历史文化基础，有助于今后市场的挖掘和发展目前新城南都的周边市政配套绿化等正处于不断完善中，因此存在极大的发展潜力和空间南田公园的开工建设及完成，将是新城南都最大的周边配套设施，也是新城南都形象与品位的极大提升。武进区的经济实体以传统型私营企业为主，个体老板由于思想目光等原因不太容易接受新鲜事物城南的传统郊区概念影响深远。四项目定位产品定位常武地区首屈指的超大型多功能高档次生态居住社区具体表述如下齐全配套优质服务各种健康娱乐设施新城物管多年管理经验，有口皆碑远离尘嚣，但交通便利交通网络四通八达优良的生态环境亩南田购物休闲公园高素质的市政配套大学城南田购物公园行政中心高品质的产品国际规划公司国际园林设计大师倾情演译。价格定位多层和小高层部分价格定位采用市场定价法，选用临近本项目且同属于高档住宅的项目作为可比样本，结合本项目特点进行比较修正，从而得出本项目最合适的市场参考价格。本项目选取可比样本为绿园三期和随园。对于别墅项目，由于项目周边无可参照样本，故本项目以现在售价为准。目前联排别墅万套，别墅万套。表市场比较法定价比较内容权重绿园三期随园拟合程度比较系数拟合程度比较系数物业位置外部环境社区环境物业类型房型设计生活配套主题提炼合计将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到比较项目价格修正市场参考价格绿园三期随园经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层小高层市场参考价在元平方米,因此，本项目多层小高层市场参考均价为元平方米。客户定位常武地区拆迁居民中较富有的群体武进区政府机关公务员武进区大型企事业单位高层人士长期进行房地产投资的常州市人士武进区私营企业业主部分常州市区富有居民。五财务分析技术指标说明新城南都总占地公顷，地上总建筑面积,平方米，其中住宅部分共计,平方米，及联排别墅共计,平方米，商业街,平方米,沿街商业,平方米，公建配套面积为,平方米。各期开发详情见下表物业类型东区西区总计土地面积,总建筑面积,地上总建筑面积,可售建筑面积,住宅,别墅商业街,沿街商业,公建配套,地下总建筑面积,东区已于年月开始预售，预计于年底竣工。西区预计将于年底开始预售，预计于年建成，项目东区的开发周期为年，西区为年。东区财务测算根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期，本项目住宅目前销售均价为,元平方米，未来商业街销售均价预计为,元平方米，沿街商铺销售均价预计为,元平方米，机动车位价格恒定在,元个上下浮动。销售收入测算如下销售收入测算表序号项目单位销售收入合计年年住宅销售单价住宅销售面积,住宅销售收入别墅销售单价,别墅销售面积别墅销售收入商业街销售单价,商业街销售面积商业街销售收入沿街商业销售单价,沿街商业销售面积沿街商业销售收入车位销售单价个,车位销售个数个车位销售收入总销售收入,本项目建设投资估算如下表所示建设投资估算表序号项目估算金额估算指标估算面积，前期工程费前期规费,规划设计费,其他前期费,建安工程费住宅别墅,商业街,沿街商业地下车库公共配套设施费公建配套设施公共基础设施费供电,供水,邮电,雨污水,智能化,室外工程费,后期成本物业维修基金,交接费用交易手续费等杂费,建设成本合计本项目现金流量估算如下现金流量表序号项目估算指标估算金额年中年年年现金流入销售收入二现金流出总投资土地出让金契税拆迁补偿费其他建设成本管理费用销售费用财务费用不可预见费营业税及附加土地增值税预征三税前净现金流量所得税四税后净现金流量五税后净现值由以上各表可知，本项目东区总销售收入为亿，总投资为亿，税后净利润亿，税后销售利润率，在折现率下，净现值为元，项目回笼资金的速度非常快，效益好。西区财务测算根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期，本项目住宅未来销售起价预计为,元平方米，未来商业街销售起价预计为,元平方米，沿街商铺销售起价预计为,元平方米，机动车位价格恒定在,元个上下浮动。销售收入测算如下销售收入测算表序号项目单位销售收入合计年年年年住宅销售单价住宅销售面积,住宅销售收入,商业街销售单价,商业街销售面积商业街销售收入沿街商业销售单价,沿街商业销售面积沿街商业销售收入车位销售单价个,车位销售个数个车位销售收入总销售收入,本项目建设投资估算如下表所示建设投资估算表序号项目估算金额估算指标估算面积，前期工程费前期规费,规划设计费,其他前期费,建安工程费,住宅商业街,沿街商业地下车库,公共配套设施费公建配套设施公共基础设施费供电,供水,邮电,雨污水,智能化,室外工程费,后期成本物业维修基金,交接费用,交易手续费等杂费,建设成本合计本项目现金流量估算如下现金流量表序号项目估算指标估算金额年中年年年年年年年现金流入销售收入二现金流出总投资土地出让金契税拆迁补偿费其他建设成本管理费用销售费用财务费用不可预见费营业税及附加土地增值税预征三税前净现金流量所得税四税后净现金流量五税后净现值新城南都项目可行性研究报告新城房产第页由以上各表可知，本项目西区总销售收入为亿，总投资为亿，税后净利润亿，税后销售利润率，在折现率下，净现值为元，项目回笼资金的速度快，效益好。总论项目简介项目位置新城南都，位于武进区湖塘镇,具体位置在花园街以西长虹中路以北武宜路以东里底河以南。项目地理位置优越，南临武进区政府和常州大学城，东接规划中占地亩的南田休闲购物公园西靠建设中的占地面积为亩的淹城森林公园北倚武进区经济中心湖塘镇和武进广电中心,是将来大常州的集居住教育文化旅游消费休闲等功能于体的城南新区域中心。项目现状项目占地逾亩，总建筑面积多万，是常武地区首屈指的超大型多功能高档次生态居住社区。新城南都东区已全面开发，项目在建面积已逾万，建筑形态有多层小高层别墅等。项目总体销售情况良好，销售率大约为。新城南都西区在新城南都东区的领头羊作用和良好市场营造下，武进区房地产市场将形成个新的竞争形势和新轮区域热点。目前，新城南都西区尚未开发，和东区样，西区的建筑形态也将有多层小高层高层等多种形态。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目总体规划要求新城南都项目由江苏新城房产股份有限公司联合国际著名的规划设计公司翌德法国国际设计机构以及园林设计公司贝尔高林景观，人均建筑面积增加了平方米。从居民家庭住房的建筑面积分布来看，有的家庭住宅建筑面积在平方米之间，有的家庭住房建筑面积在平方米之间，的家庭住宅建筑面积在平方米之间，还有的居民住房建筑面积