住宅、商服用地地块竞买项目投资立项计划书 ㊣ 精品文档 值得下载

上半年，全社会固定资产投资完成亿元，增长。

总量比建市以来投资总量最高的年亿元还多亿元。

增速创历年新高，比去年同期提高个百分点。

投资运行的三大主要特点是投资项目大幅增加。

上半年，全市共有施工项目个，同比增加个，增长。

其中，上亿元项目个，同比增加个，增长万元以上项目个，同比增加个，增长。

新开工项目个，同比增加个，增长。

投产项目个，同比增加个，增长。

二是二三产业投资大幅增长。

上半年，第产业完成投资亿元，增长第二产业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。

分别比去年同期提高个百分点。

其中，工业投资完成亿元，增长，比去年同期提高个百分点。

三是重点建设项目支撑强。

在全市确定的个重点建设项目中，竣工投产项目加快建设进度项目争取开工项目进展顺利，广陕广甘广巴高速兰渝铁路亭子口水利枢纽等批重大建设项目取得实质性进展。

上半年，重点建设项目完成投资亿元，占全年投资任务的。

实现了时间过半任务超半。

消费需求增强。

上半年，社会消费品零售总额实现亿元，增长。

比去年同期提高个百分点，创地震以来新高。

消费市场呈现的三大特点是主要大类商品销售趋旺。

在限额以上的批发零售贸易企业大类商品中，有类销售实现增长，增长面达。

其中，粮油食品饮料烟酒类增长，汽车类增长，金属材料类增长。

石油及制品类家用电器和音像器材类服装鞋帽针织品类同比分别增长和。

二是农村市场好于城市市场。

城市市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点农村市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点。

农村市场快于城市市场个百分点。

三是个体私营经济贡献大。

上半年，个体私营经济实现零售额亿元，增长，比国有经济集体经济和股份制及其他经济分别高和个百分点。

占社会消费品零售总额的比重达，比去年同期提高个百分点对社会消费品零售总额增长的贡献率为。

四经济效益逐步提高财政收入平稳增长。

上半年，地方财政般预算收入实现亿元，增长。

其中税收收入实现亿元，增长非税收入实现亿元，增长。

地方财政般预算支出亿元，增长。

城乡居民收入继续增加。

上半年，城镇居民人均可支配收入元，同比增加元，增长农民人均现金收入实现元，同比增加元，增长。

工业经济效益显著提高。

上半年，规模以上工业经济效益综合指数，比去年同期提高个百分点。

盈亏相抵后的利润总额亿元，增长。

利税总额亿元，增长。

五经济运行环境趋好金融运行活力增强。

月末，全市金融机构各项存款余额亿元，增长。

其中城乡居民储蓄存款余额亿元，增长金融机构各项贷款余额亿元，增长。

其中，中长期贷款亿元，增长短期贷款亿元，增长。

市场物价运行平稳。

上半年，居民消费价格指数累计上涨，这是居民消费价格指数在连续个月的持续回落后，在近两月基本回归到常态。

其中，食品类价格指数上涨，比上年同期回落个百分点商品零售价格总指数上涨，比上年同期回落个百分点。

二经济运行中存在的主要问题上半年，全市经济呈现出速度和效益同步提高的良好态势，但经济运行中存在的生猪价格下跌外贸进出口持续下滑房地产投资持续下降等主要问题值得重点关注。

生猪价格下跌对农民增收不利。

受生猪价格大幅下跌和甲型流感的影响，养猪成本增加，农民通过畜牧业增收较难。

二外贸进出口持续下滑。

随着全球金融危机进步蔓延，国际市场需求萎缩，企业外贸订单不足，出口产品价格低位运行，全市外贸出口持续下滑。

季度，全市外贸进出口总额万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。

上半年，全市外贸进出口总额万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。

三房地产投资持续下降。

全市房地产开发企业投资意愿明显不足，房地产投资持续回落。

季度，房地产开发投资亿元，同比下降上半年，房地产开发投资亿元，同比下降。

房地产开发投资占全市投资的比重由去年同期的下降到。

商品房施工面积同比下降，商品房竣工面积同比下降。

四部分上亿元项目进展不理想。

是在今年上亿元的建设项目中，有个项目本年有投资进度却还没有资金来源，上半年仅完成投资亿元二是在建的个上亿元项目中，目前还有个本年无投资，而这些项目的计划总投资达亿元。

国家政策及土地市场分析近年四川省广元土地市场相关政策为了促进房地产业稳定健康发下，二期工程推出户型不以此为主力户型，继续以自己所剩的以上住宅为主力户型。

广元市目前商业品牌化产品较少，尤其是快餐行业，目前广元市只有德克士快餐经营状况良好，而永和豆浆等众多连锁快餐均为进驻，给我公司未来项目带来机会，我们可以招募这些快餐连锁进入我公司项目商业，拉动整体销售。

政府人脉因当地开发商实力较弱，政府希望能招大型企业进入广元，以哇哈哈为例，广元市针对浙江企业给予极大优惠政策。

目前广元市政府因地震财政部门不缺钱，对于我们来说是利好面，可以进行再次协商缓缴或减免营业税及其他政府相关费用。

项目的劣势项目的周边现状也给本项目带来些劣势人均收入低通过调查组近几天的走访调查发现广元市人均收入水平较低，消费不高，由此分析商业地产销售不容乐观，这点也从调查中得到证实。

望决策者谨慎考虑。

周边配套本项目周边缺乏学校银行等公共配套设施。

土地市场供应量去规划局了解到目前规划正在制作城市最新规划，我项目东侧东安路向南准备修建座新桥同万源连接，规划万源为广元新住宅区，此土地出现必定和我项目产生竞争。

此地块最快年开始放量，会给我项目两年后销售代理定威胁。

周边房价年以来，广元市房价涨幅较大，目前房价在高位运行，跟绵阳市价位不相上下。

在总购买力偏低的情况下，房价高位运行有定的风险。

建安费用通过调查小组走访建筑公司，咨询相关业内人士，高层建安费大包在元左右，其价格接近北京等线城市房屋造价水平，因为四川地震过后，水泥砂石料人工等费用均直线上升，造成建安成本增加增加，对项目利润有相当影响。

解决项目不利因素的思路政策方面通过与当地政府联谊，争取协议解决涉及到企业开发建设的各项优惠措施。

交通尽力完善局部交通环境，做到出行便利，完善社区配套便民服务等。

购买需求通过前文分析得出，广元市有足够的购群体体，若争取到银行优惠贷款利率相关政府文件中已有规定，可进减少项目销售压力。

第六章项目选址及建设条件分析项目用地范围及自然状况项目地理位置项目地块位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧。

项目所在区概况广元市利州区位于川陕甘三省结合部，是广元市政治经济文化中心，全区幅员面积平方公里，辖乡镇个街道，个村社区，总人口万，位于东经5゜至6゜，北纬2゜至2゜之间，东邻旺苍县，南连剑阁元坝区，西接青川县，北界朝天区地处四川盆地北部边缘，嘉陵江上游，川陕甘三省交汇处，处于广元市腹心，为四川的北大门，是进出川的咽喉重地，自古以来都是川陕甘三省六地市十八县区的物资集散地，素有川北金三角之美誉。

全区幅员面积平方公里，有耕地面积万亩。

全区春暖夏热秋凉冬寒四季分明，日照时间长，属亚热带湿润季风气候。

年均气温，生长期平均天，无霜期共天，年日照时数小时。

光热资源丰富，热量集中在至月。

雨量充沛，年均降雨量毫米，年内降雨量集中在至月，占全年降雨量的以上，形成了冬干春旱夏洪秋涝的般现象。

市政配套条件供水下水燃气电力通信网络等均有市政，城市基础设施建设相对比较完善。

第七章项目运营建设方案项目限制和假设条件以下商品房的销售价格测算，本着销售可行，符合同类地区商品房价格左右的原则估算，具体价格范围在敏感性分析中加以阐述。

本报告中住宅销售价格以元，商业以元，车库以万元个估算。

考虑到广元地区的实际情况和政府文件，该地区在允许范围内可调整容积率，因次参考广元地方开发企业的运作模式，在规划容积率为的情况下，这里以可达到的规划容积率计算。

项目占地，建筑密度，本报告估算地下设备人防车库等公用建筑面积为。

建设方案本地块宗地形状为正方形，东西长约米，南北约米，三面规划市政路，考虑周边项目情况认为以层商业，为估算点为准。

以层以上高层住宅为主，底商为辅。

第八章全部投资估算与资金筹措投资估算说明编制依据本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数数据设计资料和有关文件进行编制。

年四川省建设工程概算定额四川地区同类工程技术经济指标。

四川地区近期的材料及设备价格信息。

建设部房地产开发项目经济评价方法编制范围本项目费用包括前期工程土地拆迁建安工程环境工程大小市政工程费用及管理销售财务等其它费用。

编制原则及方法本报告投资估算，根据近期工程造价水平，采用类似指标法分别进行估算。

市场价参考年四川省工程造价信息。

项目申请报告费等项目前期费用按国家计委关于印发计价格号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计算。

工程项目勘察费按国家收费标准计算。

工程项目设计费根据工程勘察设计收费标准年修订本规定计算。

工程招标代理服务费参照计价格号文计取。

竣工图编制费参照工程勘察设计收费标准年修订本规定收取。

投资估算经过初步测算，本建设项目开发成本为万元，按总建筑面积计平均成本元平方米。

项目投资成本测算表四川广元项目项目成本测算项目单价元计量合计万元备注建设投资成本土地取得成本，土地交易税费土地交易服务费契税计前期工程费用，规划设计费，建安费的工程监理及审价费，建安费的测绘费，实际工程量估算勘察费，建安费的招标管理费，投资额的质监费及交房前各项验收费，建安费的规划照费，建安费的合同签证费用，建安费的工程保险费，建安费的临时水电路设施费用，根据建筑市场估算建筑安装费用，住宅，商业，小计，地下建筑，基础设施费用，市场估算，广元市规划和建设局提供收费标准供水元户供电元户供气，元户白蚁防治费，元建筑渣土清洁，元景观绿化工程费，市场估算道路总体工程，市场估算城市基础配套费用，广元市建设局规定元平方米，能做到元不可预见费用，直接投资费用的建设总成本，期间费用财务费用暂定建设期年，建设成本均匀投入管理费用直接费用的以内，结合当地市场实际情况销售费用，销售收入的期间总费用，项目投资总额，说明以总投资的，现行中国人民银行至三年期贷款利率，计算财务费用本项目地块是拟通过参加土地竞拍取得建设用地使用权土地取得费因本地块属于土地拍卖地块，土地起拍价为万元，万元增幅，故这里根据估算认为土地取得成本万元具有测算的代表性，即土地取得成本为万元亩，详细的利润分配和土地取得成本构成情况参加土地竞拍利润分析表。

另外根据广元市招标文件规定收取的土地交易服务费用，即万元。

前期工程费前期工程费用主要