华亭大厦市场项目投资立项计划书 ㊣ 精品文档 值得下载

家园小区沿街住宅的底层店面，经营饮食和医药。

华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。

苏州市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计年底竣工。

在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积平方米，地下车库面积平方米，投资总额已达亿元以上。

附近有华联超市菜市场皇家贵宾俱乐部等。

华亭大厦周边配套情况览表配套类别名称娱乐设施佳福保龄球馆胥城娱乐总汇皇家贵宾俱乐部宾馆酒店雅都大酒店德隆酒楼胥城大酒店医疗卫生妇幼保健医院苏州大学附属第二医院苏州市第二人民医院学校苏州市第十六中学超市华联超市银行工商银行商业银行农行胥门分理处公园本案北侧拟建绿化广场农贸市场胥门农贸市场第二章苏州市房地产市场形势分析年季度房地产景气指数运行状况综合景气指数运行状况年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度分析从整个走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏州房地产市场总体走势良好年季度房地产景气状况上升最快，景气值达，比上季度增长点，比去年同期提高点，说明季度房地产市场发展强劲，并继续呈现上扬趋势。

从年季度开始，由于受到有关部门出台的系列旨在规范房地产市场鼓励购房消费信贷政策等利好因素的刺激，指数增势强劲，走势呈近似直线攀升。

受央行最近出台的消费信贷新政策的影响，指数的走势可能有所下滑，这虽然能在定程度上能从资金链上控制金融风险与房地产市场过热，但在定程度上也可能挫败市场信心。

二综合指数成因分析指数名称指数值与上年同期相比增减点与上季度相比增减点综合景气指数开发投资指数资金来源指数土地购置指数土地开发指数空置面积指数新开工面积指数竣工面积指数销售价格指数分析从综合指数的个分类指数来看，与去年同期相比景气水平升降与上季度年季度相比景气水平升降，综合景气运行状况明显好于去年。

房地产开发投资分类指数截至月份，全市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长，继续保持强劲的增长态势，这指标也是拉动综合指数上升的主要力量。

土地购置指数截至月份，该分类指数值为点，比上年同期上季度均有明显下降，说明土地购置指数有回落趋势，主要原因是受到国土资源局下发的清理园区用地加强供应调控这政策的影响。

空置面积分类指数截至月份，该分类指数为，呈现缓慢上升态势，但相对于施工面积分类指数的增幅而言，苏州商品房空置面积正逐月减少。

季度，全市商品房空置面积为万平方米，比上年同期减少，这正是由于目前苏州房市相当火爆，消化了大量的空置面积。

新开工面积分类指数截至月份，全市新开工各类商品房面积万平方米，同比增长。

该分类指数为，比上季度回落点，比去年同期略有提高，这也说明，苏州房地产业仍然有很强的发展后劲。

竣工面积分类指数自从年第季度以来，该分类指数直运行在高位，目前为，比去年同期提高点比上季度提高点，说明随着房地产投资进度的加快，商品房的供给呈快速增长趋势，现房紧张的状况将得到定的缓解。

商品房销售价格分类指数季度，全市商品房实际销售均价为元平方米，其中住宅均价为元平方米，分别比上年同期增长。

该分类指数的稳步上升，也有效的促进了综合景气指数的上升。

但我们也应该看到，价格的大幅上扬，必然会缩小市场需求面，给楼市带来定的风险，不利于房地产市场的健康良性发展。

二苏州市房地产供给形势分析苏州房地产市场住宅供应形势分析住宅市场供应总形势年，全市住宅施工面积为万平方米，比上年增长新开工面积为万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，比上年增长。

施工面积和新开工面积都有非常大的增长，涨幅都在以上，竣工面积的涨幅比较小，仅为，随着工程进度的进展和投资力度的加强，年现房供应量将大大增加，购房难的供求矛盾有望得到进步的缓解。

其中古城区住宅开发的施工面积为万平方米，比上年增长新开工面积为万平方米，比上年增长竣工面积为万平方米，比上年增长，可以看出，施工面积和新开工面积都有较大的增长，涨幅都在左右，但竣工面积的涨幅比较小，仅为。

苏州房地产市场住宅供应特点房地产开发投资增长迅速年的苏州楼市在有关部门出台的系列规范房地产市场鼓励住房消费信贷政策的推动下，全市房地产开发投资继续保持较高市场出现大盘化现象年的房地产在经历几年的发展逐渐进入大盘时代，楼盘大规模开发，比较明显的大规模楼盘有园区的都市花园东湖大郡湖左岸古城区的嘉业阳光城新区的新港名城花园等。

大盘时代是市场竞争与选择的必然结果，必将为房地产市场的健康发展导入更多的成熟和理性。

④外来竞争激烈主要表现在浙江帮的大举进苏，在苏州的几次土地拍卖中可见端倪，如浙江嘉业国际以亿元拿下了新庄约万平方米的地块亿元拿下新区近万平方米的地块浙江南都集团与苏州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以亿元拿下位于园区二期内的玲珑湾地块。

浙江开发商对苏州的资金输入管理输入和人才输入，大大提高了苏州的房地产市场地位和竞争水平。

二苏州房地产市场写字楼办公楼供应形势分析年市区共完成写字楼投资万元，比上年增长。

其中古城区共完成写字楼投资万元，比上年增长，增长迅速。

全年市区写字楼施工面积平方米，比上年下降新开工面积平方米，比上年增长，竣工面积平方米，比上年下降。

其中，古城区写字楼施工面积平方米，比上年增长新开工面积平方米，比上年增长，竣工面积平方米，比上年下降。

可以看出，施工面积和新开工面积增长强劲，而竣工面积比上年有较大幅度的下降，说明大量的写字楼面积将在年上市营销，写字楼市场的竞争将空前激烈，给销售去化速度带来较大的障碍。

三苏州市房地产市场需求形势分析年苏州市房地产市场供销两旺，与房地产开发相呼应，商品房的销售也保持稳定的增长态势，销售单价路飙升，预售形势更是火爆，其中市区预售面积是上年的倍多，至年底全市空置房面积为万平方米，比上年减少其中市区为万平方米，比上年减少。

从对名参加届的群众就购房计划作的调查分析年上半年占下半年占，合计达，市场需求强劲年内占，年内占，合计，未来市场需求也比较强劲。

苏州市房地产市场住宅销售状况分析住宅销售形势火爆，个人购买力不断增强随着住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐渐被广大人民群众理解，加上住房消费信贷政策的支持，个人购买力不断增强，扩大了住宅的有效客源。

年，全市住宅销售面积为万平方米，比上年增加，其中预售面积为万平方米，比上年增长，销售额为亿元，比上年增长，销售状况良好。

需求高涨销售价格路飙升从年下半年开始，苏州住宅市场需求不断高涨，成交量连创新高，价格也不断上扬，年苏州市区住宅销售平均单价为元平方米，住宅预售平均单价已经超过元平方米。

二苏州市房地产市场写字楼销售状况分析随着苏州城市建设步伐的加快，各种配套设施的不断完善，招商引资力度的加强，年，全市写字楼销售面积为万平方米，比上年增加，其中预售面积为万平方米，比上年增长，预售面积的增幅是销售面积增幅的倍，可以预测年的写字楼市场形势不容乐观。

年，全市写字楼销售额为亿元，比上年增长，相对于销售面积的增长幅度，可以看出，销售额增长主要原因就是由价格大幅上升拉动的，而不是由市场需求拉动的。

四苏州市房地产市场空置状况分析苏州市房地产市场住宅空置状况分析至年底，全市住宅空置面积为万平方米，比上年下降了，主要是市场需求强劲，销售情况火爆，消化了大量的空置面积。

二苏州市房地产市场写字楼空置状况分析至年底，市区写字楼空置面积为平方米，比上年下降。

其中古城区的写字楼空置面积为平方米，比上年下降，虽然下降幅度明显，但相对于施工面积新开工面积以及竣工面积的增长幅度分别为和，尤其是施工面积的大幅度增长，根据商品房开发周期般为年，今年结转的施工面积将很大，供求矛盾将进步激化。

五目前苏州房地产市场存在问题分析供应结构严重失调目前，大部分的开发商受利益的驱使，把销售目标客源紧紧锁定在高收入人群身上，开发项目的套型面积越做越大，设施越来越奢华，越来越远离工薪阶层的总价承受力，从而造成高价房屋层出不穷，而小套型住房的市场供应越来越小。

从对名参加届的群众就所需房型面积作的调查分析平方以下占平方米占平方米占平方米占平方米占平方米以上占。

可以得出平方米的面积需求合计为，小户型市场需求旺盛。

二商品房开发结构不合理目前，苏州市区房地产市场开发的住宅基本上都是中高档，中低档住宅开发严重不足。

楼盘均价基本上都在元以上，些区域更高，达到元左右。

房价的上涨幅度与居民收入增长幅度相差甚远，高不可攀的房价使得需求市场大幅缩水，持币观望态势严重。

从届房产展示会成交的房子来看，单价在每平方米元以下的仅为套，元到元的占了大头为套，元以上的别墅有套，据我们观察元以下的固然寥寥无几，实际上就是元以下的也为数很少，多数价位要在元以上，这从此次房交会成交商品房平均单价达到元便可看出。

三空置问题不容忽视虽然年旺盛的消费需求是空置房源进步回落，但从结转的施工面积住宅建设周期通常为年来看，今年的住宅竣工面积将大大增加，可能会由于供应结构矛盾和房价过高，而形成住宅相对过剩，从而使空置面积大幅上升。

四楼市中投资客过多人们的追涨心理加剧了房源的紧张，投资客成为主流，占购房者总数的左右，尤以台湾上海浙江等地外来投资者出手大方，园区万杨香樟有半栋楼就是被位上海客户买走的，下子买了多套。

五消费信贷政策的变化可能给楼市带来不良影响中国人民银行网站日公布了关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，这是在不到个月的时间里央行第二次要求适当限制大户型大面积高档商品房和别墅等项目的贷款。

我市银行的房贷专家认为，央行新规定的主要目的可能在于促进投资者理性购房，降低高价房和投资性购房的热度，扶持般用房和中低价房，进而推动房产业稳健发展。

通知对于以自住为目的的购房者来说，不会造成太大的影响通知增大了那些原来靠银行贷款炒楼者的获利难度，这也将在很大程度上最终导致本市高价房价格的下滑。

而对中低档楼盘而言，这反而是个发展的良机。

六小结写字楼的市场不容乐观，供应量大，需求较小，去化慢，投资风险较大住宅市场总体运行良好，只是结构存在较大矛盾，大户型房源供给量过大销售去化速度较慢小户型需求强劲，销售去化较快第四章苏州市写字楼市场调查写字楼地理分布特征苏州的写字楼主要地理分布特征主要体现为共性和个性两个方面共性在内，周边商业