南京地块收购项目投资立项计划书 ㊣ 精品文档 值得下载

，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中板块只有。

存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。

截止年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化个月，因此年销售形势不容乐观。

受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。

全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各区相比，其上市多卖的多剩的多，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。

低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。

受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。

元以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降而元及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令元以上高档房在年底出现翘尾。

总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。

年月份，全市住宅供求比达到，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。

年月份以后，在政策刺激和楼盘大幅降价的双重促进下，年年底和年初成交量放大，呈现阶段性回暖。

年南京房地产市场政策回顾年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。

中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。

现将年南京房地产政策汇总如下关于进步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定年月日，南京市工商行政管理局南京市房产管理局南京市公安局中国人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了关于进步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定，从年月日起正式实行。

关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知年月日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见国办发号和南京市政府办公厅关于保持房地产市场稳定健康发展的意见宁政办发号文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普通住房的标准如下享受优惠政策的住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率在含以上单套建筑面积在平方米含以下。

二本标准自年月日起执行，与本通知精神不致的，按本通知规定执行。

关于保持房地产市场稳定健康发展的意见年月日南京市政府印发关于保持房地产市场稳定健康发展的意见。

意见的主要内容包括进步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度最高为房款总额进步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。

年国内宏观环境展望年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅回落居民消费回落资产市场持续低迷的影响，预计将延续年下半年经济下滑的趋势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社会消费品零售额增幅会低于年，在年月到月出现负增长的可能性较大，但随着万亿投资的累积效应，预计全年增幅在以下。

年月份南京房地产市场特征分析市场消费信心呈阶段性回暖在各类房地产利好政策的刺激以及各楼盘的积极促销，使得年观望者的刚性需求在年底和年月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度的增长，出现较为显著的阶段性回暖特征。

月份商品房成交面积为万，其中，商品住宅成交面积分别为万，成交套数为多套。

扣除元旦和春节假日因素，商品房日均成交面积万，商品住宅日均成交套数多套，略低于年日均成交水平。

年月份全市认购成交情况月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月日月况毛坯物业地址白下区长巷，银城东苑的南面物业管理费元平方米月物业公司深圳莲花物业管理有限公司开发商南京凯丰经济开发有限公司建筑设计单位南京城镇建筑咨询设计有限公司江苏建筑设计研究院有限公司开盘时间期年月，二期年月入住时间年月占地面积平方米总建筑面积平方米总户数户容积率绿化率车位配比交通状况东苑路上有路到银城东苑站下，光华路上有路到海福巷东站下。

周边配套配有幼儿园小学中学健身中心商业中心七大地下车库公交站场以及沿街分布的商铺用房，周边医院有南农附院和南理工附院。

规划与产品设计玄武区长巷南片整个项目用地面积约万平方米。

项目推广名称为德基•紫金南苑。

本工程即南片分为两期开发，小区北片为期开发建设，期用地面积约为万平方米，期总建筑面积约为万平方米，年月竣工。

项目建设地点北南为新建的纬六路南靠石门砍路西北靠钟山变电站。

期开发项目如下幢幢幢幢幢幢幢高层层住宅幢幢幢幢幢幢幢小高层层住宅幢为多层住宅幢为会所幢为幼儿园。

主力户型为平米两房两厅平米三房两厅平米四房两厅。

小区景观设计由香港贝尔高林设计大师主理。

销售情况该项目期年月开盘，总套数套，均价元，户型面积，期当前销售率。

当前销售的二期年月开盘，总套数约套，当前均价元，户型面积，二期当前销售率。

根据网上房地产统计，该项目销售面积为，成交比例为。

项目优劣势优势景观优势该楼盘最大的特色在于紫金山湿地公园等自然景观的稀缺资源，这地区的景色很好空气清新，由于靠近钟山风景区和月牙湖地区，因此外出散步休闲也比较方便交通优势紫金南苑的交通情况无论是公交，还是道路情况而言相对于城东板块其他项目还是不错的，通往夫子庙新街口珠江路山西路等方向公交车比较多，附近宽阔的道路和良好的路况给开车出行的人也提供了条件配套齐全步行分钟就可以达到超市银行等，小区内有幼儿园会所，附近的南京九中校区和南京农业大学也带来了定的人文气息，医疗配套有南农附院和南理工附院，应该说可以满足日常生活需求劣势容积率高容积率达到，以后入住率高了会显得拥挤价格定位德基紫金南苑的均价在从期开盘的左右涨到了现在的元，考虑到南京城东紫金山板块普遍均价是元，紫金南苑第次开盘元的均价销售尚可达到的销售率，但价格提升至元后只销售了多。

竞争力产品规划平方米的产品，包括了从两房到四房的所有类型，主力户型为平方米的市场主流产品，客户选择范围大德基紫金南苑从总体上来看在城东紫金山板块具有定竞争力的楼盘，与价格相差不大的仙林地区相比，地理位置相关配套等要好很多，随着区域城建力度加大和配套不断完善，具有较大升值潜力。

项目区域置业者分析因为城东板块不包括麒麟镇等准城东片区是公认的高尚居住区，产品多为低密度小区，交通不及城中河西城南等板块方便，因此该区域次置业的客户有以下主要特征主城范围内的成功人士，多有私家车区域内的改善型自住人群投资客目前城东紫金山月牙湖板块客户主要还是集中在市区高端人群和本区域自住人群，来源并不广泛，但随着城市快速交通的发展，该板块客源挖掘潜力较大。

客户类型主要为事业单位企业单位中高层领导，私营业主等高端消费类型。

项目区域主要二手房情况分析项目区域精选二手房源概况楼盘名称年代楼层装修情况面积总价元单价元城开家园毛坯万大地豪庭精装万御水湾花园毛坯万银城东苑毛坯万清新家园精装万老友记公寓精装万万达江南明珠精装万万达紫金明珠精装万注以上数据采自月日房产网项目区域二手房市场分析项目所在光华路区域跨月牙湖板块和东紫金山板块，房源较充足，但二手交易不太跃项目区域内年后建成交付的新小区二手房源较多，以小高层为主月牙湖板块居住环境较成熟因此二手房价格略高于紫金山板块区域内二手房主力面积为平方米，主力户型以大两房和三房为主区域内二手毛坯房单价区间为元，总价区间为万元，略低于在售房源均价。

项目开发经营分析及销售价格预判项目综合分析分析优势公交和道路情况相对于城东板块其他项目相对较好超市银行学校医疗配套等较齐全地块本身条件良好劣势地块面积小，规模小，景观档次品牌创立等均有难度。

由于是分批开发，难以塑造高端楼盘形象商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏大众心目中，区域心理认同度低，区域市场不易突破机会随着地铁二号线的即将建成通车南京绕城公路向北，交通问题的解决大力抬升了城东板块的价值楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色威胁本案周边新老小区都有，产品不易突破客户有较多对比参数区域内品质楼盘较多，对新楼盘开发提出更高要求区域内客户不足，要在客户群的突破上作文章。

结论本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。

项目销售价格预判建筑类型本项目占地亩，容积率为，总建面积为平方米，为保持较低密度，可建成纯电梯小高层住宅小区。

销售价格建议根据对项目的分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城，采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。

项目均价元地理位置交通状况配套设施项目规划物业服务户型设计居住环境开发商实力项目价格修正价元德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城市场加权算术平均系数修正表项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城修正价元权重修正值本项目价格元通过以上的市场比较分析，我们得出个符合现阶段本项目的市场定价应该在元，再加上国家预测年房地产市场宏观环境的小幅下降，预计会有的下降，即未来项目市场合理定价应在元左右。

风险分析定性分析政策风险年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。

中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。

为保障